郑州房地产市场报告

郑州房地产市场报告1行业环境分析234上半年总结与下半年预测5目录房地产市场分析楼市营销动态分析上半年媒体投放总结1.行业环境分析金融、政策环境分析房地产开发环境分析行业环境小结宏中央调控政策货货币政策郑本地政策其他其他城市及其他方面政策宏住建部：6月底之前全国信息联网国土资源部：供地从紧，优先保障房宏宏宏货央行：2月24日存准率下调0.5个百分点（20.5%/17%）央行：落实差别化信贷其他北京：新购经适房禁止销售上海：重申抑制投机性购房其他郑郑州设限价商品房及准入标准其他广东：停建经适房，公租房只租不售郑郑州推出创新保障房建设制度其他住建部：十三五保障房以资金补贴为主新疆出台保障房政策其他其他国土部：今年主要清理小产权房广州：个人出租房屋纳税标准出台宏住建部重申房地产调控政策绝不松动其他住建部：各地每月须公布保障房施工进度其他其他北京：补贴公租房、停建经适房央行：5月18日存准率下调0.5个百分点（20%/16.5%）货其他深圳：2013年将推出保障房退出机制其他超10城市松绑公积金，曲线救市货央行：6月8日起下调存贷款基准利率0.25个百分点1、金融、政策环境分析住建部：6月8日起下调住房公积金贷款0.2%其他四大行首套房贷利率普遍下调：最低8.5折其他十余城放宽公积金政策最高贷款上限调至70万宏6月份住建部及相关部分5次发布声明紧抓调控不放松1、金融、政策环境分析2012年上半年，房地产政策“调控”依旧是主基调，但相对于2011年已然有松动迹象，上半年政策特点集中表现为：1.中央政府紧抓调控政策不放松：作为此轮房地产调控政策的第二年，芜湖、上海、佛山等城市尝试松动调控政策，一出头便被严厉打击，住建部随即声明：房地产调控政策绝不松动！温家宝在会议中多次指出：紧抓调控政策不放松“，表明政府将调控持续到底的决心.2.地方政府曲线救市：由于年初几个城市尝试松动政策被严厉打击，各城市尝试在不触及松动政策底线的前提下“曲线救市”，广州、扬州、中山等城市以扩大住房公积金购房门槛、放宽购房条件、加大租房税收及提高租房成本等政策吸引客户目光向商品房转移，在给开发商提供市场机遇的同时给刚需客户以信心，促进市场销量提升，真正实现“曲线救市”，而中央政府则对这类政策保持默许态度。3.货币政策持续松动：年内央行分别于2月和5月宣布存准率下调0.5个百分点，并于6月、7月初两次下调基准利率，释放货币政策放松的信号。目前经济下行预期依然明显，因此下半年“稳增长”将会被放在更为重要的位置，为货币政策带来进一步放松空间，也为楼市带来间接利好和机会。4.保障房为政府主要扶持对象，但方向转变：前两年大肆宣扬保障房，划拨了大量经适房用地，实际操作中资金问题日益凸显，建设难度加大，因此住建部3月份公布十三五保障房建设以资金补贴为主；十三五后将不再有经适房，重点供应公租房，意味着政府想要通过供应保障房牵制商品房的愿望彻底落空。5.40个城市信息联网喊声高、执行差，房产税扩大试点年内不会出现：住房信息联网本意是在限制投资炒房客户、监控全国住房信息，同时也在为房产税的征收、限购政策退出奠定基础，但目前地方政府配合力度依然不够，联网后信息整理也存在困难，再加上当前经济形势的影响，因此年内扩大房产税试点范围的可能几乎没有。2、房地产开发环境分析全国房地产投资额及景气指数分析（数据来源：中国统计网）年内房地产投资额及景气指数持续下滑，目前整体市场基本探底，下半年市场具备缓步反弹的可能。2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-2月2012年1-3月2012年1-4月2012年1-5月2012年1-6月投资额2528030580362324826761740543110927158352221330610同比增幅30.2020.9016.1033.2027.9027.8023.5018.7018.5016.600.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%010000200003000040000500006000070000亿元2007-2012.6全国房地产投资额分析101.75101.5101.12100.41100.2799.8798.9997.8996.9095.6294.9094.719092949698100102104景气指数2012年上半年全国实现房地产开发投资额30610亿元，同比增长16.6%，自2012年以来同比增速放缓明显；主要在于年内房地产行业受到2011年以来的持续性限购政策的影响，政策影响结果已经凸显.就目前来看2012年限购政策不会放松，且年内增速基本达到与09年同样的最低点，房地产开发景气指数自2011年5月以来一直处于大幅下滑状态，且不断创造新低，年内市场下行明显，表明市场已基本触底，因此预计下半年房地产投资开发额增长速度缓步上升将成为必然趋势。2、房地产开发环境分析销售量及销售额分析2012年上半年全国商品房销量处于稳步上升状态，销售额也同步上升平稳，其表现在于春节淡市过后市场逐渐进入正常销售季；就增幅表现来看，全国商品房销量及销售额年内增幅均保持在10%左右负增长，其负增值随着年中销售市场逐渐升温而出现缓步减小；临近年中各项目为缓解销售压力持续推出优惠吸引大批刚需客户出手以为市场“增温”，预计下半年市场在政策无松动可能的环境下依旧以走量为主，商品房销量及销售额将持续上升，且增幅表现上将更趋乐观。（数据来源：泰辰数据库）上半年全国商品房市场刚需客户出手逐渐缓解市场压力，销量同比增幅逐渐走高，预计下半年货币、价格多重因素继续促进销量回升，市场逐步复苏2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-2月2012年1-3月2012年1-4月2012年1-5月2012年1-6月销售量773556597093713104349109946700415239215622885239964销售额2988925068439954227852500414586721242116932233140100002000030000400005000060000020000400006000080000100000120000万㎡2007-2012.6全国商品房销量及销售额分析亿元2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-2月2012年1-3月2012年1-4月2012年1-5月2012年1-6月销量增幅25.1%-14.7%42.1%11.3%5.4%-14.0%-13.6%-13.4%-12.4%-10.0%销售额增幅43.5%-16.1%75.5%-3.9%24.2%-20.9%-14.6%-11.8%-9.1%-5.2%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%2007-2012.6全国商品房销量及销售额增幅分析2、房地产开发环境分析土地购置及成交价额分析2012年上半年全国土地购置面积共17543万平米，同比下降9.9%；土地成交单价为3441亿元，同比下降13%。08年以来全国土地购置面积增幅一直处于不稳定状态，主要是受到政策影响明显，2010年增幅最高为28.4%，2011年调控政策释放以后增幅下滑至2.6%，2012年上半年一直处于负增长状态；开发商资金链紧缩导致拿地热情锐减，加上政府大力扶持保障房建设，因此年内成交典型优质地块较少，导致土地成交价增幅一直处于较低或负增长状态。目前调控政策随尚无松动迹象，但商品房市场复苏，因此将带动土地市场活跃，预计下半年土地市场表现也将逐渐升温。（数据来源：泰辰数据库）年内受商品房市场影响土地市场表现冷清，全国土地购置面积及成交价款均为负增长，预计下半年随着新房市场回暖，土地市场也将逐步复苏2008年2009年2010年2011年2012年1-2月2012年1-3月2012年1-4月2012年1-5月2012年1-6月土地购置面积367853190640970409734684785996571353217543同比增幅-8.60%-18.9028.40%2.60%-0.50%-3.90%-19.30-18.70-19.90-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%050001000015000200002500030000350004000045000万㎡2008-2012.06全国土地购置面积分析2008年2009年2010年2011年2012年1-2月2012年1-3月2012年1-4月2012年1-5月2012年1-6月土地成交价款579560399992804910441555182626203441同比增幅10.90%0.70%65.90%-1.90%5.80%2.50%-13.70%-10%-13%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%020004000600080001000012000亿元2008-2012.6全国土地成交价分析3、行业环境小结上半年中央政府及各地市调控政策持续，为保证房地产市场稳定发展，中央政府在紧抓调控底线的同时允许各地方政府曲线救市；预计下半年宏观调控政策无松动可能，但是地方政府在执行上将会出现更大折扣，为商品房销售提供机会。年内经济下行趋势依旧明显，为保证经济增长，上半年货币政策已呈明显松动状态，为改善市场预期、增强流动性和经济活跃度，下半年货币政策仍有继续松动的空间，房地产行业也将引来间接利好和机会。从价格表现来看，上半年商品房销量回升基本得益于降价，较多企业降价幅度直接触及底线，就目前市场来看，销量基本稳定，而价格继续下行的空间和条件基本不存在，因此下半年“价稳”是主流。2.房地产市场分析土地市场分析商品房市场分析商品住宅市场分析办公用房市场分析商业用房市场分析供地类型面积（亩）面积（万㎡）所占比例普通商品住房用地1635.8110985%金融商务用地293.9719.515%合计1935.5129.6100%郑州市2012年1-6月土地供应信息表郑州市2012年上半年土地供应共1935亩、129.6万㎡，供地类型主要以普通商品住房用地为主；1、土地市场供应分析2012年上半年，郑州市上半年总供应土地面积为129.6万㎡，同比增长3%，从总供应宗数来看，供应土地36宗，同比增长82.3%，就上半年供应情况来看，基本处于较低水平，而3月份土地供应创上半年新高，因朱屯、高寨、毛庄三块城中村改造用地集中释放，导致该月供应量大幅拉升，但从整体供应情况来看，上半年“纯市场”土地表现较弱，基本以城中村改造用地揽居市场主力。1、土地市场供应分析上半年郑州土地供应量与去年相当，供应土地多为城中村改造用地，基本无新型地块出现11.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.112.212.312.412.512.6出让面积10.9019.89.85.678.86.53495.2057.751.77.625.544.79.68.644.5出让宗数20323911019017235613221205101520250102030405060708090100单位:万㎡2011.1—2012.6土地供应月度走势图2012年上半年，郑州市土地供应分别集中在中原区、金水区和惠济区，其中中原区供应10宗、46.6万㎡，供应面积占总供应量的22.5%，金水区供应6宗、27.1万㎡，占总供应量的20.9%；惠济区供应3宗、26.6万㎡，占总供应量的20.6%；二七区供应10宗、22.8万㎡，占总供应量的18%；郑东新区供应5宗，12.6万㎡，占总供应量的9.7%；经开区供应3宗、9.1万㎡，占总供应量的7%，管城区供应一宗，1.8万平米，仅占总供应量的1%左右。1、土地市场供应分析2012年上半年土地供应主要为中原区、金水区和惠济区