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疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑张杨2020年4月目录一、房地产投资实务与拿地决策二、投资交易模式三、投资测算的经济可行性研判四、投资相关法律实务五、地产投资未来的趋势与机遇PartOne房地产投资实务与拿地决策I.典型房企投资策略II.土地价值判断1.1典型房企投资策略——碧桂园布局策略:①以三四线城市为主战场,同时坚持一线城市近郊,二三线城市中心区,适时进入一线城市中心区。战略布局与中国加快城镇化进程的思路相契合,踩准了国家发展红利。②从2016年开始,碧桂园开启了一二三四线城市全面发展的策略,在全国“攻城略地”,提高在一二线城市投资比例。一方面顺应城市化发展趋势,发挥规模拿地优势,另一方面瞄准一二线城市,可以提升溢价。战略差异化:①对于一二线城市,碧桂园在加强占有率的同时,坚持“不拿面粉比面包贵的地”,注重利润。②在竞争优势明显的三四线,注重规模,城市进入策略为“一城多个碧桂园”,即先进入一个城市,再在这个城市做多个布点,进行深耕。67.3%79.5%65.5%高周转:全产业链自供,并运用标准化设计,三四五线城市要求拿地即开工并坚持“456”,即4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转;对一二线城市则要求“678”,即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。高周转是碧桂园的核心竞争力。从财务角度,投入产出时间越短,资金周转率越高,资金回报率越高;从运营角度,项目有动力压缩从拿地到开工、施工、开盘、现金流回正的时间;但对工程来说,任何施工都有其合理工期,如果为了速度和节点出现赶工,极易出现安全、质量问题。1.1典型房企投资策略——融创62.98亿港元收购绿城24%的股份32亿元收购成都国嘉志得置业、悦景、上海融绿、武汉美联地等项目增资乐视10亿19.33亿收购海航海南两家公司95亿入股万达商业,52.8亿收购原万达文旅集团102亿收购天津星耀五洲项目32.33亿收购大连润德乾城438.44亿收购万达150亿元收购乐视36.62亿元收购时代城项目125.53亿收购北京泛海国际项目152亿收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权42.25亿元收购莱蒙国际37.88亿元收购联想地产40亿收购金科16.96%股权2014-2015年2016年2017年2018年2019年融创大宗并购一览从2013年开始到2019年末,融创用于收并购的支出超过2300亿元,收并购成为融创冲击TOP3房企的主要秘诀。融创收并购的两大特征:①在优势城市集中布局。选择基本面良好的城市优先布局,例如北上广深、南京、武汉、石家庄等众多一线、强二线城市;选择市场容量大的城市收购优质项目,如武汉、成都、重庆这类城市,年总去化超过1000万方;选择改善需求特征明显的市场进入。②对现金流量高度关注。融创的并购项目特别强调以现金流为导向,几乎每一个项目都能马上进入销售状态,在并购过程中只需要支付首付款,后期可根据马上获得的销售回款覆盖待支付的土地成本。融创收并购的优势:①布局城市能级高,市场容量大,相应的通过招拍挂获取土地的门槛高,竞争激烈,获取土地难度大,二手地在地价、支付节奏、现金流方面优势明显。②早期融创品牌及产业优势不强,无法通过品牌、产业等低价获取土地,例如万达文旅、云南城投等获取及签订协议的大体量低价产业地块。对于一个想要快速的跑起来的融创而言,并购就成为其扩张的首选之路。1.1典型房企投资策略——万科万科自2004年开始推动项目合作开发,自2016年起降低在东莞的招拍挂力度,以小股操盘等合作开发模式扩张版图。万科在深圳有十余个处于不同阶段的旧改项目,多种获取方式并存:自己全程孵化、旧改平台公司孵化到通过立项或专规后收并购、净地小股操盘。(案例:深国际万科和风轩项目)万科在东莞积极联合中天、光大、新世纪、宏远等本土企业深度合作,由万科操盘当地企业自有净地或孵化后的旧改项目,同股同投;另外,本土企业能为万科垫付招拍挂保证金。(2018年,万科在东莞联合开发项目的销售贡献高达66.7%。)东莞部分合作项目名称区域合作开发商万科中央公园大朗镇广东中天、新世纪万科金域华府南城广东中天万科金域松湖松山湖广东中天万科金色成品南城广东中天、跨日鞋业万科中天城市花园东城广东中天万科松湖中心松山湖广东中天、光大万科滨海大都会虎门镇广东中天凤岗天堂围村项目凤岗镇广东中天、中交、中致万科朗润园塘厦镇广东中天、新世纪万科金域蓝湾大朗镇新世纪万科棠樾塘厦镇新世纪万科珠江东岸麻涌镇光大万科翡丽山南城宏远万科翡翠花园南城宏远万科金色悦府长安镇中正万科金域国际厚街镇富怡经营管理权/控制权董事会席位应保障万科方有共同控制权(如对方有并表要求除外);总经理及管理团队为万科方委派注册资金以外的其他投入同股同投,同步按投资比例收回投资;不为合作方收回投资提供担保或承诺;万科方不垫资;如有特殊情况、合作方资金未能及时到位,万科需要短时垫付资金的,须收取资金占用费/利息(年化利息12%以上)。分红/超额利润分配除了按照实际投资比例分红,鼓励倾斜分配给万科的超额利润分配,项目收益超过约定的标准后,增加万科方分红。管理费管理成本不低于项目销售金额的2.5%,可另行商谈收取日常技术支持服务费;项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支,或按项目销售金额的一定比例(4%左右)包干。万科小股操盘模式万科小股操盘模式启示:突破ROE瓶颈:用更小的投入换取更大的回报,赚取品牌和管理输出的超额管理费以及超额利润分配。提高资产安全性:通过经营杠杆替代财务杠杆,提高了财务安全性;通过不同环节收益,使得收益实现更稳定。扩大市场份额,摆脱对股权融资的依赖:利用有限的资源抢占更多的市场份额,为团队提供发展空间,为股东提供更高的回报;可以摆脱增长对股权融资的依赖,提高分红派息、回馈股东的能力。品牌价值的实现,提升无形资产盈利能力:经过多年积累,万科已建立起明显的品牌优势,这种品牌优势与其销售规模形成良好的正反馈,已成为万科核心竞争力之一;小股操盘作为万科品牌输出和轻资产运作的不断尝试,将提升万科无形资产的盈利能力,进而带动净资产溢价率的上扬。1.1典型房企投资策略——招商蛇口发展战略:“前港-中区-后城”(Port-Park-City,PPC),即邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营三大业务联动,邮轮港口建设使上中下游产业聚集,利用港口贸易便利、邮轮经济带动中区产业园区的发展,再推动周边城市社区建设,推动公司规模加速扩张。布局策略:稳一线,控二线,并适时进入强三线城市。战略优势:①异地复制空间大,土地获取能力加强。利用“园区+住宅”或者“港口+园区+住宅”方式不仅可以与当地政府合作港口业务,同时又能在周边建立园区,并适配住宅。以港口先行、产业园区跟进、城市新区配套开发的方式实现港、产、城联动,协同政府、企业和社会资源,成为城市生长的力量。(借助蛇口经验,招商蛇口已在北京台湖、广州番禺、深圳光明、上海宝山、重庆金山等十多个项目进行复制PPC模式。)②以非传统地产业务中和波动周期影响。邮轮产业和园区建设将在中长期内为公司发展提供土地增值,将在一定程度上缓和周期波动影响,推动公司营业收入持续性增长。业务类型业务内容社区开发与运营住宅地产为主、商业地产为辅园区开发与运营特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店及配套等产业载体开发;产业园区管理运营及园区物业销售邮轮产业建设与运营深圳蛇口邮轮母港、厦门邮轮母港的邮轮运营、客运及港口出租等业务战略评价:①短期看,社区板块的开发销售是公司利润的重要来源,园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分,邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务;②中期看,园区的有效拓展将为社区板块提供充足的高价值土地储备,园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品价值,公司提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港,并增强获取城市综合体的能力,为社区板块储备优质的土地资源;③长期看,三大板块协作发展,交叉运营,不断拓宽公司在行业竞争中的护城河。1.2土地价值判断拿地方法:归根到底就是把握好天时、地利、人和。拿地方法天时地利人和把握拿地最佳时机选择拿地最佳区域创建企业最佳拿地模式行业周期城市发展周期企业发展周期城市进入研究区域价值研究合作方选择取地方式选择1.2土地价值判断拿地技巧:看城市、看区域、看项目、看收益。看收益看项目看城市看区域1.2土地价值判断市场效益风险土地土地市场表象本质效益风险项目研判的四个维度1.2土地价值判断土地维度表象实质影响:促进或阻碍土地有利因素不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害销售影响规划影响合法合规施工影响成本影响安全影响“看地”的内容“看地”的目的1.2土地价值判断市场维度需求产品客户土地市场容量竞争定价定位适配差异构成定位需求1、投资需要有自己独立的市场判断,不能被营销口牵着走;2、不要为了填空去完成数据,要去发现、理解、体会,做什么产品,定什么价格,卖给谁。1.2土地价值判断效益维度盈利水平综合指标核心诉求:资金快速回正,持续回正,实现溢价,提高静态回报。净利率一二线:X%三四线:Y%关注点:售价合理性(市场维度)成本合理性(参照对比)溢价算法(票据、溢价)成本:土地成本、建造成本费用:财务费用、营销费用、管理费用税金:增值税、土增税、所得税收入:产品业态、量、价内部收益率:X%自有资金年化回报率:X%关注点:资金流入、流出自有资金年化回报率=净利率×房地比×自有资金杠杆×1/资金占用时间(年)净利润率=(收入−成本−费用−税金)/收入1.2土地价值判断风险维度共有风险土地风险相邻关系交易合规资金风险工程风险四证、土地合同不全或办理障碍、规划指标、开发限制未交付,逾期交付土地款、逾期开竣工,土地闲置土地权属争议,土地被查封、抵押、红线占用未拆迁或存在拆迁障碍,土地附属义务(安置房、配建)周边建筑物、构筑物保护上空、地下、地铁、文物、坟墓国有资产上市公司外资企业、中外合资企业交易不成资金退回渠道及保障交易过程中资金被转移、挪用风险、查封共管落空质量、进度、保修、资料、证照工程量、款项结算争议总包、供应商不配合退场、拒绝移交工程材料设计/施工变更、报批报建、成本超额1.2土地价值判断土地市场效益风险相互相成控制风险实现效益持续发展实现利润和规模PartTwo投资交易模式I.交易类型II.交易模式特点及难点1.1交易类型在股建权工收程购转让资产转让委托代建二手项目一手项目勾地公开招拍挂一级开发旧改1.2交易模式特点及难点招拍挂(1)招标、拍卖、挂牌(2)通过政府公开渠道获取土地的一种方式(3)交易对象为政府及其平台旧改(1)资产收购:在建工程;存量项目(2)股权收购:转股;合资成立;增资扩股(3)委托代建代管(1)综合整治:不改变主体结构和使用功能(2)功能改变:不改变土地使用权权利主体和使用期限(3)拆除重建收并购主流交易模式特点1.2交易模式特点及难点招拍挂交易方式简析(合作招牌挂)通常要求所有合作方同步出资,如竞得人需替合作方垫付竞买保证金、土地出让金、契税等,则提供垫资方根据实际垫资的时间及金额按一定的年化利率向接受垫资方收息。应注意股东会、董事会的表决事项和表决机制的安排,如开发商为并表方,应取得股东会、董事会的表决权优势,并就重大事项能够单独决策。对项目操盘方面,应重点注意职能分工、管理制度、资金管理的安排。合作方开发商项目公司持股约定条件竞得地块合作方开发商增资扩股各自竞拍竞得地块项目公司竞得人未竞得人合作方开发商项目公司竞得地块联合体参拍(1)一方竞拍(2)各自参拍(3)联合体参拍1.2交易模式特点及难点收并购交易方式简析房地产项目的并购通常采用两种模式,一是对房地产项目公司股权的并购,另一种是直接对房地产项目公司的资产(或项目)的并购。投资人转让方(1)设立房地产企业(1)缴付出资(2)购买目标房地产新项目公司(2)支付资产转让对价(3)办理产权转移登记房地产项目转让需要满足三个条件
本文标题:2020疫情后房地产企业的科学拿地决策逻辑(课件)
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