房地产尽调及估值

房地产尽职调查及估值银信资产评估有限公司目录1房地产开发基本流程2房地产尽职调查关注事项3房地产评估基本方法4房地产开发现金流房地产开发基本流程房地产开发流程因土地取得时开发程度的不同而有所区别：生地出让：未经开发的土地出让熟地出让：已经开发的土地出让房地产开发基本流程生地出让下的开发流程投资机会分析、初步可行性研究项目建议书、选址意见书项目立项批复、可行性研究规划定点、规划红线、用地条件土地招拍挂建设用地规划许可证征地拆迁、土地开发整理国有土地使用证房地产开发基本流程生地出让下的开发流程（续）建设工程规划许可证、勘察设计招标确定施工单位、施工许可证组织施工、预售许可证竣工验收、办理大产权商品房销售许可证交房、办理小产权、移交物业管理房地产开发基本流程熟地出让下的开发流程土地招拍挂可行性研究、项目立项建设用地规划许可证、国有土地使用证建设工程规划许可证、勘察设计招标确定施工单位、施工许可证组织施工、预售许可证竣工验收、办理大产权、销售许可证交房、办理小产权、移交物业管理房地产开发基本流程生地熟让模式广州及贵阳旧城改造模式房地产开发基本流程房地产尽职调查时重点关注的证照建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证施工许可证预售许可证房地产权证目录1房地产开发基本流程2房地产尽职调查关注事项3房地产评估基本方法4房地产开发现金流房地产尽职调查关注事项证照齐全、出资到位营业执照及年检税务登记证、组织机构代码证企业房地产开发资质出资协议/合同、公司章程验资报告企业及股东的资信情况是否存在抽资行为房地产尽职调查关注事项历史沿革、组织结构曾经的经营范围、股权结构、法定代表人等变更情况历史上的控制人是否存在资信不良情况，历史沿革复杂的企业可能存在影响企业后续经营的历史问题公司组织结构1、公司的管理架构图2、公司高管任命或聘任文件3、公司各管理人员及职责、权限4、分支机构情况房地产尽职调查关注事项实物资产房地产关注手续是否完善、权证是否齐全、开发是否正常、成本是否合理、是否存在抵押、是否存在权利瑕疵等情况机器设备关注权证是否齐全、年检是否正常、是否存在抵押、是否存在权利瑕疵等情况存货主要是甲供材料，关注相关合同、存放地点、入库及领用情况、是否存在价值减损、抵押、权利瑕疵等情况房地产尽职调查关注事项债权债务对债权进行审查时，关注：1、债权的形成原因是否合法有效；2、是否有保证、抵押、质押等担保；3、主张该债权的诉讼时效期间是否届满；4、债务人是否具有实际偿还能力。房地产尽职调查关注事项债权债务（续）对债务进行审查时，关注：1、债务的形成原因是否合法有效；2、和/或其他人是否向债权人提供了保证、抵押、质押等担保；3、债权人就该债务向被收购人主张权利的诉讼时效期间是否届满。重点关注科目：长短期借款、预收账款已预售项目抵押已抵押项目预售房地产尽职调查关注事项对外担保保证抵押质押房地产尽职调查关注事项重大合同主要审查如下方面的重大合同：⑴、借贷、委托经营、委托理财、赠与、承包、资产的收购、出售、租赁、知识产权的授权使用等重要合同；⑵、抵押、质押、保证等担保合同；⑶、公司与关联人之间的任何合同；⑷、可能对公司的资产、负债、权益和经营成果产生重大影响的合同；⑸、其他重大合同。房地产尽职调查关注事项诉讼和行政处罚情况存在的诉讼（或仲裁）的情况说明，包括所有正在进行的诉讼和判决（或裁决）后未执行完毕的诉讼；有关行政处罚的情况说明，包括行使行政处罚权的机关、处罚理由、处罚结果、对处罚结果的执行情况等；是否存在上述诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况。房地产尽职调查关注事项人力资源管理层的经验水平、持股情况、劳动合同等；员工总数、劳动合同的签订情况、待遇情况、是否与员工存在劳动纠纷等是否存在上述诉讼、仲裁或者行政处罚导致其财产被有关机关采取查封、冻结、扣押等强制措施的情况；是否按照有关规定为员工缴纳了养老、大病、失业等社会保险。房地产尽职调查关注事项税务企业是否享受税收优惠政策；是否存在拖欠税款或受到税务机关处罚的情况；关注土地增值税、企业所得税预缴及汇算清缴情况。目录1房地产开发基本流程2房地产尽职调查关注事项3房地产评估基本方法4房地产开发现金流房地产评估基本方法成本法成本法的基本公式评估价值=重置成本－贬值房地产评估基本方法房地产的成本法评估重置成本包括的内容1、土地取得费用；2开发成本；3管理费用；4投资利息；5销售税费；6开发利润。主要适用于新建房地产的评估，因土地和建筑物在计算贬值时方法有所区别，在评估旧房时，通常采用房地分估的方法房地产评估基本方法土地使用权的成本法评估成本逼近法的基本公式如下：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3式中：V：土地价格Ea：土地取得费Ed：土地开发费T：税费R1：利息R2：利润R3：土地增值VE：土地成本价格R3：土地增值在上述基础上考虑使用年期修正确定土地使用权价值房地产评估基本方法建筑物的成本法评估基本公式：评估价值=重置成本×成新率重置成本的计算重编预算法决算调整法指标调整法成新率的确定年限法打分法房地产评估基本方法市场法基本公式：V＝VB×A×B×D×E×S式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：交易情况修正系数B：交易日期修正系数D：区域因素修正系数E：个别因素修正系数S：使用年期修正系数房地产评估基本方法市场法（续）区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等。有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。房地产评估基本方法市场法注意事项一般市场比较法的交易案例需3个以上。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。基准地价修正法可视为市场法的一种。房地产评估基本方法收益法计算公式：其中：P—房地产评估价值r—所选取的折现率n—收益年期Fi—未来第i个收益期的预期净收益房地产评估基本方法收入的确定除净地出租外，租赁收入包括了房产和土地的贡献，难以分离，因此收益法评估一般是房地合一的结果需考虑空置率，空置率可能是空间上的，也可能是时间上的押金的利息收入，或是确定期初现金流入和期末现金流出房地产评估基本方法支出的确定支出包括了税金及费用，主要包括：营业税及附加、房产税管理费、维修费、保险费所得税，是否考虑所得税要与折现率相匹配房地产评估基本方法折现率房地产、土地、建筑物对应的折现是不一样的，一般而言：建筑物折现率房地产折现率土地折现率现阶段，房地产折现率相对较低，一般在6%～8%之间，较多评估师采用安全利率加风险调整值法确定折现率上述折现率是税前折现率目录1房地产开发基本流程2房地产尽职调查关注事项3房地产评估基本方法4房地产开发现金流房地产开发现金流假设开发法假设开发法指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法分现金流量折现法（动态法）和传统方法（静态法）。假设开发法中的现金流量折现法（动态法）在实际运用中同时使用到了上述三种基本评估方法。房地产开发现金流假设开发法计算步骤1、了解待开发房地产的基本情况，估计开发建设期、销售期；2、预测开发完成后的房地产价值；3、估算开发成本、销售费用、管理费用、各项税费、折现率；4、进行具体计算。房地产开发现金流开发完成后的房地产价值已开盘销售的，按其公告的销售价格计算开发完成后房地产价值，并按其实际销售进度预测销售期；除非企业确定的销售价格严重脱离市场导致产品滞销，否则一般不调整其已确定的销售价格；未开盘销售的，选取与其相似的周边样本楼盘，采用市场比较法测算预期售价，计算开发完成后房地产价值；注意不可售面积：如物业管理用房、居委会用房、会所、人防车库等。房地产开发现金流各项成本费用税金——开发成本开发成本一般包括前期费用、建安费用、基础设施配套费、公共设施配套费、开发间接费用及开发期利息等；已开始建设的项目，按企业预算或修正预算确定开发成本；未开工企业也无预算资料的项目，采用成本法重编预算法或指标修正法估算开发成本；已开工项目，按其工期计划预测建设期，未开工项目，按建设规模预测合理建设期；开发期利息在现金流量法已考虑在折现率中，一般不再单独计算。房地产开发现金流各项成本费用税金——各项费用销售费用一般取销售收入（及开发完成后房地产价值）的2%～3%；管理费用一般取销售收入（及开发完成后房地产价值）1%～3%；销售费用、管理费用一般按项目总体计算，扣减已实际发生的费用确定后续费用金额；注意管理费用与开发间接费用不要重复。房地产开发现金流各项成本费用税金——各项税金营业税及附加，按当地标准计算，一般在取得预售收入时即需缴纳；土地增值税，按现行政策，在预售时需预缴，项目销售达到一定水平后汇算清缴，注意纳税时点；所得税与土地增值税类似，在预售时按核定利润率预缴，项目开发完成后汇算清缴。房地产开发现金流各项成本费用税金——折现率折现率的计算理论上还是应该按WACC模型计算，但按此方法计算的折现率多在12%～15%之间，个人认为没有反应房地产开发项目的高风险与高收益水平。现阶段而言，折现率取15%是可接受的。银信资产评估有限公司