“上岛郦舍”物业管理制度(标准版)

“上岛郦舍”物业管理制度重庆智捷物业管理公司二〇〇九年五月第1页共107页目录物业管理协议…………………………………2页物管部组织构架…………………………………20页部门管理职责…………………………………21页物管部各岗位职责…………………………………23页内部日常管理制度…………………………………26页办公用品、劳保用品采购管理规程…………………………………27页材料物资管理办法…………………………………28页公司电话使用管理规定…………………………………29页考勤制度…………………………………30页例会制度…………………………………31页培训管理标准作业规程…………………………………32页人事管理流程图…………………………………35页人事管理制度…………………………………37页文书、档案、资料管理办法…………………………………44页物业管理公司文明服务规范…………………………………45页员工档案管理办法…………………………………50页员工奖惩管理条例…………………………………52页员工离职手续办理流程图…………………………………56页员工离职手续签批表…………………………………57页招聘工作程序…………………………………58页物管公司人事招聘流程…………………………………60页招聘工作程序…………………………………62页特约服务管理规程…………………………………63页业主档案管理规程…………………………………65页保安部内部管理制度…………………………………66页保安部巡逻制度…………………………………73页保安部员工指纹档案…………………………………74页火灾事故处置规程…………………………………75页门岗岗位职责…………………………………77页停车场值班员管理规定门…………………………………78页巡逻岗岗位职责…………………………………79页应急事件处置规程…………………………………80页交接班制度…………………………………82页工程部物资物品管理条例…………………………………83页工程部值班制度…………………………………87页工程档案借阅制度…………………………………88页员工综合考核检验标准…………………………………89页保洁员工作制度…………………………………90页保洁员轮值班制度…………………………………91页员工手册…………………………………92页第2页共107页物业管理协议重庆智捷物业管理文件版号A拟订日期2009年5月第1页共18页物业管理协议甲方：重庆智捷物业管理有限公司乙方：______________________________根据《城市新建住宅小区管理办法》、《重庆市物业管理条例》等政府有关法律、法规，为维护小区各业主之权益及促进小区的管理，甲、乙双方同意遵守《上岛郦舍物业管理协议》中的各项条款，承担约定的责任和义务，享有相关权利。甲方：业主：（签章）委托代理人：年月日年月日签约地点：第3页共107页物业管理协议：重庆智捷物业管理文件版号A修订日期2009年5月第2页共18页重庆“上岛郦舍”物业管理协议第一章总则一、本协议依据中华人民共和国建设部《城市新建住宅小区管理办法》、重庆市人大常务委员会《重庆市规划管理条例》、重庆市人民政府《重庆市物业管理条例》等政府有关法律、法规，结合“上岛郦舍”实际情况制定。二、本协议制定的目的在于：通过本协议的制定，初步明确各业主对“上岛郦舍”住宅小区及其设备、服务设施的使用、保养及维修所享有的权利及承担的义务和责任，明确各业主在“上岛郦舍”的权益份额及对“上岛郦舍”公共开支所须承担的义务，达到对该小区的统一管理，以保证所有业主能有效地使用其购买的物业。三、“上岛郦舍”的所有业主必须签署本协议，本协议自当事人签署后立即生效，本小区的所有业主及其他居留人和物业管理公司均须受本协议条文的约束。四、本协议的解释权和修改权属业主委员会，业主委员会未成立前属重大高科物业公司，成立后属业主委员会。第二章定义在本协议中，除文意另有所指而需作另外解释外，下列用语将有以下意义：一、“小区”指命名为“上岛郦舍”的建筑物、配套设施及其所属区域。二、“开发商”指重大高科物业公司。三、“公共区域”指为该小区的业主及用户而设并供其共用的公共地方，包括小区内各出入口、通道、服务车辆及垃圾收集车辆起落货位、电梯（包括客梯、货梯）、消防楼梯间、走廊、公共卫生间、清洁间、电表房、后备发电机房、泵房、消防设备控制室、储水箱（池）、电梯房（含电梯井）及其它地方或范围，但任何业主拥有独立使用权的地方及开发商保留地方除外。四、“公共设施”指为该小区的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、装置及花木，包括但不限于供水、排水系统、消防系统、电梯、卫生间设备、通讯系统、照明系统、保安系统、供电系统（包括紧急发电机）、污水处理系统，所有供小区使用的沟渠、水道、管道槽沟、电线、电缆、公用通告板及其它机械、卫生设备等。以上所列的各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施的一部分，第4页共107页物业管理协议：重庆智捷物业管理文件版号A修订日期2009年5月第3页共18页但任何只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内。五、“开发商保留地方”指小区内非其他业主所拥有产权的区域（公共区域除外）和建筑物。六、“管理者”指管理该小区的人士或机构，通常指物业管理公司及其授权的管理人员和员工。七、“业主”指对所购买的房屋拥有所有权的自然人及法人等组织体，并包括其后的合法继承人或房产转让的受让人及受赠人。如果该房屋已被合法抵押，则抵押权人在实现抵押权后亦为“业主”。八、“本协议”指本管理协议及其附件。九、“业主（用户）守则”指管理者根据政府有关法规及本协议的规定制定的当各业主及用户使用其所拥有的房屋及小区公共区域和公共设施时需要遵守的细则。十、“管理费用”指管理者为组织管理小区而发生的保安、保洁、绿化、公共设施设备维修及保养、上缴有关部门的各种费用、员工工资福利、办公费、公共用水用电、社区活动费、公共保险等费用。十一、“空置房”指自交房后未发生水电气任何一项费用的物业。凡曾发生水电气任何一项费用的，无论以后是否有人居住，均不认为是空置房。第三章权属1、业主对小区进行管理的权属份额计算方式为：属于住宅类物业的，一户为一票。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计为一票。2、“上岛郦舍”所有业主的权益份额总和构成“上岛郦舍”物业最高权益，在国家、地方法律法规制约下，通过选举的业主代表大会和业主委员会行使对小区物业管理的决策权。3、小区未售出之产业归重大高科物业公司所有，故该公司亦为业主。第四章物业管理公司一、一般事项1、本小区由物业管理公司根据本协议进行管理。由重大高科物业公司首先组建或聘请物业管理公司予以实施，任期三年（自上岛郦舍整体竣工，经有关部门检验合格并交房之日起开始计算）。2、上述服务期满后，由业主委员会考虑并召集业主大会决定是否延聘该物业公司，并应至少提前三个月书面通知该物业公司是否终止或继续其服务。3、受聘于本小区的物业管理公司应严格管理和维护本小区的所有公用生活、服务设施和场地，为业主提供相关服务并受本协议的约束。4、物业管理公司一旦受聘，将被视为全部业主之集体代理人，而非个别第5页共107页物业管理协议：重庆智捷物业管理文件版号A修订日期2009年5月第4页共18页代理，每一业主将被视为已不可撤销地认可该受聘物业管理公司为执行协议的指定代理人。二、权力及责任在与业主正当权益不抵触的前提下，物业管理公司受聘后即被授权进行本小区的管理、组织和维护工作。主要包括以下事项：(一)管理工作：1、根据管理协议制订小区用户守则及其它必要的规章制度，以各种形式督促业主和用户遵守规约。2、雇佣、培训、解雇职员并对其工作进行管理。3、物业管理公司办公场所、职员制服、工作服、工具、器具、材料或其他必要的设备的采买和管理。4、维护区内邮政设施，协调邮政部门为小区业主和居民提供的服务工作。5、小区自备交通车及候车站的管理。6、处理所有对小区管理的投诉及各项维修，并协助业主委员会调解业主或用户之间因小区管理而引起的纠纷与争执。7、聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师及其它专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人及其它工作人员。8、与小区有关的政府、职能部门、新闻媒体的接洽工作。9、与业主委员会的协调和被监督。10、在所有有关小区的法律诉讼中作为全体业主的代表。11、可以物业公司名义投保，投保项目包括财产险、公众责任险等险种，但业主应对其属下的房屋内利益自行投保。12、对小区公共区域进行管理。13、受所有权人委托对小区配套设施如网球场、游泳池、会所、茶室、酒吧、图书室等活动场所进行管理。14、受开发商委托对开发商保留地方进行管理。(二)保安工作：1、建立预防性安全防范体系，配合公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含人身财产保险保证保管责任。2、盘查控制闲杂人员和小贩等进入小区。3、对来访客人必要时确认或登记。4、维持小区的交通秩序。5、处理急病、地震、地陷、火灾等突发事件的组织疏导和施救工作。6、定期或不定期巡视、检查小区，必要时包括业主所有房屋内部，可采取必要措施以防止任何人未经管理者同意或未按本协议规定占用、变更、损害公共服务设施。(三)工程维修与维护工作：1、检查、巡视小区，必要时包括业主所有房屋内部。2、每一位业主及其使用者应严格按照设计及装修指南，完成其所属房屋的装修工程。如果管理者发现该业主聘用的装修单位及其工人违反装第6页共107页物业管理协议：重庆智捷物业管理文件版号A修订日期2009年5月第5页共18页修规则，管理者有权拒绝该等人士进入小区。或在管理者认为有必要的情况下，将其逐出小区。装修期间，管理者有权进入正在装修的房屋，以检查并确定装修规则是否得到遵守。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该业主单独负责，与其它业主及管理者无关。管理者有权在适当时候对装修规则进行修改。3、建立小区内公共建筑设备及业主所属房屋基本状况、维修、异动档案。4、保持公共区域之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复（属于有关职能部门经营／管辖权限的，物业公司协调督促其尽快修复）。上述区域及系统设施大修及更新应在业主委员会授权下进行。5、建筑及其设施保修期内协调开发商、承建商进行对业主所有房屋内发生的墙体、水、电、气、通讯、共用天线、排污等建筑体系保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。6、对配套系统设备进行日常维护修理。(四)环境工作：1、保持小区内公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾并进行垃圾清运工作，保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。2、按照政府有关部门的要求对绿化区域予以维护、保养，使之处于良好状态。(五)社区交流组织：1、设立发行小区业主通讯，加强业主间的沟通和文化交流。2、设立信息发布栏，加强与业主的联系和消息发布。3、引导成立社区性协会，丰富业主的生活，加强业主之间沟通。4、举办不定期的社区文化活动，联系小区内外文化交流。5、适时举办技能培训。(六)服务工作：适时设立以下服务项目，合理取费，并可根据需要设立新服务项目：房屋代管、代租、代售；代办电话安装；钟点工服务；商品信息服务；代育花木；送鲜花；代叫出租车；代购机船车票等内容。(七)监察工作：监察各业主遵守及履行本协议条款，并采取一切必要措施(包括提醒、劝诫、警告、收取违约金、滞纳金、收取额外劳（服）务费用、张榜公告、限制或中止服务、提起诉讼等)以保证本协议规定的履行。由此而造成的损失由违约人自行承担。(八)财务工作：1、每月定期向业主(使用人)收取管理费及各项代收费用。2、定期复审征收情况以确保所有业主（使用人）履行其财务责任；定期复审欠款，并于发出适当警告后，可执行但不限于监察工作所涉及的适用方法。3、就物业管理公司为履行本协议规定的职责而支付的一切款项，制定明第7页共107