昆山美吉特案例

昆山美吉特工业品博览城Part1美吉特发展模式美吉特集团——多元化经营的现代企业多元化经营和集团化运作的现代企业集团+专业市场产业发展战略、区域布局战略、国际化战略城市商业综合体+高端旅游度假地产+建材流通+金融投资美吉特集团发展历程美吉特拥有20多年专业市场开发经验，区域覆盖长三角、珠三角和中部地区。产业涵盖专业市场、城市商业综合体、高端旅游度假地产和内外贸易、建材流通等诸多领域。美吉特集团战略版图珠三角区域长三角区域中部地区重点项目介绍20年打造开发30余项目，16大成功范本铸就美吉特品牌辉煌常州美吉特科技五金城常州美吉特生活广场（城东）常州美吉特家具建材广场常州美吉特生活广场（城西）常州国际医疗器械城昆山美吉特工业品博览城昆山美吉特中信酒店上海意邦全球建材饰界东莞（常平）美吉特国际采购中心清远美吉特工业品博览城清远美吉特华南装饰城清远美吉特凝碧湾江门美吉特广场CCMall九江华东装饰材料市场九江美吉特建材精品广场美吉特庐山西海岛常州美吉特科技五金城位于常州天宁区青洋路，用地面积194亩，总建筑面积30万方，是一个集五金机电广场、灯具广场、国际精工厅、国际酒店用品广场、电子商务园区、星级酒店、购物美食街为一体的综合商贸体；可容纳商户2000多家，主要经营五金机电，灯饰照明、酒店用品、电子电器、建筑材料、家具用品等业态；是长三角地区规模最大、业态最全、辐射最广、科技含量最高的五金帝国。美吉特国际精工厅美吉特紫荆购物美食街常州美吉特家具建材广场位于常州城西怀德路常金大桥北侧，用地面积273亩，总建筑面积35万方，已于2010年5月开业经营，招商率为100%。项目建成后，可容纳商户1000多家。主要经营装饰涂料、陶瓷卫浴、五金机电、水电器材、床上用品、窗帘等业态，将成为集家具建材交易、精品展示、仓储物流、商务办公、生活配套为一体的常州建材第一城Part2案例研究昆山美吉特工业博览城基础信息一期二期三期四期基础经济指标项目总占地：1000多亩总建：150万方项目规划：分四期开发容积率：1.5-1.8（一期为1.8）车位总数：一期，地上300个，地下2000个其中有大型专业市场、5星级酒店、5A级办公，国际商务会议等多种功能配套设施：包括有大型精品住宅社区、商住两用配套区、服装餐饮、娱乐休闲等一应俱全依托城市立体化交通的大型城市产业综合体项目开发进程表•2011年1月25日，以978元/平方米楼板价拿下地块•2011年4月15日，美吉特工业博览城开工奠基仪式•一期于2012年6月29日整体结构封顶•2012年8月一期开始招商•2013年5月整体交付•2013年9月试营业•2012年10月一期销售开盘从拿地到一期项目开盘销售仅仅用了20个月，高效的开发运作模式是项目成功的关键拿地开发销售运营案例研究思路框架前期开发中期营销方向选址后期运营城市研究政策研究宣传策划广告投放招商定位招商政策拿地招商实行方式、成本比对营销策略定位概念定位整体规划开发时序营销模式产品定位案例研究核心问题点研究核心问题罗列：1、美吉特为什么选择在昆山拿地？2、它的拿地方式和价格是怎样的？3、整个项目的前期定位是怎样的？4、项目如何进行营销策划？5、它的后续运营模式是怎样的？美吉特为什么选择在昆山陆家镇？案例思考美吉特集团在拿地策略上主要的关注点在哪里？选择昆山陆家镇的五大理由有：区位交通经济产业政策区位交通（外部）：依靠上海，辐射长三角，昆山通往上海东大门户6条大通道贯穿全境；距离虹桥机场40分钟车程、浦东机场60分钟车程；距离外高桥码头60分钟车程、吴淞江码头90分钟车程。浦东机场外高桥码头吴淞港码头虹桥机场沪宁高速公路沪宁铁路312国道沪苏机场路沪宁高铁区位交通（内部）：多条省道、国道贯穿，京沪、沪宁高铁进入，交通优势显著产业集群优势：陆家打造“一城四区”，加强产业建设，巩固陆家产业重镇的形象，项目处于陆家商贸服务区，区域规划电子、汽车、精密仪器等产业集聚，灯具产业的进入填补了区域的空白•2011年完成工业总产值270亿元，增长10.6%；地区生产总值100亿元，增长13.6%；实现全口径财政收入29.2亿元，其中地方一般预算收入8.9亿元，分别增长23%和21%；第三产业增加值33亿元，占比达33%，比去年提高2.8个百分点；完成固定资产投资34亿元，增长20.9%；注册外资1.5亿美元，实际到账外资8026万美元，分别累计达20亿美元和11.5亿美元；注册民资9.8亿元，累计达73.3亿元；完成进出口总额13.5亿美元，增长13.4%。•初步形成以正新橡胶、好孩子集团、柏承电子和仕泰隆模具、白杨湾物流为代表的汽车零配件、民生用品、电子信息和生产性物流四大产业群，集聚发展、规模效应、辐射带动能力不断增强，2011年全镇规上企业完成产值233亿元，占总产值的86%，其中高新技术企业产值53亿元，新兴产业产值52.2亿元，发展势头迅猛。经济：陆家镇经济排苏南百强镇第十五，近年来依托产业发展优势经济发展迅猛政策：”三商合一“政府助力航母级市场•1、作为”江苏省重点服务业项目“，将享有大型国有银行金融服务配套支持和5亿元美吉特推广基金•2、项目与政府共同经营，一期中1#、5#楼给予政府经营管理•3、招商政策上，区域政府对于地税部门全面，国税按国家规定收取美吉特的拿地方式和价格是怎样的？案例思考土地取得：地块处于陆家镇现代商贸服务区内，以招拍挂形式进行竞拍，竞得价格仅为978元/平方米，土地价格烟远低于同期其他住宅及商业用地楼板价地块位置面积用途容积率建筑密度起始价（元/平方米）竞得价（元/平方米）溢价率竞得人成交日期陆家镇陆建路南、车塘民工子弟学校东侧38244.8工业≥0.7≤50%3363360%昆山新莱洁净应用材料股份有限公司2012-11-12陆家镇望石路西侧、顺铁路南侧3589.7工业≥0.6≤50%3363360%昆山市陆家失蜡五金厂2012-11-12陆家镇和谊路西侧、合丰路南侧10446.7工业≥0.8≤50%3363360%正新橡胶（中国）有限公司2012-9-5陆家镇丰夏路南侧、金夏路西侧24751.7工业≥0.7≤50%3363360%昆山普声纺机科技有限公司2012-7-12陆家镇华夏路南侧、林元染料化工东侧14758.3工业≥0.8≤50%3363360%昆山科望快速印务有限公司2012-4-13陆家镇金竹路西侧、河泥桥河南侧3333.2工业（研发中心）≥0.6≤50%3363360%庞贝捷技术开发服务（昆山）有限公司2012-4-3陆家镇集福路西侧、新圃路南侧16480.2工业≥0.7≤50%3363360%昆山英特工程技术有限公司2012-3-23陆家镇金阳东路北侧、望石路东侧36589.6工业≥0.6≤50%3363360%昆山富莱特机械科技有限公司2011-8-24陆家镇陆丰路北侧、奎明印染公司西侧78651.3商业、办公1.5-1.8≤40%108011204%徐州汽配城有限责任公司2011-7-12陆家镇和谊路西侧2号地块8901.9工业≥0.8≤50%3363360%昆山市亚美纱布辅料厂2011-3-18陆家镇黄浦江中路东侧、金阳中路南侧29040.5商业1.0-1.5≤50%2626.62626.60%江苏白杨湾物流中心有限公司2011-1-25陆家镇望星路西侧、顺铁路南侧90426.1住宅1.5≤F＜2.0≤30%225022801%江苏常发地产股份有限公司2011-1-25地块位置面积用途容积率建筑密度起始价（元/平方米）竞得价（元/平方米）溢价率竞得人成交日期陆家镇金阳东路南侧、望石路西侧166618商业（市场）、办公1.5-1.8≤50%9489783%美吉特投资集团有限公司2011-1-25项目前期定位是怎样的？案例思考长三角50万平灯具批发零售基地全球灯具采购中心美吉特灯都五金机电广场美吉特工业品博览城电子电器广场新型材料广场酒店用品广场整体概念定位聚合全球优质资源，抢占经济核心制高点产业导向物业导向资源导向区位导向卡位长三角经济共荣圈，共享大虹桥“新引擎“三城一都，打造特色产业集群专业市场+综合体，重塑行业产品新标准整体概念定位整体规划及开发时序：集专业市场、星级酒店、5A级办公、高尚住宅商业配套的产业综合体，项目从北至南进行开发一期二期三期四期•项目总占地：1000多亩•总建：150万方•项目规划：分四期开发•其中有大型专业市场、5星级酒店、5A级办公，国际商务会议等多种功能•配套设施：包括有大型精品住宅社区、商住两用配套区、服装餐饮、娱乐休闲等一应俱全一、二期：以专业市场、办公、住宅公寓及商业配套组成2#4#6#5#3#1#五金机电广场灯饰照明广场二期：精品馆及住宅（待建）10栋大型卖场，5栋高层住宅一期：在售、在租赁（结构封顶）总建：42万平方容积率：1.8规目规划：6栋4层的大型卖场1栋14层的5A级写字楼4栋15层的商住15万方灯具8万方五金8000方物流12万方仓储（地下）2万方酒店用品一期总平图产品设计楼层状况：专业市场——共6幢，每幢地上4层地下一层办公——1栋办公，15层地下一层结构：框架外墙：玻璃幕墙总层数：5地上层数：4地下层数：1单铺面积：20-100平方米进深：6-12米面宽：4米标准层高：1-3F为5米,4F为5.7米地下一层5.4米）净高：4-4.5米客梯个数：1个货梯个数：2个地上停车位数量：300个地下停车位数量：2000个产品基础经济指标产品规划特点地上两层为商业裙房，地下一层为超市开挖地下一层作为整个项目仓储配套，建设了对地上土地面积的占用率，提高了专业市场地下一层的商业价值（租金：1元/平方米-天）设置在1期专业市场与二期专业市场交界处，整个卸货区宽度达到20米20M15层小户型办公（soho、loft）5A写字楼地上物流卸货区地下一层为物流仓储——产品规划在人流动线的规划及开挖地下一层作为仓储物流是一大亮点产品设计从总平布局来看，项目属于第一代仓储式专业市场，市场与配套分开，在建筑排上缺乏新意立面在建筑风格上采用现代简约风格，采用玻璃幕墙+局部面砖的用材，使得项目品质感十足。项目的营销策略是怎样去做的？案例思考媒体投放及营销费用据案场销售经理介绍，项目前期营销费用已经花费600余万元，主要集中在户外高炮，营销活动，户外看板等等围墙展板广告整个项目在户外广告投入量非常大，不仅在地块周边进行大面积的围墙广告展示，在主要道路（如G312）沿线及高速收费口做户外高炮广告，在市内也有大量的，导旗、车身广告及灯箱广告，前期广告投放力度相当大，也为其品牌宣传起到了非常大的作用户外高炮售楼处造型及内部装修以现代装饰理念为主，简洁而不失大方里面采用仿石材贴面，品质感强，对于整个项目是个提升从整体布局来看，案场显得有点杂乱无章，这点在一定程度上降低了整个项目的品质感，空间摆放东西过多，造成了空间上的压抑感，洽谈区也显得过于拥挤，不过在签约区和招商区域的公共部位设置了水景及螺旋楼梯给人以优雅与高贵感，值得借鉴售楼处建筑风格及内部装修——亮点在外部造型及用材，而内部空间的使用上有待提升美吉特工业品博览中心销售情况（一期）（自持40%）楼栋公安幢号楼栋施工幢号参考价批准销售套数已售套数4幢4幢18000101303幢3幢1800075606幢6幢1800010226102幢2幢180001022655楼层均价(元/平方米)所属区域销售状况原因1F18000一期2#、6#楼最好展示面好，沿街人流量大2F13000一期2#、6#楼其次价格合理，通过垂直动线人流动线较好3F9500一期2#、6#楼最差人流动线差4F7500一期2#、6#楼最好总价低，投资门槛低营销手段签订12年返租协议，前4年以总房价的5%、5%、6%、9%每半年一次进行返还，后8年以实际租金按9:1进行分成（客户为90%）10月27日开盘至今不到两个月，项目热销，成交（只计网上成交备案套数，不计预订套数）主要集中在一期五金区2#\6#楼（先开2#\4#\6#，1#5#给予政府，不对外销售)，一期专业市场商铺