世联地产-前期策划报告精华(拿地前)

前期策划报告（拿地前）1城市发展格局与规划前景1.1区域战略地位；1.2城市总体规划；1.3产业规划；1.4交通规划；1.5城市/区域发展重点/方向2城市宏观经济研究2.1指标单项研究（5年数据比较）2.1.1GDP研究（GDP、人均GDP、地均GDP等）；2.1.2产业结构2.1.3固定资产研究；2.1.4人均可支配收入；2.1.5人口；2.1.6其他指标2.2指标交叉分析2.2.1GDP构成及比例；2.2.2固定资产投资构成及比例；2.2.3多个构成要素之间的交叉关系2.3宏观经济小结3宏观地产市场3.1供给状况：3.1.1房地产开发投资额（5年比较；与固定资产投资比较）；3.1.2各类物业新开工面积、施工面积、竣工面积（5年比较）3.2需求状况：（5年比较）3.2.1各类物业销售面积3.2.2销售金额3.3供给、需求匹配：供求指标的交叉分析3.4地产市场总结：3.4.1引用地产发展阶段/周期模型，判断当前市场发展阶段/周期；3.4.2市场特点归纳4区域市场分析4.1市场格局；4.2A片区：4.2.1概况（包括历史、人文、经济等方面的概述）；4.2.2供应（楼盘分布，楼盘类型，供应楼盘列表，供应量现状及预测）；4.2.3需求（销售量、销售速度、价格）；4.2.4客户概述4.3B片区：同上5专项市场研究5.1某类市场综述；5.2供给（大致同上）；5.3需求（大致同上）；5.4典型项目/产品研究；5.5三级市场；5.6某类市场特点总结6市场趋势判断各类变化趋势归纳（如产品变化趋势，市场需求变化趋势，产品价值变化趋势等）（2个以上市场特点可归纳出一个市场趋势）7客户研究7.1定性分析：访谈7.1.1客户分类界定；7.1.2访谈提纲；7.1.3各类客户访谈；7.1.4主要需求及置业关注点；7.1.5需求排序总结7.2定量分析：7.2.1问卷统计：主要置业需求问题的单项分析；综合性交叉分析7.2.2楼盘成交客户统计；7.2.3定量分析总结7.3客户趋势总结各方面偏好变化的趋势归纳（2个以上客户特点可归纳出一个客户趋势）8市场机会判断市场趋势与客户趋势相结合发现市场机会（实际上是一种定性的交叉分析）9项目分析9.1地块指标；9.2地块区位；9.3四至；9.4地形、地势特点；9.5SWOT分析；9.5.1S/W（优势/劣势）分析9.5.1.1地段要素9.5.1.2环境要素9.5.1.3地块要素9.5.1.4开发商要素9.5.2O/T（机会/威胁）分析9.5.2.1宏观要素9.5.2.2中观要素9.5.2.3微观要素9.6项目评价10项目市场定位项目自身条件结合市场机会得到形象、客户、产品等方面的定位原则、方向11客户定位11.1市场定位结论结合客户研究结论锁定目标客户群；11.2不同客户群的比例判断12产品定位客户定位结合客户需求特征，并参考市场产品情况，得出户型配比表13价格定位13.1各类物业产品静态均价13.2动态溢价；13.3计算得到整体均价14物业建议14.1主题概念14.2建筑规划建议14.3公共配套建议14.4户型分布建议14.5其他15商业价值判断15.1商圈研究15.2商业价值挖掘15.3商业销售/租金水平15.4商业价格估算16经济测算16.1成本计算；16.2收入计算；16.3利润计算