房地产项目全案策划销售独家委托代理合同

1房地产项目全案策划销售独家委托代理合同[最全面的房地产代理合同书]委托方：MM市VV房地产开发有限公司公司地址：MM市XX区XX路XX大厦XX层XX号法定代表人：电话：____________________________受托方：AA省US房地产服务有限公司公司地址：MM市XX区XX路XX大厦XX层XX号法定代表人：电话：____________________________2甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》及《商品房销售管理办法》的有关规定，就甲方委托乙方独家担任甲方开发的MM市XX区MM房地产项目的策划、推广、销售代理事宜达成如下条款，并承诺共同遵守。一、项目概况：以下所描述的项目概况均为本项目的计划实施方案和计划制定指标，具体数据以本项目最终取得的行政审批证照及文件批准内容为准：1、名称：MM房地产项目（销售名暂定为“天下流水”，以下称本项目）。2、地址：MM市XX区XX路_________________________。3、概况：本项目占地_______亩，总建筑面积约为_______㎡，其中________㎡为安置房源，______㎡为开发销售房源。开发销售房源采用分期开发方式进行建设和销售，具体分期情况待定。4、本项目开发销售房源的用地性质为_____用地，土地年限为____年，起止时间为_____年____月____日至_____年_____月_____日，总建筑面积约为________㎡。5、开发计划：1）工程进度：本项目开发销售房源分____期开发销售，其中：3一期于_____年____月____日前正式开工，于_____年____月____日前正式交付使用；二期于_____年____月____日前正式开工，于_____年____月____日前正式交付使用；三期于_____年____月____日前正式开工，于_____年____月____日前正式交付使用。2）行政审批手续进度：一期于_____年____月____日前五证到位；二期于_____年____月____日前五证到位；三期于_____年____月____日前五证到位。3）_____年____月____日前售楼部开放，其内部装修、配饰、办公家具到位。4）_____年____月____日前景观示范区到位。5）_____年____月____日前样板间装修、配饰到位。6、项目相关权证：详见合同附件，本合同有关权证由甲方承担其真实性法律责任。7、本合同所述的所有房屋或土地面积均以政府相关部门出具的“测量成果表”为准）。8、本合同所涉及的有关文字词语的解释和定义：41）五证——本合同所述的五证是指，本项目在预售商品房时应具备的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。2）安置房源——本合同所述的安置房源是指，本项目甲方为履行对政府的承诺或对本项目土地上原有权利人进行拆迁安置而返还的建成房屋。3）开发销售房源——本合同所述的开发销售房源是指，本项目除安置房源之外的全部房屋。4）自售房源——本合同所述的自售房源是指，甲方委托乙方进行销售的房源之外的房屋，这部分房屋不得超过本项目开发销售房源总面积的5%。甲方自售房源的界定以甲方指定的负责人签发的、并经乙方接受确认的《特价房通知单》及相应的《商品房买卖合同》为准。5）委托房源——本合同所述的委托房源是指，甲方依据本合同之约定委托乙方独家代理销售的房源。6）销售成交均价——本合同所述的销售成交均价是指，乙方在一定的时间段中实际销售房屋的销售总额除以销售总面积后的单位面积价格。二、委托方式、事项及标的：51、甲方委托乙方事项包括如下两方面：1）甲方委托乙方独家担任本项目的前期策划、营销策划、传播推广策划人，乙方应按本合同附件一所约定的策划方案内容、要求及期限向甲方提供本项目的全程策划服务。2）甲方委托乙方独家担任本项目的销售代理人，在未征得乙方同意的情况下，任何单位和个人不得对委托房源进行销售。2、不属于乙方代理销售的甲方保留房源：1）本项目的全部安置房源和自售房源作为甲方保留房源，不属本合同所委托之标的。自售房源由甲方自行制定价格并自行销售，不纳入乙方销售成交均价计算，不纳入委托房源的销售核算，不向乙方结算代理费，；2）甲方也可在本合同有效期内随时将全部或部分自售房源委托乙方进行销售，但该部分房源不纳入乙方成交均价核算，不纳入乙方销售比例核算，双方商定按本合同第___条款的约定向乙方计结代理费；3）为避免甲方自售房源冲击乙方所代理的正常房源销售，甲方承诺在本项目整盘销售期间，不为自售房源的购房客户办理过户、更名等手续。3、委托房源及委托总量：甲方委托乙方代理销售的房源为本项目除去甲方保留的安置房6源和自售房源之外的所有可售住宅房屋，即可售住宅房屋总面积的95%约_____㎡。对前述委托标的本合同下文简称为“委托总量”。4、总体目标任务：委托销售的目标任务比例为“委托总量”的90%（含90%，按面积计算），对前述任务比例本合同下文简称为“总体目标任务”。5、代理期限：甲方将本项目房屋向业主实际交付使用之日后三个月内，乙方须完成本合同的总体目标任务。经双方核定，乙方在前述期限完成总体目标任务后，乙方可继续销售剩余房源，直至甲方书面通知乙方终止销售为止。6、销售进度考核：1）本项目的房屋销售进度方案由乙方按照策划分析成果向甲方提出书面方案（以下简称为“销售进度方案”），经甲方审批确定后执行。乙方应当严格按照销售进度方案开展本项目的销售工作。本合同有效期内，乙方有权随时向甲方提出变更销售进度方案的建议，甲方应当予以重视并尽快审核是否执行。本合同有效期内，甲方有权随时指令乙方变更销售进度方案，乙方应当立即按照甲方的指令实施；乙方对甲方的指令有异议时，可向甲方提出建议；若因甲方调增的幅度严重影响乙方对销售进度方案的执行时，双方可以协商并签署补充协议撤销甲方行使本条第2）之单7方解除权。2）乙方连续3个月未完成销售进度方案（甲方在此期间对销售进度方案进行调增的情况除外）时，视为乙方没有继续履行本合同的能力，甲方有权单方解除对乙方的委托且无需向乙方支付任何违约金或赔偿款。三、销售价格：1、本项目的房屋销售价格及价格体系由乙方按照策划分析成果向甲方提出书面方案（以下简称为“房价方案”），经甲方审批确定后执行。本合同有效期内，乙方有权随时向甲方提出变更房价方案的建议，甲方应当予以重视并尽快审核是否执行。本合同有效期内，甲方有权随时指令乙方变更房价方案，乙方应当立即按照甲方的指令实施；乙方对甲方的指令有异议时，可向甲方提出建议。2、双方确定房价方案的流程为：1）乙方根据市场情况、项目自身销售情况等因素制定阶段性房价方案初稿；2）乙方将房价方案初稿递交甲方，经讨论、调整通过后由甲方项目负责人签字下发后即为双方实际执行的房价方案；83）本合同有效期内，所有房价方案须经甲方签字确认方可在售楼部执行。3、在下述情况之一发生时，甲方可对房屋的销售价格进行调整：1）在双方具体销售执行过程中，若乙方根据市场及销售情况需要对双方已经确定的房价方案进行调整时，则由乙方提交书面建议并经甲方签字确认后执行。2）在双方具体销售执行过程中，若甲方根据项目开发的需要对双方已经确定的房价方案进行调整时，则由甲方向乙方说明其调整价格的目的及调整预期目标后，由乙方提交书面方案经甲方签字后执行。四、推广费用：1、乙方负责本项目的广告核心内容确定、销售策划方案拟定、广告投放计划制作、广告投放预算书等文件（前述文件统称为“推广方案”）的制定，经甲方确认后由双方共同执行。2、乙方应配合甲方考察本项目的广告媒体传播公司、宣传图册制作公司等相关行业的企业，协助甲方与前述企业订立、履行与双方确定的推广方案一致的合同书。3、本合同所述的推广费用包括但不限于为本项目开发销售所支出的媒体广告费、宣传资料印刷制作费、促销活动费、现场包装费等，9不包括建设售楼部、样板间、景观示范区的费用及前述设施日常使用、维护等费用。推广费用由甲方承担，甲方对本项目投入推广费用总额原则上不低于项目销售总额的1.0%，同时保证该笔费用按推广计划切实投放。4、在下述情况之一发生时，甲方可对本项目的推广方案进行调整（若因此导致推广费用的预算方案变更时，经双方商定可以超支或缩减）：1）在双方具体执行推广方案过程中，若乙方根据市场及销售情况需要对双方已经确定的推广方案进行调整时，则由乙方提交书面建议并经甲方签字确认后执行。2）在双方具体执行推广方案过程中，若甲方根据项目开发的需要对双方已经确定的推广方案进行调整时，则由甲方向乙方说明其调整的目的及调整预期目标后，由乙方提交书面方案经甲方签字后执行。五、代理费的计算及支付方式：1、基本代理费计算及支付：1）乙方向甲方提供本合同及附件所约定的前期策划、营销策划、传播推广服务及销售代理服务等全部服务事项，甲方应向乙方支付基本代理费；基本代理费的取费标准为：按本项目实际收回的销售款额10的1.5%计取，甲方向乙方支付代理费时乙方应开具正式税务发票，所发生的税费由乙方承担。2）基本代理费支付方式：项目各期的五证齐全之前，乙方的基本代理费以甲方实际回款为计算基数；在五证齐备后，双方按客户实际签约《商品房买卖合同》后所交付的房款为计算基数补齐乙方前期应得的基本代理费。项目各期的五证齐全后，双方按客户实际签约《商品房买卖合同》后所交付的房款为计算基数结算基本代理费。甲方按月向乙方支付基本代理费；每月前三日，甲乙双方对上月实际到帐房款进行核对，确定无误后，由双方指定人员签字盖章，确认支付金额；确认后三个工作日内，甲方向乙方按确认的金额支付基本代理费。2、奖励代理费的计算及支付：1）甲乙双方约定，若经乙方代理，乙方在本项目当期实现的实际销售均价超出双方的约定累计均价时，则乙方可获取超额销售价款总额3%的溢价奖励代理费。实际销售均价是指核算本项目实际成交价后计算的销售均价；约定累计均价系由甲乙双方在当期项目房源正式上市前由双方商定的价格。2）甲乙双方确定，本项目一期的约定累计均价为：11多层累计销售均价为____元/㎡（毛坯房价格）,高层累计销售均价为_____元/㎡（毛坯房价格）。3）本项目二期及之后各期的约定累计均价，由双方在当期项目房源正式上市前协商确定并订立补充协议。4）奖励代理费的支付方式：本项目当期实际销售房款累计均价达到上述约定均价之时，甲乙双方对已售房源进行均价核算，并根据核算结果按上述标准结算对应的奖励代理费；此后产生的溢价奖励代理费由双方按月核算并按月随代理费一并支付。甲方向乙方支付奖励代理费时乙方应开具正式税务发票，所发生的税费由乙方承担。3、销售款到账的认定方式：销售过程中，以下情况发生时，视为该笔交易销售款到账：1）银行按揭方式：客户已缴纳房屋首付款，贷款银行审核通过且将客户所贷款项支付至甲方账户时。2）一次性付款方式：客户缴纳的款项达到房款总价的100％时。4、关于与销售相关的其他事项的特别约定：本合同有效期内，发生以下情况时，按如下约定处理：1）若由于甲方原因（如未按时交房或质量问题等）造成已购房客户解除《商品房买卖合同》时，甲方应承担该合同的违约责任，乙方不须向甲方退还该房屋所得的代理费。122）若由于乙方原因（如销售管理或不当承诺等）造成已购房客户解除《商品房买卖合同》时，因该购房合同应承担的违约责任全部由乙方承担，且乙方应向甲方退还销售该房屋所得的代理费。3）若由于客户违约而解除《商品房买卖合同》时，乙方应向甲方退还该房屋所得代理费，甲乙双方按5：5比例分配客户因违约所支付的违约金；若双方为收取该违约金而支付了诉讼费、仲裁费、律师费等费用时，亦有双方按5:5比例分担。4）因发生本条第2）或3）的情况，乙方需向甲方退还的代理费及应得的客户违约金，应在次月双方结算代理费时扣除。六、甲方责任与义务：1、甲方有权委托乙方代理本合同约定的事项，保证本项目行政审批证照手续的完备性、合法性。2、甲方向乙方提供本项目合法销售所需的