成都汇锦街考察报告

2016年5月成都汇锦街考察报告目录CONTENTS项目基础信息1项目考察要点2考察总结3目录CONTENTS项目基础信息1项目考察要点2考察总结31.1开发商简介天合房产成都天合房屋开发有限责任公司成立于1995年，是具有国家二级开发资质的专业房地产开发经营企业，在成都先后开发和销售了草堂之春、溢阳绿城、水木光华、天合凯旋城、天合凯旋港、盛南领地、天合凯旋广场、天合凯旋天际湾、天合凯旋南城、汇锦城等众多精品楼盘，累计开发面积超过180万平方米，是成都房地产界知名品牌之一。1.2项目经济指标项目信息建筑形态街区商业商业定位首席生态院落式商业步行街用地面积5.3万平方米商业建筑面积4.1万平方米层数普遍2~3层，局部4层停车位1000个（B1~B2）1.3位置汇锦街位于高新南区益州大道中段盛邦街（铁像寺水街旁），是大源中央政务区、中央商务区及中央居住区三区交汇的核心地段，东邻即将成型的核心商务区，西邻铁象寺水街，北段与外籍人士居住区隔街相望，位于天府新区的核心位置。1.4人口配套大源规划居住人口40万人，办公人口60万人。大源片区规划图汇锦街办公住宅1.4交通配套整体来说项目的交通配套还是相对完善的，项目位于天府一二街之间，外围形成了一个三纵五横立体交通网络。项目距绕城高速1.7公里，距三环路5.2公里。在公共交通方面，项目500米范围内有3个公交站，公交线路有26路、236路、505路、815a路、162路、171a路。且项目位于1号线、5号线（在建）之间。项目西面项目南面公交站位置1.5项目定位产品定位汇锦街以低密院落为设计理念，沿袭四川传统院落文化，铸就城南第一条文化特色浓郁的院落式商街，别于城南同质化严重的综合体商业，更加符合本土传统的休闲消费方式。让消费社感受最纯正的休闲体验，为商户经营带来独一无二的优越性。目录CONTENTS项目基础信息1项目考察要点2考察总结32.1外部动线规划由于项目为开放式街区，且三面临街，同时设置了较多的导视标识，因此整体来说项目的外部动线简洁明了，通达性强。汇锦街盛华北路盛邦街盛邦街盛安街（改建中）南主入口北主入口西主入口2.3内部动线整个街区分为外街、内街两个部分，动线较为单一简单，街区内部通道宽敞通透，街区内各商铺的可视性强，整个街区死角，无盲区，消费者能够快速准确到达各商家。主通道次通道南主入口西主入口北主入口2.3内部动线街区内部的垂直动线由直梯和步梯组成，由于街区商业为独栋建筑，又层数均在2~3层，每栋建筑都有独立的垂直动线，且风格迥异。但由于街区结构设计、绿化打造等原因，使得部分垂直动线的可视性不强，顾客不能直观的了解到各垂直动线点位，因此2~4楼商家的可达性相对差。2.5街区设计汇锦街设计理念源于四川传统院落文化，一直以建筑形态低矮、建筑密度低著称。通过与现代景观、灯光、小品等设计理念结合，整个街区给人一种优雅、舒适的氛围。2.8业态分布及业态配比餐饮70%休闲娱乐20%社区服务10%汇锦街业态占比汇锦街定位为首席生态院落式商业步行街，餐饮休闲类业态自然是不可或缺的，因此在业态选择方面对餐饮休闲更为侧重，其中餐饮约占70%，社区服务约占10%，休闲娱乐约占20%。2.7主力店汇锦街以美食著称，项目在规划设计中也并未规划常见的超市、影院等类型主力店物业，因此从规模及经营情况来看，汇锦街主力店包括以下家，龙抄手概念店、码头故事火锅、老板数签签、渝富桥浴足保健。2.8业态分布及业态配比社区配套社区配套社区配套2.9代表性商家老板数签签面积：200㎡客单价：60~80元租金均价：150元/月·㎡2.9代表性商家龙抄手概念店面积：500㎡客单价：50~70元租金均价：150元/月·㎡2.9代表性商家王妈热卤面积：500㎡客单价：60~80元租金均价：150元/月·㎡日营业额：2~3万2.9运营情况街区运营方会根据当季一些热门话题开展活动、比如新上映的电影、电视、体育赛事等。活动开展2.9运营情况项目十分重视广告推广，线上方面的官方的微信、微博均有开通，推送热度较高，如微信的阅读量稳定在700次左右。广告推广官方的微博官方的微信项目logo桁架广告2.9运营情况项目在小品摆放中主要分为两类，一是抽象艺术类，用于提升项目调性；另一类是动漫卡通形象，有利于引起小朋友注意。小品摆放2.9运营情况因项目为开放式街区商业街，内部通道相对宽敞，商铺昭示性强，因此街区内部导视系统意义不大。由于车库位于地下一、二层，内部灯光又相对昏暗，导视性相对较差。导视系统官方的微信2.10经营状况通过现场考察了解，汇锦街整体经营情况良好，一楼大部分商家均有顾客排队等候就餐，通过跟商家的简单沟通了解到，街区内消费水平普遍在60~80人/次之间，周末及节假日期间日营业额能够达到2~3万。2.11招商政策租金：一楼120~180元/m2月；二楼及以上为60~80元/m2月；免租期：面积300m2以上商家，免租期为半年；面积300m2以下商家，免租期为三个月；自15年1月1日起至15年5月1日正式开街为止，所有入驻店铺免租；递增比例：第二年开始递增5%~10%，具体视商家情况而定；装补：无装修补贴。支付方式：押三付三。签约年限：2~5年。目录CONTENTS考察总结3项目基础信息1项目考察要点2总结位于大源住宅核心板块，人口基数大；三横三纵交通网络，公交地铁近在咫尺；街区型商业与南门严重同质化商业形成差异；打造手法独特、设计理念前卫；运营模式先进、运营能力强劲。项目优点：总结外部市政道路私家车可乱停乱放，影响街区形象；外街商铺面积普遍偏大，对商家的承租能力要求较高；停车场导视系统不足。项目不足：总结差异化定位，避免与同类产品直接竞争；物业自持、便于统一经营管理；以餐饮作为主力业态，吸客能力强；运营模式先进、运营能力强劲。项目可借鉴点：