市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告

上海市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告2009年11月前言2009年10月，在总部领导的带领下，对上海杨浦区进行了考察，杨浦区委、区政府期望与远洋地产进行广泛合作。我们针对上海新江湾城地块即将出让的C6地块土地进行了多次的踏勘和调研，并进行了可行性分析。提纲项目概况1市场研究2总体规划及产品设计3项目投资收益分析5项目销售计划4报告提纲：综合分析与建议61、项目概况★用地条件分析★项目背景1.1用地条件分析位置：地处上海市杨浦区新江湾城（C6地块）五角场商业区以北4公里。四至：东江湾城路；南至殷行路；西至政和路；北至过秀路。1.1用地条件分析•规划指标规划建筑用地性质二类住宅组团用地备注总用地面积（可建设用地）≤121710平方米≤114520平方米）代建5920平米的幼儿园，代建10290平米的公共绿地。建筑面积中含10%的商业，1000平米托老所，200平米卫生服务所。建筑面积≤114520平方米容积率≤1.0建筑密度≤25%绿地率≥35%建筑限高≤20米1.1用地条件分析•交通条件1)公路：通过外环线A20高架（距项目2900米），可方便到达城市各个区域。2)轨道交通：距离8号线市光路站1.6公里；距离3号线淞发路站2公里；距离规划中的10号线新江湾城站500米。通过目前的条地铁线路可方便到达城市各中心区域，未来开通的地铁10号线，紧邻项目地块，更可方便到达五角场、复旦大学的重要商业、文教中心。3号线10号线8号线中环线1.1用地条件分析•环境与景观条件地块北侧为待挂牌C6地块；地块西侧为汉斯国际公寓（加州水郡）；地块东侧为绿地；地块南侧为仁恒怡庭（待售在建项目）；另外，地块西北侧紧邻新江湾城公园，自然景观良好。道路绿化情况良好。地块北侧情况地块西侧在建项目地块东侧绿化带地块西北侧公园1.1用地条件分析•用地现状1.1用地条件分析•项目用地条件分析结论：地块处于新江湾城新城核心区，周边均规划各知名开发商中高档楼盘项目；新江湾城板块伴随近两年开发速度的加快，同时地铁10号线新江湾城站的通车、使得地块与五角场、复旦大学等各种优质基础设施配套的联系更加紧密，给本地块带来了更多的升值因素；总体来看，地块开发潜力很大。1.2项目背景•地块及所在规划的新江湾城新城住宅区已经基本完成整理，地块处于新江湾城新的核心地段，地块容积率指标为1.0，限高20米。•伴随五角场城市附中心地位的不断攀升，新江湾城板块的日益成熟，板块价值凸现，在本次上海市土地资源管理局预公告的40幅土地中，新江湾城地块成为了各大知名开发商重点关注的对象。•该地块已于2009年11月20日公告。1.2项目背景挂牌出让进度安排表发布公告发布时间2009-11-2009:30发放出让文件及附件起始时间2009-11-2009:30截止时间2009-12-2116:00提问截止时间2009-11-2616:00发布答疑纪要时间2009-12-209:30接受竞买申请起始时间2009-12-0309:30截止时间2009-12-2116:00保证金到账截止时间2009-12-1016:30保证金26000万元人民币挂牌交易活动挂牌报价开始时间挂牌截止及现场竞价时间2009-12-1409:302009-12-2310:002、市场研究•上海经济发展环境分析•上海市房地产市场分析•区域房地产市场环境•项目定位2.1上海经济发展环境分析•宏观经济发展环境•GDP情况•据数据统计，上海市前三季度GDP增长速度为7.1%，预计全年可实现“保8”目标。未来，随着上海金融和航运“两个中心”的建设，以及“大虹桥”、世博会等利好条件，一旦国际经济开始复苏，上海整体经济状况势必会有一个惊人的反弹速度。2.1上海经济发展环境分析•人口及人均可支配收入情况•上海市2020年目标人口为2200-2300万，但依照目前的发展速度和统计口径考虑，未来人口将突破这一控制目标。外来常住人口数量增加较快，“新上海人”或外籍人士置业增加会带动房地产市场的刚性需求。上海市主要年份常住人口（单位：万人）年度2000年2005年2006年2007年2008年年末常住人口1608.631778.421815.081858.081888.46户籍人口1309.631340.021347.821358.861371.04外来人口（半年以上人口）299438.4467.26499.22517.42注:本表户籍人口不包括离开上海、外出（市外）半年以上本市户籍人口。2.1上海经济发展环境分析•数据显示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增长，居民具备较高的消费实力。2.1上海经济发展环境分析•新江湾城区域经济发展环境•区域概述•新江湾城位于上海市东北部，属于杨浦区，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。规划总面积达9.45平方公里，其中，由上海市城市建设投资开发总公司实施综合开发的为6平方公里（含复旦江湾新校区1平方公里）。•1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向21世纪的示范居住区”。规划通过生态环境、水系循环、道路交通、景观架构、生活服务和市政配套等六大体系的实施，创造出网络状的生态水系和渗透状的绿化体系形成区域生态骨架，绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透，大学校区与居住校区相互促进形成共生关系的人与自然和谐共生的生存环境。•新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城区。本项目2.1上海经济发展环境分析-现状条件•现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在建设之中。•新江湾城拥有在建轨道交通8号线、10号线，规划7条公交线路，加上已通车的中环线，将使未来的出行非常便捷。本项目2.1上海经济发展环境分析-规划建设与发展前景•新江湾城以“绿色生态港、国际智慧城”为战略定位。总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六大板块，其中由90万平方米知识商务中心，与五角场核心商务区、创智天地的娱乐区共同构筑起上海东北部的核心区———五角场城市副中心。新江湾城区域建设有50万平方米的生态走廊、新江湾城公园等集中绿地，及世界上最大、功能最全的滑板公园，同时规划了安徒生儿童公园、游艇港湾等，可满足不同年龄段、不同生活方式的居住人群、商务人群的生活需求。2.2上海市房地产市场分析•就目前所获得数据来看，预计09年全年的房地产投资总额会超过08年全年，市场全面回暖，形势较好。•截止到09年第三季度，上海全市房地产施工面积已经超过竣工面积的5倍，未来供应量将会放大。2.2上海市房地产市场分析•2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到1431万平米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。•09年3月以来房地产市场的销售火爆，带动了一手房的开工量，全年住宅投资金额有望创下历史新高。2.2上海市房地产市场分析•上海房地产市场调整周期较短，以2008年10月底国家出台一系列优惠政策为转折点，2009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出；作为住宅市场的主力产品，公寓住宅市场走势与豪宅市场总体走势基本一致。09年8月份，由于浦东星河湾、翠湖天地嘉苑、黄浦湾的集中放量成交，使上海公寓市场整体均价拉升至近18000元/平米，成为公寓市场本轮成交价格的新高度。2007.1-2009.9上海市商品住宅成交情况（公寓）02000400060008000100001200014000160001800020000Jan-07Apr-07Jul-07Oct-07Jan-08Apr-08Jul-08Oct-08Jan-09Apr-09Jul-0902000400060008000100001200014000160001800020000成交套数(套)成交均价（元/平米）套元/平方米2.2上海市房地产市场分析•09年上海联体别墅成交量不断上扬，价格稳中有升。受惠于09年房地产市场的强势反弹，尤其是4-8月份通胀预期促进投资行为活跃，上海别墅市场表现十分抢眼；•09年7月份，上海别墅成交量创历史新高，共成交1699套，其中85%为联排和叠加产品；9月份联体别墅成交量有所下滑，但价格继续上扬。2007.1-2009.9上海市商品住宅成交情况（联体别墅）0200400600800100012001400Jan-07Apr-07Jul-07Oct-07Jan-08Apr-08Jul-08Oct-08Jan-09Apr-09Jul-0902000400060008000100001200014000160001800020000成交套数(套)成交均价（元/平米）套元/平方米2.2上海市房地产市场分析•2009年上海房价持续攀升并创下历史新高，而且前三季度成交量已达到14315151平米，全年有可能基本持平甚至超过07年的成交量。•此外，2009年上海二手房市场同样火爆，二手房与新房的成交比例超过1：1。二手房市场的活跃成交将进一步推升上海一手房市场的价格。2.3区域房地产市场环境•新江湾城板块位于杨浦区北侧，是迅速发展起来的生态居住区。从05年起，继合生以高价拿下C1地块之后，新江湾城板块几宗地块连续被绿城、仁恒等知名开发商以高价竞得。在07年，新江湾城板块已经在供应量上占据了杨浦区的一半左右，并且去化迅速，成交量领先于杨浦其它区域的总和。•近两年，新江湾板块的土地供给日益紧缺，土地价值提升更加迅猛，区域内房源供不应求，价格节节攀升，作为新江湾城板块仅存的优质住宅用地，本项目已成为众多知名开发商角逐的目标。•杨浦区历来作为上海中低档住宅市场的集聚地，缺乏高端供应。然而区内众多高等院校如复旦、同济等一大批高收入的教授、学者不满足于现有的住房现状，出于对更高居住品质的追求。随着新江湾城规划的实施进展、配套日益完善，以及得天独厚的自然生态景观资源，更多的高端消费群体看好该板块的升值空间，如加州水郡这样的高端公寓项目开盘即售罄，充分说明了区域高端产品的需求十分旺盛。2.3区域房地产市场环境•市场样本项目分析•经过经过市场调研，发现区域内在售项目较少，故将五角场板块也纳入到样板项目筛选范围。•如右图所示，本项目周边07年以前面市的项目基本已售罄入住，如时代花园、雍景苑等都属于中低档次项目。目前本项目在区域内的主要高端竞争项目中，除了华润橡树湾和新江湾城1号作品以外，基本均已经售罄，后期开盘尚在筹备之中，如加州水郡、盛世新江湾等项目，还有一些新盘将于明年入市，如仁恒怡庭、泰宝华庭、珠江维拉小镇等。•从地块所在区域层面考虑，选取了华润橡树湾、新江湾城1号作品、涵碧景苑、加州水郡、盛世新江湾、创智坊6个已开盘项目作为样板项目进行基本情况分析。2.3区域房地产市场环境•项目基本情况考察•区域样本项目规模大多数在20万平米以上，分期开发。容积率区间集中在1.6-2之间，只要创智坊超过了3，区域样本项目公寓产品的市场报价集中在25000-30000元/㎡之间。项目名称项目地址开发商市场报价（元/㎡）总建筑面积（万㎡）容积率华润橡树湾杨浦区新江湾城政和路1088号坚实置地（上海）有限公司公寓25000-30000、叠加35000-4000023.11.6涵碧景苑杨浦区政悦路88弄上海国云房地产开发有限公司20000111.8新江湾城一号作品杨浦区政和路999弄上海珠江投资有限公司23000281.6加州水郡杨浦区国秀路599号上海城投悦城置业有限公司23000-3000035.51.8盛世新江湾杨浦区市光路390弄军华置业一期17000，二手评估价21253；二期待定7.62.1创智坊（创智天地二期）创智坊(创智天地)位于上海市杨浦区大学路33号上海杨浦中央社区发展有限公司250005.43.52.3区域房地产市场环境•新江湾城区域产品主要以高层