中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告XXXX-2020年

中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告2015-2020年编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司报告目录：第1章中国商业地产发展背景及阶段分析1.1商业地产行业定义及分类1.1.1商业地产行业定义1.1.2商业地产行业分类1.2商业地产行业发展阶段及演变趋势1.2.1商业地产行业发展阶段分析1.2.2商业地产行业发展的驱动因素（1）外部驱动因素分析（2）内部价值潜力分析1.2.3商业地产内部价值潜力评估结果1.3商业地产发展环境演变趋势分析1.3.1宏观经济环境演变趋势分析（1）国内宏观经济发展分析（2）国内宏观经济发展预测（3）宏观经济变化对行业的影响分析1.3.2中国城镇化进程及趋势分析（1）我国城镇化现状分析（2）我国城镇化趋势展望（3）行业与城镇化相关性分析1.3.3行业消费环保变化趋势分析（1）中国人口结构演变趋势分析（2）居民收入水平变化趋势分析（3）居民消费水平变化趋势分析（4）零售业扩张速度变化趋势分析第2章中国商业地产行业供需市场预测2.1中国商业用地供需市场预测2.1.1商业用地供需现状分析（1）一线城市商业用地供需现状（2）二线城市商业用地供需现状（3）低线城市商业用地供需现状2.1.2商业用地供需情况预测2.2中国商业地产供需市场预测2.2.1商业地产行业供需现状（1）商业地产开发投资规模分析（2）商业地产市场供给规模分析1）商业地产施工面积分析2）商业地产新开工面积分析3）商业地产竣工面积分析（3）商业地产市场销售状况分析1）商业地产销售面积分析2）商业地产销售金额分析3）商业地产销售价格分析（4）商业地产供需平衡分析2.2.2商业地产行业供需预测（1）商业地产市场供给预测（2）商业地产市场需求预测（3）商业地产价格走势预测第3章中国商业地产投资热点之城市综合体3.1中国城市综合体发展规模预测3.1.1城市综合体生命周期进程3.1.2城市综合体存量市场分析（1）城市综合体存量规模分析（2）城市综合体存量区域属性（3）建成城市综合体物业组合3.1.3城市综合体增量市场分析（1）城市综合体增长趋势预判（2）城市综合体增量规模预测（3）城市综合体增长特征预判3.2城市综合体运作模式及趋势分析3.2.1城市综合体开发模式分析（1）商务驱动模式分析（2）商业驱动模式分析（3）住宅驱动模式分析（4）文化驱动模式分析（5）休闲旅游驱动模式分析（6）娱乐驱动模式分析（7）会展驱动模式分析（8）复合驱动模式分析3.2.2城市综合体典型运作模式分析（1）万达模式分析（2）世茂模式分析（3）华润模式分析（4）宝龙模式分析（5）SOHO中国模式分析3.2.3城市综合体发展模式演变趋势预判（1）城市综合体开发模式发展趋势（2）城市综合体运作模式发展趋势3.3城市综合体发展趋势及前景预测3.3.1城市综合体发展驱动因素分析（1）城市化进程推动行业发展（2）消费能量推动综合体发展（3）餐饮及零售驱动行业发展（4）政府对城市综合体的力推3.3.2城市综合体发展面临的挑战（1）宏观配套缺失带来的挑战（2）融资环境制约带来的挑战（3）项目内涵缺失带来的挑战（4）项目供给过剩带来的挑战3.3.3城市综合体发展趋势预测（1）一二线城市综合体发展趋势（2）三四线城市综合体发展趋势（3）开发商综合体战略布局趋势（4）海外资本综合体布局趋势3.3.4城市综合体投资前景预测（1）城市综合体投资价值分析（2）城市综合体投资策略建议第4章中国商业地产投资热点之购物中心4.1中国购物中心发展现状分析4.1.1购物中心的定义及分类（1）购物中心的定义（2）购物中心的分类4.1.2购物中心发展阶段分析4.1.3购物中心发展规模分析（1）购物中心的分布数量分析（2）购物中心的分布趋势分析4.2海外购物中心发展经验借鉴4.2.1美国购物中心发展经验借鉴（1）美国购物中心发展阶段（2）美国购物中心发展的关键因素4.2.2日本购物中心发展经营借鉴（1）日本购物中心发展历程（2）购物中心主力业态结构（3）购物中心区域分布及物业性质4.2.3香港购物中心发展经验借鉴（1）香港购物中心发展业态（2）香港购物中心发展特点1）地段选择是关键2）商业资源互通3）严控商业规模4）社区型Mall发达4.2.4海外购物中心发展启示4.3购物中心发展模式及趋势分析4.3.1购物中心经营模式分析（1）纯销售模式分析（2）租售并举模式分析（3）纯物业经营模式分析（4）连锁Mall模式分析4.3.2购物中心租赁模式分析（1）收取固定租金模式（2）流水倒扣模式（3）保底加流水倒扣模式（4）购物中心租赁模式现状4.3.3购物中心管理模式分析（1）购物中心管理模式分析（2）购物中心管理模式现状4.3.4购物中心展模式演变趋势预判4.4购物中心发展趋势及前景预测4.4.1购物中心行业存在的问题4.4.2购物中心行业发展的对策4.4.3购物中心行业投资机会分析（1）购物中心布局趋势分析1）主要商业圈转向次级/新兴商业圈扩散2）逐渐向下级城市扩散（2）购物中心类型发展趋势1）区域型购物中心渐成主流形式2）社区型购物中心正在兴起4.4.4购物中心行业的发展前景4.4.5购物中心行业经营发展趋势（1）购物中心行业进入经营时代（2）购物中心行业经营风险分析第5章中国商业地产投资热点之写字楼5.1海外写字楼发展经验借鉴5.1.1美国写字楼发展经验借鉴（1）美国写字楼发展阶段（2）美国写字楼发展的关键因素5.1.2香港写字楼发展经验借鉴（1）香港写字楼市场表现（2）影响相关写字楼的基本因素（3）香港写字楼未来走势基本判断5.1.3海外写字楼发展对中国的启示（1）强调服务经济发展（2）做精做专都市工业（3）明确多核化发展格局（4）制定集聚发展战略（5）鼓励业态多元化（6）引领区域经济发展5.2中国写字楼发展现状分析5.2.1写字楼发展影响因素分析5.2.2写字楼经营现状分析（1）一线城市写字楼经营现状1）一线城市写字楼空置率2）一线城市写字楼租金水平（2）二线城市写字楼经营现状1）二线城市写字楼空置率2）二线城市写字楼租金水平5.3写字楼投资方向及前景预测5.3.1写字楼发展存在的困境（1）软件管理水平和硬件档次不相称（2）经济贡献率与城区发展水平不相称（3）配套服务水平与建筑品牌不相称（4）出租率与实际体量不相称（5）业态多元化与发展定位不相称5.3.2写字楼投资前景预测（1）写字楼投资机会分析（2）写字楼投资方向预判（3）写字楼投资策略建议第6章中国商业地产投融资与资本运作趋势6.1商业地产行业投资现状分析6.1.1商业地产投资的分类及特点（1）商业地产行业投资分类（2）商业地产行业投资特点6.1.2商业地产投资模式分析6.1.3商业地产投资的操作重点与难点6.2商业地产投资风险与现金流控制6.2.1商业地产行业面临风险6.2.2商业地产行业的风险管理分析（1）市场背景与目标客户设定（2）项目的市场定位风险（3）产品设计与建造风险（4）项目的运营管理风险（5）项目的财务方案风险6.2.3商业地产行业现金流控制分析6.3商业地产行业融资模式分析6.3.1商业地产开发融资的概念6.3.2商业地产开发融资的特点6.3.3国内商业地产的融资现状6.3.4我国商业地产的融资模式（1）企业自有资金注入模式（2）预租预售款和定金模式（3）银行信贷融资模式（4）房地产基金融资模式6.3.5国内商业地产的融资趋势6.4商业地产企业上市融资模式分析6.4.1商业地产企业上市融资的必要性6.4.2商业地产企业上市融资的模式6.4.3商业地产企业上市融资效应分析6.4.4商业地产企业上市融资的风险（1）买壳上市的风险（2）IPO形式的风险（3）其他类型的风险6.4.5标杆商业地产企业融资新模式分析6.5房地产投资信托基金运作模式分析6.5.1REITs的定义及特征（1）REITs的定义（2）REITs的分类（3）REITs的特征6.5.2REITs在国外的发展现状（1）全球REITs发展现状分析（2）美国REITs发展现状分析（3）英国REITs发展现状分析（4）日本REITs发展现状分析（5）新加坡REITs发展现状分析（6）香港REITs发展现状分析6.5.3REITs在国内的推进现状（1）我国REITs推行进程缓慢1）缺乏大规模推行的行业基础支撑2）商业物业回报率低于无风险利率3）政策制度设计缺失、法律不健全（2）REITs对商业地产项目运营影响1）REITs对商业地产企业运营模式的影响2）REITs对商业地产企业经营业绩的影响6.6商业地产企业融资模式创新趋势分析6.6.1券商资管推进REITs破冰6.6.2房地产信托性质的私募REITs6.6.3未来REITs主力仍是商业地产6.6.4房地产信托公募REITs尚有距离第7章中国商业地产企业竞争标杆分析7.1商业地产企业发展现状及提升建议7.1.1目前商业地产企业发展现状分析7.1.2商业地产企业发展中存在的问题7.1.3提升商业地产企业竞争力的策略7.2商业地产企业竞争标杆分析7.2.1企业商业地产业务重要性分析7.2.2企业总体经营业绩的比较分析7.2.3企业盈利能力的比较分析7.2.4企业资产周转能力比较分析7.2.5企业偿债能力的比较分析7.2.6企业市场扩张能力比较分析7.2.7企业内部增长能力比较分析7.3商业地产企业综合实力比较7.3.1比较指标体系构建7.3.2企业各项指标表现7.3.3企业关键指标综合比较（1）商业地产领先企业经营情况分析1）大连万达商业地产股份有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析2）万科企业股份有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析3）保利房地产（集团）股份有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析4）招商局地产控股股份有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析5）华润置地有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析6）龙湖地产有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析7）宝龙地产控股有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析8）远洋地产控股有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析9）上海世茂股份有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析10）富力地产股份有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析11）首创置业股份有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析12）阳光新业地产股份有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析13）金融街控股股份有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析14）SOHO中国有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析15）恒隆地产有限公司1、企业主要经济指标2、企业盈利能力分析3、企业运营能力分析4、企业偿债能力分析5、企业发展能力分析图表目录图表1：商业地产的分类（按使用功能）图表2：商业地产的分类（按服务对象和辐射范围）图表3：我国商业地产发展历程的五个阶段图表4：商业地产行业的发展历程图表5：35个一二线城市人均GDP和人均商业地产销售面积的关系（单位：元，平方米）图表6：35个