地产项目规划设计方案说明

-1-宜昌香山.福久源项目规划设计方案说明一、项目概况本项目位于宜昌市伍家岗区桔城路，基地南面有五一广场，东北侧有在建的宜昌铁路东站。基地位于桔城路以东，总用地面积138254.56M²。由A、B、C三个地块组成，其中A地块用地面积22455.50M²，B地块用地面积106446.89M²，C地块用地面积9352.17M²。A、B地块为商业、居住用地，C地块为小学用地。A地块与B、C地块被一条规划的市政道路分隔为两部分。二、基地分析建筑容量和构成控制基地开发强度为容积率２.８。计容积率建筑面积387112.76平方米，由住宅、商业、快捷酒店、办公楼、小学组成。场地基地为一狭长地形，沿桔城路一侧地势较平坦，沿用地东侧有一南北走向的山地，坡度较陡，坡度为40%-50%，山顶到桔城路约有35米的高差。整个基地地势平坦区域面积约占40%，山地面积约占60%。基地内较陡的山地地形给开发造成一定的难度。周边道路基地西侧为城市主干道桔城路，红线宽度50米；东侧为规划城市支路，红线宽度20米。周边设施基地南侧为保留山体，拟规划为城市公园，再往南有五一广场及康莱特商城的设施；基地东北侧约1公里远为在建宜昌铁路东站。三、规划设计依据本规划遵守《中华人民共和国城市规划法》确定的原则和条款，依照《城市规划编制办法》编制，规划以以下文件为依据：1、《中华人民共和国城市规划法》2、《宜昌市城市规划管理技术规定》3、甲方提供的用地电子地形图；4、宜昌市规划局桔城路（共前村地块）出让土地规划条件；5、宜昌香山.福久源规划设计方案专家咨询会评审意见；6、国家建设部、湖北省及宜昌市有关法规和技术规定。四、项目定位本项目开发定位为商业酒店办公配套完善，居住景观环境优美的城市综合社区，力求打造一个“城市核心”——高品质全能的理想新城，使之成为该区域城市公共生活的中心、高品质的城市核心居住社区、居民购物的聚集地、以及展示城市形象的窗口，力求为当地居民提供优雅宁静舒适宜人的现代化城市社区，营造优美的居住环境和高尚的生活品质。五、项目目标（1）设计包含特色商业街、大型商业、快捷酒店、办公等为一体的大型城市综合体，满足购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、住宿等一条龙服务。（2）设计具有先进住宅理念的有特色、高品质、宜人和谐的现代化居住社区，体现新世纪地区住宅建设的新水平、新形象。（3）设计在注意到不同类型住宅这一多元特征的同时，追求基底范围内空间形态，建筑的整体协调，实现社区资源整合和环境和谐。（4）设计从功能、布局、开发周期等多角度考虑，对主题理念、开发策略进行演绎，在符合项目规划定位的同时满足实际操作所需的相应商业性目标。（5）设计通过对基地周围的各类情况、相互关系进行透彻的综合分析，充分利用、发挥优势条件，弱化、转化不利因素，塑造住宅区本身的特色，增加区域价值认同。六、规划设计原则为将本项目打造成为高品质生活社区，在规划设计中必须遵循以下原则：1.充分尊重原有的地形地貌和自然环境，尽可能地拓展住区内部的景观环境空间，把住宅融于自然环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。2.平面规划注重形成建筑布局上的差异性，通过密度和形态的变化创造丰富的社区空间。-2-3．竖向空间形态设计力求紧密结合山地地形，并通过建筑高度的有机组合创造出高低起伏、错落有致的建筑群体效果。4.建筑单体设计力求形成丰富的住宅类型和富有特点的外观造型，创造优美的建筑景观，并给客户提供丰富的选择。5．景观设计力求紧密结合当地的气候特征，营造出层次丰富的空间景观效果，并为居民提供人性化的户外活动空间。6.公建设施力求形成良好的商业氛围，吸引人气，达到商业价值最大化。七、规划设计理念社区品质的差异，除了建筑、景观等物质环境的差异外，更重要的是社区氛围的差异、社区公共生活品质的差异。高品质住区所具有的活力，以及温馨宁静幽雅的生活氛围是当前社区营建所普遍缺乏的。而这，正体现着社区品质营建的内涵，这也正是此次规划设计过程中始终追求的。居住的本质是满足人性的需求，其深刻意义在于：它能够展示和影响人的生存状态，并给人以生存的意义和价值。因此，一个成功的社区规划，必须要体现独特的人文精神和人性关怀，把握生活方式的变化方向，满足人性的多层次需求，体现对人的尊重，即对于居住者内心归属感、自由感、身份感以及个人价值实现的尊重，创造出适合人类生存并促进人性发展的人居环境，为人性的向善和美好提供居住层面的支持。其终极目标，在于追求人与自然，人与人、人与自己精神世界交流的最理想、最和谐状态，即追求住户与被改造过的自然的和谐；寻求社区中人与人之间交往的和谐；使人们自我的心灵达到一种安宁平和的境界。基于这样的理解，结合本项目的具体情况,我们确立了以下四点规划设计理念：1．以“人”为本关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升社区的整体品质。2．“环境”先行“环境”是影响一个楼盘品质的决定性因素，同时也是一个楼盘开发成功与否的关键所在。因此，在开发与设计之初，就建立“环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。3．整体性与丰富性对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性与社区的整体品质。4．均好性通过规划设计，消除地块内房产开发的死角，提高土地开发的价值与潜力八、规划设计方法----整体性设计在现有居住区的规划设计中，住宅组群的空间布局与环境景观的塑造常常相互分离，在设计程序上存在先后，环境设计常常成为居住区规划设计中一个“补充完善的后续工作”，并且由于群体布局的限制，不能给环境设计留有充分的余地和弹性，环境没能发挥对于住区营造的景观意义。在本项目的规划设计中，要强化居住与景观的联系，创造一种富有诗意的栖居环境，就必须采用整体设计的方法。即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于住区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一个整体大气的社区形象和富有特色的高品质社区环境。十、设计策略——规划设计特色特色一：在自然中生长——创造生态宜人的城市环境以“环境”为本——“环境”是影响一个社区品质的决定性因素，同时也是社区开发成功与否的关键所在。因此，在开发与设计之初就建立“环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。利用原有的山地地形，营造高低起伏的地形变化，使社区环境立体化，创造出丰富的竖向景观层次。规划首先在基地周边现有景观资源的基础上，依托入口广场、景观登山步道、跌水、中心花园、景观小品等设施，建构起社区由西向东、由北至南的生态网络骨架，结合中心花园三栋椭圆形塔楼底层架空，形成以“大尺度中心花园”为特色的整体环境景观和空间组织方式，通过建筑和环境的合理布局，使建筑如同自然生长在环境之中，与景观有机融合，创造出生态宜人的居住环境。“均好性”——通过合理布局，综合考虑各建筑单体的日照、朝向、通风、户型设计等种种因素，使每栋建筑均能在兼顾开阔栋距、充足日照和合理朝向的情况下，尽可能使社区的每一个住户都能拥有良好的环境景观，都能较为便利地享受社区的公共设施，享受和谐的公共生活。从而消除社区开发中的死角，提高社区的整体环境品质。特色二：活力之城——24小时的城市生活-3-合理布置配套商业等社区公建，营造社区充满活力的公共活动空间，同时满足社区居民日常生活和消费者多层次、多功能的需要。沿桔城路一侧，由北至南依此布置快捷酒店、沿街商铺、特色商业街、商场、办公楼，形成完整连续的商业界面，提升商业的价值。特色三：人车分流通过人和车在不同层面上的分流，在小区营造纯步行的环境，创造一种安全、自然、宁静、舒适的交通方式和社区氛围。特色四：弹性开发对于这样一个大规模和长时间的社区开发，建立一种弹性的开发模式至关重要。总体规划布局上强调连续性和实施的弹性，考虑用地的分期开发建设需要，按土地使用的实际需要进行规划，使之兼具较强的可操作性和应变性。九、规划设计方案要点1.规划功能结构桔城路作为从宜昌新火车站通往市区的主要城市干道，政府意将其打造成一条展示宜昌新形象的重要的商业街道。创造强烈的商业氛围，营造山居的环境和高尚的生活品质是我们的设计目标；尊重地形，保留地形是我们设计的出发点。方案沿桔城路一侧全部规划为商业建筑，住宅布置在商业的后侧，使桔城路形成一长达700米的完整连续的商业界面。A地块沿桔城路及规划路布置快捷酒店及沿街商业，B地块北面沿桔城路一侧布置特色商业街，A、B地块间设置商业广场，使两部分商业能自然贯通。沿商业内街西侧地上两层，东侧地上三层，地下一层为车库，B地块地下一层沿商业内街两侧设置部分商业，地下一层商业通过下沉广场、采光天井、楼梯、电梯等与地面层有机联系，消除传统地下商业由于封闭压抑导致商业价值不高的弊端。B地块南侧布置一座购物中心及一座20层的办公楼，购物中心地上四层，地下两层，其中负二层为车库，负一层为商业，并与风情商业街的商业在地下连通，形成一个整体，提高商业的价值。购物中心和办公楼后退南侧用地红线较多，在此形成一个小型商业广场，有效的吸引南侧规划公园入口广场的人流到此逛街、购物。购物中心形成该片区商业焦点，起到人流带动的作用。在这一带状商业空间中，由北至南共布置四个商业广场，形成视觉的舒缓空间和商业聚焦点，并形成城市重要的景观通道。小区主入口布置在商业街和购物中心之间，并后退到商业建筑后面，使沿街商业不受住宅干扰，形成完整的商业人流动线。从主入口广场到山顶花园约有16米的高差，通过登山步道、叠水、室外自动扶梯、山顶广场的设置，形成一条展示小区形象的重要景观主轴。顺应山体的走向，在西侧山脚呈“S”形布置一组高层，该组高层从A地块起，一直延续到B地块南侧靠近山体公园止，产生优美的动线，形成强烈的龙形之势。在这一组高层中，中间部分为点式布局，南北两端以板式收尾，形成板点结合的变化，丰富了城市界面，点式布局也形成了多条东西向的视觉通廊。在立面方向上，这组高层从北至南形成低-高-低的起伏变化，形成优美的天际线。在用地东侧，北面沿规划路布置一栋板式高层，中间布置三栋点式高层，南侧布置两栋板式高层。这样，与西侧这一组呈“S”形布置的高层结合，整个小区形成三个组团：A地块组团、B地块小区主入口以北组团、以及B地块小区主入口以南组团。在B地块小区主入口北侧组团，西侧一组高层住宅结合商业街铺布置，高层住宅布置在商铺上面，取消了商业和住宅分开布置时所需要的消防通道的宽度，增大了东侧小区山顶公园的面积。这部分高层裙房为三层，做为商铺，结合地形，二、三层商铺后面做为小区的停车库。小区主入口南侧的高层利用地形高差形成两层架空车库。东侧三栋椭圆形塔楼做一层半地下车库。A地块结合地形沿规划路一侧两栋塔楼下做两层地下车库，北面三栋塔楼做两层架空车库。通过对地形的巧妙利用，减少土方的开挖。B地块住宅主要布置在西侧山脚，以及东侧山体稍低的位置，保留中间山体形成一条南北向带状的小区山顶公园，并一直延伸至小区南面的市政公园，公园内设健康休闲步道。小区南面空间向市政公园开放，使小区公园与南面的市政公园在空间上连为一体。在用地南侧，通过规划的巧妙布局，在高层办公楼和板式住宅之间形成一三角形空地，在此布置一六班幼儿园以及小区的社区服务、文体中心，幼儿园能形成单独对外的出入口，便于小区的管理，同时幼儿园也能够充分利用南侧山体公园，有利于幼儿园的身心健康。C地块规划一座建筑面积7200M²的小学。2.竖向设计B地块用地范围内西侧较平坦，原始标高约为59.0m，东侧为较陡的山地，原始标高约为90-95米，相对高差约为31-37米，较陡的山地不利于建设，因此应对山体进行适当的改造，把山顶花园的标高设为82.0m，西侧塔式高层裙房屋顶花园处的标高设为75m，东侧环形车道的标高设为70M-78M，利用地形高差做架空及半地下生态车库。从主入口到山顶花园有16米的高差，由于东西向场地较窄，机动车无法直接到达山顶，因此，采取机动车道顺主入口南侧两栋板式高层外围上坡到达南侧山顶