研究市场法的现实意义

研究市场法的现实意义一般在房地产估价过程中，市场法、成本法、收益法在我国运用比较广泛，利润法、剩余法等比较少见。而作为在房产估价中主要运用的方法，市场法在现实运用中相对于成本法和收益法具有很大的优越性。（一）评估原理比较简单市场法遵循的是市场运行中的替代原理，在市场中同时存在的具有相当多的相似条件和性能的商品具有其价格的一致性和趋同性。这一原理简单易懂，直观明了。（二）评估的过程就是在直接反应被评估房产的当前市场状态运用市场法首先要对现有被评估房地产进行实地理解勘察，记录和分析其各项数据和性能。然后对市场进行调查，寻找交易案例，收集案例的各项对比指标。在对比过程中进行必要的数据修正，最后得出被评估对象的现行市场价格的估计值。这个过程直接体现了市场法的“市场化”特征，能够较为直观真实的反应评估对象当前的市场状态。（三）评估的结果容易被接受与成本法和收益法相比，市场法更注重当下的市场价格，能够更加真实的反应出评估对象在当前市场上的变现能力和实际价值，具有客观上的可信度和公信力。在市场法的评估过程中，市场参与者有理由相信其评估结果是建立在直接反应资产市场状态的基础之上的。房地产的估价本质上就是要揭示房地产目前在市场上的客观价值，评估结果要得到多方的使用者认可，市场法的结果是在市场直接类比中得出，这一显著特征是其他评估方法所无法比拟的。因此，市场法成为了在房地产估价中最直接、最常用的评估方法。二、国内外市场法的运用现状市场以其具有的无以伦比的优越性，日渐成为人们在发地产估价过程中首选方法。随着市场法地位在日渐重要，对市场法的完善和修正也越来越多，但是目前市场法依旧存在着一些问题：（一）可比实例的选取首先存在的问题就是案例库的不足造成在选取案例过程中的同质性和低质化。案例的选取在原则上是越多越好、越与被评估对象相似越好，与估价时点时间间隔较旧的案例不宜采用，但是由于我国现行交易可比数据库的不足，在案例选取过程中很难找到符合要求的可比实例。其次，在案例选取过程中，案例的选择基本上的依据评估人员的个人主观印象进行选择，选取案例具有很大的主观随意性，严重影响评估结果的准确性和可信度。（二）交易情况的修正由于在对区域和个别因素等的影响进行修正判定时缺乏客观、公允的标准，评估的主观性显的尤其明显，直接人为的选取对比因素和修正因素后的权重值等，使得评估结果具有很大的不确定性，严重影响评估结果的准确性和公信力。（三）综合价格的求取在求取总和价格的过程中，很多时候不考虑各因素在价格比例中的权重，或者是权重比例的确定具有很大的主观随意性，使得评估的结果具有很大的随意性和不可靠性。为了克服以上的这些不足，不断有人引入先进的数学模型对市场法进行完善，如层次分析法、回归分析、模糊数学、灰色预测等等，但都没有进行更深入的研究，也没有引起评估行业的足够重视。目前对于房地产的估价很少见到系统性的做出的研究完善。