深圳市城市更新改造项目的实施路径

深圳市城市更新项目的现实意义及实施路径——城市更新系列（一）一、掘金深圳市城市更新项目的现实意义（一）深圳新增挂牌住宅用地供给严重不足随着深圳城镇化发展进程的加快，国有建设用地供给趋紧，从城市建设用地面积占全市国土面积的比例来看，广州是18%，北京是22%，香港是24%，上海是37%，深圳是45%，深圳甚至比香港更缺建设用地。根据深圳市规划和国土资源委员会网站的公告显示，2017年深圳挂牌供应“建成后房屋可供出售”的普通住宅的量为0，2013-2017年可供出售的住宅用地累计共挂牌57.1万平米，远远低于北上广等城市。2018年2月1日将有四块居住用地出让，但其中三块只租不售。政策主导的行业变化，让居住土地变得更稀缺。（二）城市更新成为深圳建设用地的主要供地类型深圳正通过城市更新来挖掘存量土地资源，提升片区价值，治理城市病，促进城市发展。城市更新是指符合规定的主体对旧工业区、旧住宅区、城中村等特定城市建成区进行的综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。截至2017年12月31日，深圳市历年累计公告城市更新单元计划项目共计650项，计划批准拆除重建用地面积50.23平方公里。2017年全市批准拆除重建类城市更新单元计划项目共50项，计划拆除重建面积231.94公顷。十二五”期间，通过城市更新供应商品房面积共计约1221万平方米，与全市房地产市场供应总量相比，比例逐年上升。2016年，深圳城市更新供应商品房（不含回迁）面积297.47万平方米，占全市房地产市场供应总量43%，城市更新逐渐成为了商品房和保障性住房供应的重要来源。（三）城市更新项目方式灵活且利润丰厚对房地产开发企业而言，大量城市更新项目意味着大量的建设用地供给，参与城市更新项目将有效提高房地产开发企业的土地储备和市场占有率，更为重要的是，城市更新项目显著的区位优势、较低的土地成本以及更为灵活的拿地方式使得城市更新改造项目的开发利润显著高于一般房地产开发项目。因此，房地产开发企业普遍对参与城市更新项目具有较高的积极性。二、城市更新项目的实施模式根据《深圳市城市更新办法实施细则》第三十三条的规定，拆除重建类城市更新项目的实施模式共有四种：（1）权利主体自行实施；（2）市场主体单独实施；（3）合作实施；（4）政府组织实施。权利主体自行实施模式主要适用于规模较小且权利人经济基础较好、融资能力较强的更新改造项目。市场主体单独实施模式主要适用于拆迁难度小、权利人配合度高的更新改造项目。政府组织实施项目主要适用于公益性强、更新改造难度大，而开发利润低的更新改造项目。实践中适用最为广泛的实施模式为市场主体与权利人合作实施模式。由于该模式最大程度上保障了权利人的利益，因而拆迁谈判阻力小，更新改造进程快。三、城市更新项目的实施路径深圳城市更新项目的实施主要经历城市更新单元计划（立项申报）、城市更新单元规划（专规审批）、实施主体确认、用地转让、开发建设、竣工、回迁等几个阶段。实践中，在立项之前，需要先落实城市更新单元划定、城市更新意愿征集两个环节，方可进行后续立项申报、专规审批流程。（一）城市更新单元划定——能不能改？根据《深圳市城市更新办法》及其实施细则的规定，城市更新单元划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并应符合多项技术要求，主要包括：（1）城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10,000平方米；（2）城市更新单元应当提供大于3,000平方米且不小于拆除重建面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。此外，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（下称“《暂行措施》”）明确规定：“拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%”。该“合法土地”分为五类，具体为：国有用地、原集体经济组织取得确权用地、旧屋村用地、已按历史遗留违法建筑处理的用地以及已按房地产登记历史遗留问题处理的用地。（二）城市更新意愿征集——愿不愿改？《城市更新办法实施细则》第三十七条规定：“申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：（一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意”。意愿征集是入场券，由政府主导前期调研，市场主体不得私自在旧住宅区展开现状调研、单元、拟定、意愿征集、可行性分析等工作。（三）更新单元规划制定计划申报、更新单元规划的编制与审批——怎么样改？根据《城市更新办法》及其实施细则规定，城市更新项目应首先列入城市更新单元规划的制定计划（下称“更新单元计划”）。在更新单元计划经市政府批准后，计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。之后结合土地核查结果，委托有资质的机构编制城市更新单元规划（下称“更新单元规划”）并由市规划国土主管部门批准后实施。更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据，应包括城市更新单元内基础设施、公共服务设施、具体范围、更新目标及方式、规划控制指标、城市设计指引等多项内容。须注意的是，土地及建筑物信息核查和更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。实践中各区对更新单元计划及更新单元规划同步申请还是分步申请规定不一。宝安区与福田区明确了计划与规划同步申报的强制性规则，盐田区、罗湖区及南山区可以同步申请，而大鹏新区、龙华区、光明新区则不能同步申报。房地产开发企业应根据更新改造项目所在地的具体规定进行更新单元计划申报及更新单元规划编制。（四）实施主体的确定——由谁来改？根据《城市更新办法》及其实施细则的相关规定，更新改造项目实施主体必须是项目拆除范围内的单一主体，形成单一主体的方式主要有三种：“（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。（三）权利主体的房地产被收购方收购。”房地产开发企业可以仅采用一种方式或多种方式相结合来形成单一主体。前述三种方式中，签订搬迁补偿安置协议的方式在实践中最为常用。搬迁补偿安置协议中应约定补偿方式、补偿金额和支付期限、回迁房屋的面积、地点和登记价格、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、协议生效的时间和条件等相关事项。（五）建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证实施主体确认后，由实施主体按照如下流程拆迁建筑物并取得建设用地规划许可证:1、建筑物拆除；2、房地产权属证书登记注销；3、申请建设用地审批：建筑物拆除和房地产注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。4、交地价、取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证。（六）完善四证，进行项目建设实施主体依据法律规定取得《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》后进行房地产开发建设。供稿：深圳业务部刘宏伟