各地房产建筑面积测绘及计算实施细则(2)

珠海市房产测算一般规定一、房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、地籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。二、房产面积测算的方法包括全野外数字解析测绘法及钢尺量距法，其中钢尺量距法可对照建筑施工图到实地进行丈量。三、房产面积测算的一般规定1、房产面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。2、房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久建筑。3、房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。4、房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。5、房共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。6、面积测算的要求：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。四、建筑面积测算的有关规定1、计算全部建筑面积的范围1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平按投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。本图仅指有上盖部分8）与房屋相连的有柱走廊，按外围水平投影面积计算。9）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。10）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。11）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。12）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。13）依地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。14）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半建筑面积的范围1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2）独立柱、单排柱的门廓、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3）未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4）无盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5）有盖不封闭的永久性的通廓，按外围水平投影面积的一半计算。3、不计算建筑面积的范围1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。2）出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3）房屋之間无上盖的架空通廓。4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的台。6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。天津市房屋面积测算技术规范发布时间：2006-8-2116:08:30被阅览数：2582次来源：中国房产测绘网文字〖大中小〗自动滚屏（右键暂停）1总则1.0.1为规范房屋面积测算工作，统一房屋面积测算标准，根据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号），结合本市实际情况，制定本规范。1.0.2本规范适用于本市行政区域内的房屋权属登记、交易、租赁、拆迁等房屋的面积测算，不适用古建筑及构筑物的面积测算。1.0.3新建房屋面积计算依据的房屋建筑施工图纸须经规划行政主管部门批准。2术语2.0.1房屋：具有承重支柱（墙），有上盖及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。2.0.2幢：是指独立的，包括不同结构和不同层次的房屋整体。2.0.3围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、柱、栏杆等。2.0.4层高：上下两层楼面或楼面与室内地面之间的垂直距离。2.0.5斜面结构屋顶高度：指由本层地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。2.0.6地上层数：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。地上层数用自然数表示。2.0.7地下层数：室内层高在2.20米以上的地下室（包括半地下室）的层数。地下层数用负数表示。2.0.8房屋总层数：房屋的地上层数与地下层数之和。夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。2.0.9夹层：位于两自然层之间的楼层，一般指房屋内部空间的局部层次。2.0.10技术层：指用作水、电、暖、通风等设备安装的局部层。2.0.11避难层：是指高层建筑中，用作消防、避难的楼层。2.0.12阁楼：是指位于斜面结构屋顶层，层高不是全部为2.20米以上的非正式层。2.0.13过街楼：是指跨越街道，连接街道两侧建筑物的房屋。2.0.14骑楼：是指建在道路旁，底层是行人道的楼房或底层用做街巷、道路通行部分的房屋。2.0.15露台：指供人室外活动的上人屋面及露天平台。2.0.16檐廊：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。2.0.17挑廊：二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有上盖的外走廊。2.0.18门廊：房屋门前突出的有上盖，有支柱支撑的进出通道。2.0.19门斗：房屋门前突出的有上盖，有墙体支撑的进出通道。2.0.20飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。3一般规定3.0.1房屋面积测算包括整幢房屋的建筑面积、共用建筑面积和成套房屋的建筑面积、使用面积等测算。3.0.2整幢房屋的建筑面积，是指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙(无外墙时按柱外围)水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，层高2.20米以上（含2.20米，以下同）的永久性建筑。3.0.3房屋共用建筑面积，是指业主共同占有或共同使用的建筑面积。3.0.4房屋使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。3.0.5成套房屋的建筑面积，是指套内建筑面积与分摊的共用建筑面积之和。3.0.6房屋面积测算以“幢”为单位。1独立的房屋为一幢。2多功能综合楼，其主楼和裙楼为一幢。3设计为紧密相连、不可分割的房屋为一幢。4地下相通、地上不相连，或以过道、通廊相连的若干房屋，各自为一幢。5仅以架空层相连接的若干房屋，各自为一幢。6由裙房连接的有独立出入口的若干房屋，各自为一幢。7房屋建成后又扩建、改建并形成整体的，其扩建、改建部分无论其结构与原房屋是否相同，均为一幢。3.0.7房屋面积测算要求：房屋面积前置测算按照房屋建筑施工图计算，房屋面积测算按照实测尺寸和与房屋现状相符的建筑施工图计算。面积测算以平方米为单位，取至0.01；边长以米为单位，取至0.001，量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。共用建筑面积分摊系数取至0.000001。1房屋边长测量的精度要求：Δ允≤±（0.028+0.0014D）（3.0.7-1）式中D——房屋的边长，以米为单位。表3.0.7-1房屋边长丈量的允许误差：边长（m）35810152030允许误差（m）0.0320.0350.0390.0420.0490.0560.0702房屋建筑面积测算的精度要求：式中S——房屋建筑面积，以平方米为单位。表3.0.7-2房屋建筑面积测算的允许误差：建筑面积(m２)20501002003005001000允许误差(m２)0.210.380.600.961.291.893.264房屋建筑面积测算4.1计算全部建筑面积的范围4.1.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。4.1.2房屋内的夹层、技术层、避难层及其楼梯间、电梯间等，其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。4.1.3穿过房屋的通道，房屋内的大厅、门厅，均按一层计算面积。大厅、门厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影计算面积。4.1.4楼梯间、室内楼梯、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积。4.1.5屋面上层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。4.1.6封闭阳台，按其外围水平投影面积计算。4.1.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。4.1.8与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。4.1.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。4.1.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层、电缆防爆波井及保护墙）外围水平投影面积计算。4.1.11有柱（不含独立柱）门廊，按其柱外围水平投影面积计算。4.1.12门斗按其围护结构外围水平投影面积计算。凹进建筑物主体的入口视为门斗，按其围护结构外围水平投影面积计算。4.1.13有柱的（不含独立柱、单排柱）车棚、货棚等，按其柱外围水平投影面积计算。4.1.14架空层层高大于2.20米的，按柱外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。4.1.15有伸缩缝的房屋，若伸缩缝与室内相通且相通部分的长度大于等于3米，相通部分的伸缩缝计算建筑面积。4.1.16玻璃幕墙或其它材料幕墙等直接作为房屋外围护的，按其外围水平投影面积计算。在同一面墙中，既有主墙，又有幕墙的，以主墙外围水平投影为准计算。4.1.17对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，高度2.20米以上的部分计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。4.2计算一半建筑面积的范围4.2.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.2.2独立柱、单排柱的雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。4.2.3未封闭阳台，上盖水平投影范围大于等于未封闭阳台外围，按阳台围护结构外围水平投影面积的一半计算。二层阳台下方，与一层室内相通有围护结构不封闭的部分，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.2.4无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。4.2.5有上盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。4.3不计算建筑面积的范围4.3.1层高小于2.20米的夹层、技术层、避难层及层高小于2.20米的地下室和半地下室。4.3.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等。4.3.3房屋之间无上盖的架空通廊。4.3.4不计算建筑面积的未封闭阳台、走廊：1无上盖；2上盖上表面距底板上表面垂直高度大于层高；3上盖水平投影范围小于底板水平投影范围。4.3.5露台、屋面上的装饰性建筑、花园、泳池等。4.3.6建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。4.3.7骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作