大连星海湾壹号个案

星海湾壹号[中原集团大连公司][DaLian.06.2013]本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。项目名称星海湾壹号开发商华润置地（大连）有限公司位置星海广场西南侧占地面积（万㎡）12万㎡建筑面积（万㎡）24万㎡产品形式1独栋别墅、6席双拼别墅、2栋四联排别墅、19栋5层多层、3栋高层（36层、38层、40层）容积率2绿化率40%项目规划以君悦酒店为核心，集海景别墅、平层官邸、海景高层公寓、商业为一体的大型地标性都市综合体项目，共31栋楼套数（户）600面积区间（㎡）高层平层270-392平米别墅400-1000平米多层158-280平米主力产品（㎡）270-392开盘时间2008-9-10交房时间2014-09-30.均价（元/㎡）42000（开盘均价40000）物业公司（顾问）华润（大连）有限公司物业费（元/平方米·月）4.80元/平方米/月基本情况项目规划项目占地面积12万㎡，建筑面积24万㎡，项目共分为三期开发，建筑形态为1独栋别墅、6席双拼别墅、2栋四联排别墅、19栋5层多层、3栋高层（36层、38层、40层）一期二期三期铭府海乾府悦府君悦酒店配套由邱德光大师亲笔设计、耗资6000万筑造东北亚最高端会所ONECLUB;2010年新岁之始，“ONECLUB”启航之夜隆重举行。加深了客户对华润•星海湾壹号可延续性、私人定制式管家服务体系的深入了解。华润君悦酒店，总建筑面积近10万平方米，将是大连最大、东北区域最好的地标性超五星级酒店。三大会所——彰显居住者地位，关注居住者生活三栋高层的首层设立三大主题会所：体育会所、商务会所和儿童会所，使业主轻松享受尊贵居住品质。商务会所，业主待客礼仪空间，超五星级专属服务体育会所，完全私有的运动CLUB儿童会所，室内玩趣会所，大连住宅项目首例配套建筑风格项目建筑风格：ARTDECO，外立面幕墙100%采用石材，有“金石建筑”之称建筑风格：ARTDECO外立面：采用三段式构图手法打造外立面的过渡，自下而上，底部（1-7F）为顶级石材，中部为铝板加玻璃，顶部为玻璃，丰富的立面层次彰显外形的端庄与胸围，构件本案顶级地标性楼体顶部灯笼体构筑物：12米高，结合泛光照明装置，作为星海湾壹号亦是海与广场的标志符号灯笼体建筑物透光玻璃铝板及玻璃挂板幕墙顶级石材景观轴线为使尽可能多的住户享有海景资源，在基地内规划了三条南北向的视线通廊：第一条视线通廊是小区最东端的绿化带，这条南北向的绿化带将酒店和住宅区分开，以保持酒店的相对独立及住宅区的私密性，并为部分多层住户和高层住宅的低区住户提供了观海通道。第二条视线通廊位于小区的中央，连接着四号路的小区主入口，林荫道，中央广场，商业中心及海滨，它同时也是小区内的中央景观轴线，构成了小区最主要的开放空间。第三条视线通廊位于小区的西侧。这三条视线通廊组合在一起，为尽可能多的多层住户提供了看海通道，提升了住宅区的价值。同时贯穿东西的景观轴线和中央景观轴线交汇于中央广场。这两条景观轴线和视线通廊交织在一起，将基地划分为多个相对独立的组团，以加强各地块的识别性和塑造独特的邻里单位。园林景观西庭院密林深处东庭院海天一色银杏树阵自然山海入园奢美古典美景依靠葱郁山峦，坐落星海广场高瞻远瞩之宝地，环拥270度一线海湾景致，将山海纳入社区园林景观的视野，组成多层次私密庭院礼仪，安静私密的景观效果。自然为大景，园林为小景，相辅相成。绝无越界干扰，品逸天地，自然奢华。利用原有地形，以大量成品树植、水系为主要景观元素，通过合理布局，对树木的形态、颜色以及习性的巧妙搭配，结合错落有致的硬景铺设，营造富于自然情趣又暗含礼仪内涵的深院怡景。徜徉树荫水岸之畔，院落深深，物我两忘。园林景观建安标准外立面材质石材干挂供电系统市政供电电梯品牌三菱智能系统电子巡更系统/中央控制面板窗品牌及材质LOW-E防辐射三层排水系统及品牌同层排水/中央控制系统门品牌及材质实木门外墙保温系统聚苯乙烯树脂空调系统户式中央空调道路融雪系统地面下铺设发热电缆供热系统大容积热水器公共信息发布系统会所与各楼一层电梯厅设有显示器室内采暖形式地热采暖门禁系统IC卡门禁消防系统消防喷淋及烟报警系统保安系统闭路电视监控系统安保系统及品牌电子围栏、红外发射、报警系统家居安防系统燃气泄露探测红外幕帘勘测器紧急按钮通讯系统每户预设电话线、宽频线路入户及有线电视线路入户接口可视对讲系统可视对讲系统顶棚石膏板新风系统—海域别墅T1户型面积：410.00㎡户型：4室4厅5卫1厨车库一层二层三层阳光娱乐层户型分析410平建筑面积，赠送300多平车库层及阳光娱乐层，赠送私家花园及观海露台。海域别墅T3户型面积：430.00㎡户型：3室5厅4卫1厨车库一层二层三层阳光娱乐层户型分析430平建筑面积，赠送300多平车库层及阳光娱乐层，赠送私家花园及观海露台。海域别墅T4户型面积：525.00㎡户型：6室9厅6卫1厨车库一层二层三层阳光娱乐层户型分析建筑面积约525平，赠送400多平车库及阳光娱乐层，赠送200多平私家花园，可设私家泳池，赠送近100平南向观海露台。户型分析平层官邸为星海湾壹号的多层产品，一共设计了5种户型，面积分别为180平、220平、250平、280平和300平，其中280平的供应量最大；280平的产品凭借其宽敞的开间和较高的性价比，赢得了众多购房者的青睐。180㎡220㎡280㎡300㎡250㎡营销推广2008.102009.12009.62009.122010.12010.62010.122011.12011.62011.122012.12012.62012.122013.12013.6价格250002500025000350003500037000370003700037000400004000040000400004000040000250002500025000350003500037000370003700037000400004000040000400004000040000050001000015000200002500030000350004000045000价格走势图开盘日期建筑形式总套数细分套数户型区间主力户型热销户型2008.9.105栋洋房、2栋别墅78别墅8套、洋房70套188-428200㎡多层200㎡多层2008.10.102栋洋房、1栋别墅22别墅2套、洋房20套150-520190㎡多层190㎡多层2009.3.153栋洋房40洋房40套230-320250、280、310㎡多层310㎡多层2009.7.103栋洋房40洋房40套150-300220、280㎡280㎡多层一期二期三期营销推广一期推盘1开盘日期建筑形式总套数细分套数户型区间热销户型2011.9.41栋高层（3#）68（58可售）280㎡：29套360㎡：29套280、360㎡360㎡四居1#楼40F1F为健身会所2#楼38F1F为商务会所3#楼36F68套(58套可售)2~34F的平层：东户280㎡西户360㎡35、36F为643.5㎡3T2H电梯入户1F为儿童会所23二期推盘营销推广开盘日期项目名称所属区域推出房源规模新推产品主力面积加推套数成交套数新推产品价格2012.8.19星海湾壹号泛星海1栋高层（10-30层）280/360422139000本次加推产品为1号楼内的10-30层房源，面积为280、360平大面积产品各加推21套，共42套房源，加推成交21套房源，成交均价为39000元/平，其中包含6000元/平精装修；由于释放加推信息时间仅为一周，因此认筹客户有限，同时当日仅对前期认筹客户进行邀约，因此开盘当天客户到访组数较少，但成交率较高，截止到19日下午四点到访客户36组；优惠：前期认筹交100万，总房款减50万，加推当日转成交客户再优惠30万，当日签约客户再优惠10万。123营销推广客群分析来源：大连占50%，外地占50%（盘锦、大庆、哈尔滨、辽阳、阜新等）事业：顶级富豪、石油煤矿等东三省富豪阶层置业目的：第一居所为主体，其它以度假或外地在连第N个临时性居所置业目的：纯住60%以上，度假30%，其它10%吸引点：第一豪宅、海资源、阶层圈子星海湾壹号客户，基本比例为50%大连，50%为外地客户。其中纯住客户占60%，度假客户占30%，其它客户占10%。区域来源置业目的客户特性描述：大连市内四区别墅产品更多依赖大连本地及与大连有一定关联的客群为主；熟知大连，对区域有自己独立的理解及偏好；该类客群处事较低调，喜欢风水；独栋客群以私营业主为主，联排别墅主要以政府官员及企业高级管理人员为主；市内别墅缺乏外地推广造成客群的局限性。现场照片活动现场围挡高层实景图从地下二层到地面三层，私人收藏、私人会所、宴会殿堂、家庭空间、豪阔主卧依次临海分布。首层为公共区域层，主要为会客及宴会功能：最撩动心弦的宴会殿堂，7.35米超高挑空、9.6米超大面宽，轻松将无敌海景收纳入室；餐厅移步客厅以层级台阶自然衔接，清晰彰显层层递进的礼仪秩序；豪阔中西双厨；二层为家庭成员层，布置两个观海套房，设置开敞式书房及起居室。样板间宴会殿堂餐厅中西双厨家庭成员层卧室书房主人书房海景卧室三层为豪华主人层：品味极致，主人尽享总统套房的奢华礼遇；地下二层为私人会所及收藏层；设置私家电梯，1050公斤豪华原装进口三菱电梯。样板间棋牌室SPA室按摩室主人起居室化妆间卫生间私人酒窖电梯间天行健，君子以自强不息地势坤，君子以厚德载物THEENDTHANKS！［诚意正心，致知格物］[中原集团大连公司][DaLian.06.2013]