关于上海酒店式公寓市场

上海酒店式公寓市场分析1上海酒店式公寓市场分析1.酒店式公寓定义和概念分类1)酒店式公寓定义酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为：房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。2)概念分类目前上海酒店式公寓市场发展的越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在普通消费者心里已不再陌生，在业内更是耳熟能详。但由于经历了几年的发展，内外资开发商的并存，更由于各自开发理念与经营方式的不同，各自却占有着不同的市场份额，从物业的背景和性质上来看，大致可以分为以下几大类型：上海酒店式公寓市场分析2A、转型的酒店式公寓：自从上海2001年8月实施内外销房并行的政策以来，越来越多的已建及在建的外销房感觉到了经营方面的市场压力，因此凭借着自身服务及配套设施上的优势，在宣传上以高档酒店式服务公寓的形象代替以往外销住房的称号，并且凭借其良好的口碑，吸引了相当的客户入住。特征地理分布：这部分类型的酒店式公寓主要分布与长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。规划分析：由于此类物业的开发背景，因此小区规划的建筑风格多与国际接轨，更符合外来人士的居住理念和习惯，小区内部规划严谨，内景宜人。在房型与面积的设计上，与新兴的酒店式公寓有很大的差别，大面积房（面积从100—250平方米）约占到总房型配比的50－80%以上，甚至有些只规划三房以上的房型，如：东方雅苑的主力房型是三房，面积范围在203－231㎡之间等。配套设施：配套设施比较齐全，会所一般都提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施一般只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）免费开放。物业管理：此类物业的物业管理公司大部分是由开发商自己组建的物管队伍前来担当，提供标准的酒店式管理服务。在管理中注重维护住户的私密性，注重与住户的亲善交流，提供人性化物业管理服务。经营方式：目前些类酒店式公寓90%以上是只租不售的，当然其中也有部分是可以购买的，不过售价不菲，而且大部分出租的物业都以长租的形式运营，一般1年起租居多。这样不但便于公寓内的管理，而且还能通过与客户之间长时期的交流联系，加强对其的服务力度，使居住更为人性化，让住户更有回家的感觉。销售通路：多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。价格分析：目前徐汇、长宁、静安三区的此类型物业租金约在每月$1000－6000/套之间。主力价格段约维持在每月$1000－2500/套之间。主要客层：目前此种类型物业的客源主要来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，上海酒店式公寓市场分析3主要客籍是来自境外及港台等地区的中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。出租状况：目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，出租率基本维持在80％左右。档次定位：在此类型的酒店式公寓的档次定位上，大部分可称作为高档型，当然其中不乏还有一部分是豪华型的，如位于徐汇的衡山路41号等。代表物业：有著名的名都城，鸿艺豪苑——鸿艺会，仁恒滨江苑，衡山路41号，温莎公寓，上海商城等都属于此类物业。B、外资酒店管理公司经营型：由于酒店式公寓产业属于服务型物业，所以口碑非常重要，正是因为如此，越来越多的酒店式公寓，为了提高其品牌形象及知名度，聘请联同国际知名的酒店或酒店管理公司涉足。因此在服务的传统意义上更类似于酒店，但同时又提供更为人性化家庭式服务，如照看儿童等等。在房型设计上，与酒店大不相同，一般一房、两房、三房及复式等房型都有，因此在房型的设计上更类似于公寓房，因此我们称其为“公寓式的酒店”物业。特征地理分布：一般分布在经济高度发达的CBD中央商务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。规划分析：物业规划一般以独栋为主，注重内景布局；在内部规划中，停车设施受到很大程度的关注，一般都配备足够的停车位供住户使用，主力房型为两、三房居多，主力面积范围在106～148㎡之间。配套设施：配套设施非常齐全，且档次高，餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全，会所设施不但为住客提供高质量的服务，还对外开放。物业管理：物业管理公司一般由国际知名的酒店管理公司前来担当，如万豪，雅诗阁等。经营方式：只租不售，并以长短租互相结合的方式经营，各自约占50%左右，出租的价格比其他酒店式公寓要高。销售通路：多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。价格分析：目前此类型物业租金维持在每月$1800－16000/套之间，主力价格段维持在每月$2500－3000/套之间。上海酒店式公寓市场分析4主要客层：目前此种类型的物业主要的客源来自CBD中央商务区域，客籍主要是以欧美，东南亚等地住客居多，职位一般是境外企业的CEO及高级经理人为主，单身客人比较多，也有部分家庭式入住，长租客人约占到50％。出租状况：目前市场上此类物业的出租情况较好，出租率基本维持在70％左右。档次定位：在物业的档次定位上，此类物业在酒店式公寓领域档次最高，所以可以看作是豪华型的。代表物业：比较有代表性的物业有浦东雅诗阁、卢湾的盛捷高级服务公寓、黄浦的威斯汀公寓等。C、新一代酒店式公寓：随着小户型房的火爆以及酒店式服务公寓受到市场的公认，一种新型的物业形态逐渐在沪增多。其实它更多像是从小户型的一种类型，与传统意义上的酒店已经不太一样了，它们更多的只是提供一种酒店式的服务。特征地理分布：一般位于市区中心地带，靠近或地处商业或购物集中地，周边配套齐全。规划分析：这些公寓的房源主要来自于早期烂尾楼的改造，也有部分是在小区规划中剩余的小地块上建造出来的。所以相对来说，很多地方受到诸多的限制，而且没有足够理想的小区资源可以共享。在房型的设计上，此类物业多以小户型即一室一厅为主，主力面积约在40—60平方米之间。有的楼盘也有稍大的房型存在，但总量较小。配套设施：会所职能基本与普通公寓会所相同，总体设施较齐全。物业管理：由普通的物业管理公司进行统一的物业管理，一般它们只提供较为简单的酒店式服务，因此服务内容较为单一。经营方式：以出售的形式推出，将房屋产权分配到小业主的手中。部分物业还提供反租服务。销售通路：大多以报纸、户外看板、灯箱、电视等作为其营销推广媒体。上海酒店式公寓市场分析5价格分析：目前此类型物业主力价格段在￥10000－12000/㎡之间，如：静安晶华园售价￥12000－14000/㎡。主要客层：主要是以是本地、外省市及港台地区的投资客为主，所以一般在销售过程中投资回报率会是一个重点的考量。销售状况：目前市场上此类物业的市场反应普遍良好，一般开盘1至3个月就售罄。档次定位：在酒店式公寓领域定位较低，因此我们称它为普通型。代表物业：静安香格公寓，蓝朝部落，青年汇，国际丽晶以及目前在售的圣天地，君悦静安，静安晶华园等。上海酒店式公寓市场分析6D、产权式酒店：产权式酒店于上个世纪70年代兴起于美国的一些著名的旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”，它一般位于风景秀丽的旅游地区，如：夏威夷、加利福尼亚等。酒店的出租率又相对较高，一般年出租率在40％以上。产权式酒店是传统酒店业务与现今房产经营的一个交融，既带给酒店一种新的盈利和风险分担的方式，又提供给投资客们一种新兴的投资型物业。应该说是房地产业在近代一个比较大胆的尝试。但此种物业形式在上海比较少见，因此相对的投资者也比较谨慎，同时它在操作上也比较复杂，不适宜短线投资。而且，上海目前的产权式酒店主打的概念是与国外和国内其他旅游城市所不同的，我们都知道他们主打的概念是旅游，而上海则是商务办公，因此我们只能借鉴而不能照搬，必须采用不同的销售通路才能应对市场。特征目前市场上产权酒店的三种类型：时权酒店：酒店向游客，中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可转让或交换。退休住宅型：是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前每年和家人去使用一段时间，其余时间交给酒店管理公司出租获取租金汇报，到退休的时候作为颐养天年的住所。有限自用的投资型酒店公寓：开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资客。投资客一般不在酒店居住，而是委托酒店管理公司出租经营，获取租金和分红，并获得公司赠送得一定时间免费入住权。地理分布：目前国外及国内其他地区的产权式酒店，一般都分布在旅游圣地附近。而上海则分布在经济发达的商务经融区域，如：外滩、南京西路周边。规划分析：酒店的建筑风格设计，高标准豪华型；房型规划面积较小，一般都以酒店标准房及套房为主，因此户数较多，私密性较差。配套设施：提供星级标准酒店配套设施。物业管理：聘请专业的酒店经营管理公司，进行专业标准的酒店经营管理，也就是说，上海酒店式公寓市场分析7产权式酒店与普通酒店式公寓在物业管理上最大的不同是，它们提供的是酒店经营管理，而不是普通的物业管理。经营方式：开发商出售产权给小业主，由专门酒店管理公司经营管理，小业主按照固定投资回报率收取利润提成。并赠送一定时间的免费或打折的酒店入住机会。销售通路：大多采用报纸、电视、户外看板等作为其主要推广媒介。主要客层：100％为投资客，并且就目前市场来看90％以上的投资客都会采用一次性付款的方式进行购房。代表物业：如靠近外滩的世福汇。上海酒店式公寓市场分析82.上海酒店式公寓的市场数据统计、分析此次报告中所分析的酒店式公寓主要涉及了新一代酒店式公寓、产权式酒店两大类。之所以把这两类酒店公寓作为研究对象，主要是基于今年市场供应量、市场需求以及反响度等多方面因素的考虑。1)出售型酒店式公寓参数一览表（部分数据为前几年开盘价，与目前市价无可比性）楼盘名称区域地址总建（万㎡）售价主力面积（㎡）主力总价总户数开盘日期交房日期物业管理费销售率世福汇黄浦山东中路广东路4.191.8-2.4万59118万70703.104.99.8元/㎡/月60％领秀赏黄浦北京西路239弄16号0.551.24-1.43万60-7180-95万7603.9现房2.7元/㎡/月100％独立时代黄浦陆家浜路468弄26号——8100-1.2万42-5142-53万33603.903.125元/㎡/月100％静安晶华园静安陕西北路1111号8万（含住宅）9000-1.1万57-6957-69万21603.604.52元/㎡/月98%骏豪国际静安陕西北路288号7.3万2万-2.8万34-4696-144万60603.304.38元/㎡/月100％美丽园酒店静安延安西路396号3万1.6-2万40－9683-106万300户03.9.25现房无80％君悦静安静安康定路1033号4万1.1万45-5050-55万50003.504.45元/㎡/月100％感性达利闸北新疆路、乌镇路37550-99