房地产估价

1房地产估价名词解释：★1、房地产：土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。★2、房地产估价：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。3、估价对象：一个具体估价项目中需要估价的房地产。★4、估价目的：估价结果的期望用途。★5、估价时点：估价结果对应的日期。★6、类似房地产：与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。★7、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。★8、收益法：预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。★9、成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。★10、假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。★11、建筑物重置价格：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。★12、建筑物重建价格：采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。★13、路线价法：路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。★14、路线价：通常为土地单价，也可为楼面地价。★15、基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。★16、楼面地价：是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。★17、重新构建价格：也称为重新构建成本，是指假设在股价时点重新取得全新状况的股价对象的必要支出。★18、补地价：是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益等。★19、市场价格，商品在市场上买卖的价格。同一种商品在同一市场上一般只能有一种价格。市场价格是由部门内部竞争形成的，它决定于两个因素：商品的价值和这种商品在市场上的供求状况。★20、地价区段：是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。★21、资本化率：是将房地产的净收益转换成价值的比率。★22、理论价格：是在经济学假设的经纪人的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等条件下形成的价格。223、折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。24、净收益：是经运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。25、加权移动平均法：是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。26、原始价值简称原值，原价，也称为历史成本，原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。27、成交价格：简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易。28、总价格：简称总价，是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。29、单位价格：简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。30、房地产需求曲线：表示房地产的需求量与其价格之间的关系，某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。31、房地产需求：是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。32、加权算术平均数是在将修正和调整出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度度不同，先赋予每个价格不同的权数或权重，然后综合出一个价格33、均衡原理：是以股价对象的内部构成要素的组合是否均衡，来判定股价对象是否为最高最佳使用。34、开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，35、残余价值：残值减去清理费用。36、报酬率：是投资回报与所投入资本的比率。37、潜在毛收入：是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。38、有效毛收入：是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。39、年限法：也称为年龄-寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。40、建筑物的实际年龄是指建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数。41、建筑物的有效年龄是指估价时点时势建筑物状况和效用所显示的年龄。42、估价原则：是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。判断：1、决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）A、全国房地产总的供求状况B、本地区房地产的供求状况C、全国本类房地产的供求状况D、本地区本类房地产的供求状况2、引起房产自然增值的原因主要包括（BC）A、通货膨胀；B、需求增加，引起价格上涨；C、交通条件或周围环境改善；D、装修改造、更新或增加设备。33、房地产估价中的价值，一般是指（B）A、使用价值B、交换价值C、投资价值D、帐面价值4、在评估投资价值时，折现率是（D）A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率5、第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当(A)低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。A．市场价格B．投资价格C．使用价格D．交换价格6、政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种(B)。A.市场价值评估B．投资价值评估C．原始价值评估D．账面价值评估7、(B)是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B．账面价值C.市场价值D．投资价值8、(D)是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.原始价格B．理论价格C．成交价格D．市场价格9、楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为(A)。A．楼面地价；土地总价÷总建筑面积B．楼面地价：土地总价×总建筑面积C．楼面地价：土地总价+总建筑面积D.楼面地价：总建筑面积÷土地总价10、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。A、100B、300C、600D、90011、一般来说，社会治安状况差，对房地产价格的影响是（A）A．降低房价B．提高房价C．对房价没有影响12、一般来说，受到战争威胁或者影响的地区，对房地产价格的影响是（A）A．降低房价B．提高房价C．对房价没有影响13、一般来说，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格（B）A．降低B．提高C．没有影响14、下面的说法正确的是（B）A．房地产价格与利率正相关B．房地产价格与利率负相关C．利率上升，房地产价格也会上升15、收益递减原理可以帮助我们确定（C）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调16、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（A）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大17、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如(D）。A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B、商品房售价；4C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D、房屋火灾保险。18、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2000年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估计时点应为（A）A、2000年6月30日；B、现在；C、重新估价的作业日期；D、要求重新估价的委托方指定的日期。19、估价结果的准确性属于估价报告的（B）A．外在质量B．内在质量C．难说4.一般情况下，旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价采用（B）A．叙述式报告B．表格式报告C．口头报告20、在实际估价中，如果要应用成本法估价，应搜集（C）A．交易实例资料B．收益实例资料C．开发建设成本资料21、对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（D）为主要方法。A．收益法B．假设开发法C．成本法D．市场法22、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（D）A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区；B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外；C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区；D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。23、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为()万元。A、323B、275C、273D、25824、采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/平方米、240元/平方米、280元/平方米、230元/平方米。若求其中位数，则为（A）A、230B、242.5C、235D、24025、某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2003年6月末至10月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年11月末成交的实例价格为4500元/㎡，若修正到2003年9月末，其价格为（B）元/平方米。A、4500B、4223.49C、3752.59D、4179.6726评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会（B）A．越高B．越低C．不变D．难说27、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（B）A．4858B．5200C．2700D．626428、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（A）万元A.100B.42C.63D.7729、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（C）万元5A.225.00B.237.50C.381.25D.395.8330、与报酬率性质不同的名词有（D）A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率31、在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（B）确定收益年限。A.土地的整个使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整个使用年限D.建筑物的整个使用年限32、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在