济宁市场调研报告PPT(共34页)

宏观市场研究济宁住宅市场研究济宁公寓市场研究济宁商业市场研究济宁写字楼市场研究01济宁住宅市场研究观望发展的东城区不断完善的中心区敞开胸襟的济北新区静候佳音的西城区前景广阔的北湖区济宁将形成“一城四区竞相发展”格局北延西跨东拓南联随着济宁新一轮发展规划的逐步落实，济宁市“一城四区”的城市格局已经形成，向市场推出大量土地，各区域内新开发项目相继涌现，由此带来了新一轮房地产市场的开发热潮。与此同时各区域内的房地产项目也因所处区域不同，开始呈现出不同的区域特征。1、城市发展规划解读2、济宁住宅市场板块划分根据居民对区域的传统认知和济宁市城市发展规划，可将城区住宅的分布区域划分为中、东、西、南和北部区域五大板块。中部板块——车站西路-琵琶山、金宇路以南，济安桥路以东、光府河以西；西部板块——济安桥路以西，金宇路以南；北部板块——金宇路以北，东至洸府河；东部板块——洸府河以东，主要以东北部高新区为核心；南部板块——车站西路-车站东路沿线以南。中部板块南部板块西部板块北部板块东部板块（一）济宁住宅市场研究中部板块南部板块西部板块北部板块东部板块中部板块：济宁的老城区，配套设施齐全，市民认可度高，但土地供应量有限，未来发展受到一定的制约。西部板块：该区域发展较为落后，各种配套设施较差，生活氛围不浓厚，市民认可度较差，以中低端项目为主，后期发展需较长时间；南部板块：包含北湖新区，随着城市的发展，本区域逐渐成长为济宁市住宅开发的重点区域，土地供应量大，目前房地产项目以中高端为主，有少量别墅项目，未来发展空间大东部板块：以济宁市高新区为主，城市传统的发展方向，周边配套在逐步完善，市民对其认可度逐渐提高，是未来城市和产业园区发展的核心北部板块：作为任城区的主要城区，目前配套较为落后，但随着政府政策的倾斜及大量的待拆迁房屋项目的继续实施，发展空间大，但存在兑现的时间差；3、济宁住宅市场板块特征（一）济宁住宅市场研究所属板块西部板块中部板块南部板块北部板块东部板块开发热度较低一般热点区域热点区域一般板块档次中低高档中高中高中高产品定位刚需为主改善为主刚需为主刚需为主刚需为主均价区间（在售）5000元/平米左右5000-8000元/平米4000-5000元/平米左右5000-6000元/平米5000-7000元/平米代表楼盘运河新城南池公馆万达广场豪庭御都罗马假日凤凰太阳城金色兰亭森泰首府•各板块因受城市发展格局和居民分布的因素，在楼盘档次和价格上产生了一定的差异。•在开发热度方面，西部板块一直发展滞后；东部板块是传统的重点城市发展区域，发展时间久目前热度一般；中部板块虽位置最佳，但因土地供应稀缺和巨大的拆迁压力，热度仅为一般；而北部和南部板块因城市框架的打开，将成为济宁未来住宅市场的开发热点区域。各版块主要特点对比：4、济宁住宅市场建筑形态研究根据对济宁市场在售住宅项目的调研了解，目前市面上主流的住宅产品以高层板楼（品字楼）产品为主，小高层、多层产品较为少见。少数位于城市中心边缘地带的楼盘早期规划有部分多层产品，但基本已售罄，如运河佳园凤凰城、运河新城。而部分中高端住宅也规划部分洋房或别墅产品，以此提升项目品质，拔高项目形象，如凤凰太阳城、南池公馆、龙城美墅等。任城雅居金色兰庭罗马假日凤凰太阳城5、济宁住宅市场高层产品研究根据对济宁高层住宅项目的调研，目前绝大部分的高层和小高层产品为满足容积率最大化和控制刚需户型面积的条件下，均采用了一梯三户、两梯三户、两梯四户等品字楼和工字楼的设计方案。如《金色兰庭》、《晨阳庄园》、《长安花园》等；部分楼盘的改善型户型（135平米以上）为了提高产品的舒适度，在小高层设计上采用了板式布局，如《罗马假日》。长安花园罗马假日晨阳庄园森泰首府项目主力户型（㎡）主力户型配比刚需户型占比合计长安花园95、99、10480m²--90m²占34%，90m²-100m²占14%，100—110m²占29%，110-120m²占8%，刚需户型占比85%首府90--15090以下占15%，90--100m²占29%，100--110m²占11%，刚需户型占比55%罗马假日90-128占83%刚需户型占比83%金色兰庭90,12080-90占15%90-100占15%101-120占25%刚需户型占比55%蓝天豪庭90、110、13090—130占60%刚需户型占比60%通过对以上济宁住宅市场典型楼盘的主力户型面积配的分析，可以看出2012年济宁住宅供应中，占比最大的80-130平米之间的刚需户型，占据55%以上的供应量，部分项目占比达到85%之多。6、济宁住宅市场主力热销户型研究济宁住宅市场主力热销户型研究据搜房网数据监控中心统计：2012年济宁城区楼市累计成交商品房20003套，累计成交面积2512818㎡，其中住宅累计成交15279套，住宅销售套数占商品房总销售套数的76.38%，住宅占比较大。在经历了2011年史上最为严厉的调控之后，2012年楼市并没有新的严厉政策出台，但刺激楼市的微调政策不断，货币金融政策逐渐放松，上半年2次下降存款准备金率，三年来首次降息，有力地促进了购买力入市。今年被抑制的刚需购房者纷纷置业，楼市热度上升的状态表现明显，主推刚需房源的项目受到热烈追捧。得益于压抑已久的刚性需求的集中释放，12年济宁住宅市场成交量大幅上涨，而各大楼盘推出的90-120平米左右的刚需户型，也成为了济宁楼市成交的主力军。通过对楼市调控政策的研究，预计未来济宁市场开发的主流产品仍是以满足刚性需求、快速去化的中小户型为主。7、典型个案研究森泰御城·首府地址：红星东路与火炬路交汇处•区位：火炬路与红星路交汇处•规模：总建约21万平•规划：反映济宁运河文化为特色的新中式高档社区，均价7200元/平米左右。•物业类型：小高层，高层•户型面积配比：90m²以下占15%，90--100m²占29%，100--110m²占11%，130--150m²占37%，190--240m²占8%•核心竞争力：设施品质优越，苏州园林风格，优质物管南部板块中部板块西部板块北部板块东部板块蓝天豪庭（共青团路与长青路交汇处）•区位：武泰闸路与共青团路交汇处•规模：总建约16.5134万平•规划：8栋商业楼，5栋住宅楼•物业类型：高层•户型面积配比：90,110,130,160,200，其中90—130占60%•核心竞争力：城市综合体，位置优越，配套完善，深圳开元物业顾问南部板块中部板块西部板块北部板块东部板块济宁房地产住宅市场格局小结综上所述，目前济宁的房地产市场呈现出以下几个特点：1、济宁的房地产可划分为五大板块，楼盘受板块影响明显，表现在售价水平、销售速度等方面。2、楼盘产品建筑形态以高层（26-28层）为主、小高层、多层等为辅。3、高层楼座户型平面布局多采用两梯三户或两梯四户的设计。4、市场刚需去化占据主导地位，刚需户型面积区间80-130平米。5、价格水平方面，中部板块均价最高达到6800元/平米，其他版块均价在5000-6000元/平米左右（高层、小高层产品）。宏观市场研究济宁住宅市场研究济宁公寓市场研究济宁商业市场研究济宁写字楼市场研究01（二）济宁公寓市场研究晨阳庄园翠都国际美恒领寓江苏大厦四维商务大厦尚德铭座万佳广场圣源国际大厦冠亚公馆中德广场亿丰时代广场盛泰广场红星国际SOHO万达广场公寓分布示意图（二）济宁公寓市场研究济宁公寓市场概况目前济宁在售公寓项目较多（约14个），土地性质多为商服用地，产权年限40年居多（江苏大厦项目为70年产权）；从济宁公寓的位置分布来看，大部分分布在政府重点规划的区域，除万达广场、万佳广场、江苏大厦位于太白路中心地段外，其余大都位于任城新区和其他较成熟地段（如火炬路沿线）。户型以小户型（30-70平米左右）为主，部分项目推出精装公寓产品，如万达、红星国际SOHO、冠亚国际公馆；四维商务大厦、江苏大厦有LOFT公寓，层高在5米以上。从市场销售情况来看，济宁公寓项目呈现两重天地的景象。万达公馆、红星国际SOHO、四维商务大厦等的公寓销售良好，与之形成对比的是圣源国际大厦、翠都国际、尚德铭座、江苏大厦等项目的销售较差。主要原因在于公寓置业者的购房动机绝大部分为投资，因此要针对投资客户需求来塑造产品，部分地段发展潜力较差、项目定位不准、价格偏高等项目未得到市场认可。户型面积及价格比对项目名称建筑面积（m2）总套数主力去化户型面积热销户型占比装修标准层高所属板块均价四维商务大厦13000198户40、5780%毛坯5.05米中部6400江苏大厦30000508户45、50100%毛坯5.1米中部8500盛泰广场27007110户7050%毛坯3.6米东部8000圣源国际大厦16174285户43、60、6380%毛坯3.3米3.5米中部6300红星国际SOHO36000759户43、5570%精装。简装3.1米北部7000中德广场520001316户未开盘///北部/翠都国际30526264户44、5545%毛坯3米北部5600尚德铭座22000380户30-6080%毛坯/东部6000冠亚公馆36000775户48、56100%精装3.3米东部7300晨阳庄园10254294户43、4690%毛坯3.2米北部55002、重点案例研究红星国际SOHO•区位：琵琶山路与金宇路交汇处，红星美凯龙北•规模：总建约4万平米，共759户•规划：31层高层商业地产，产权40年•物业类型：高层SOHO，1-2层为底商，3-31层为精装SOHO•户型面积配比：32-43平米：52%54平米：33%88-92平米：15%•均价区间：6800~7000元/平米（含800元精装标准）•差价设置：楼层差价100~150元/平米、南北差价800元/平米•核心竞争力：红星美凯龙品牌、地段升值潜力•开盘时间及去化：2012年4月开盘，去化率97%•主力户型图片：54平米43平米市场典型案例—红星国际SOHO•区位：车站西路与古槐路交汇处，向西100米路北•规模：总建约1万3千平米，共234户•规划：15层小高层商业地产，产权40年•物业类型：小高层，1-2层为底商，3-15层为loft公寓，层高5.05米•户型面积配比：85㎡占比11%；57-59㎡占比56%；37-39㎡占比33%•均价区间：6500元/平米•差价设置：楼层差价80~100元/平米、南北差价400元/平米•核心竞争力：买一层送一层、地段升值潜力•开盘时间及去化：2013年1月开盘，去化率90%•主力户型图片：四维商务大厦样板间效果图市场典型案例—四维商务大厦济宁公寓市场总结济宁公寓多分布在城市中心地段或伴随综合体项目而生，目前整体来看，市场公寓供应量相对较大，市场竞争较为激烈。我市公寓产品的销售价格在5500-8500元不等。其中，中东部板块价格偏高均，价在7000-8000元/平米左右；其他版块5500-6500元/平米左右。个别项目售价因采用精装修标准而售价较高。小户型颇受投资客青睐。济宁公寓项目主力户型面积中40㎡-60㎡占比最高，因其总价低、不限购的特点颇受市场青睐；个别项目设计loft产品，如《四维商务大厦》5.05米层高户型，市场反应良好。公共部分多为精装修，户型装修标准因项目而异，毛坯交房居多。个别项目为增加项目卖点，为业主提供便捷的装修服务，不收取费用或按一定标准收取费用。（四维商务大厦）电梯配比成为客户投资的主要关注点。由于公寓宜商宜居的特点，电梯的足量或超量配备显得尤为重要，这也成为了提升项目卖点和投资价值的主要手段。宏观市场研究济宁住宅市场研究济宁公寓市场研究济宁商业市场研究济宁写字楼市场研究01济宁商业发展现状济宁商业呈现“一个核心级商圈、五个区域级商圈”的现状，形成以太白路商圈为核心商圈，向四面辐射的发展格局。太白路商业带——综合性零售商圈区域商业分布点——洸河路商圈、运河城商圈车站商圈、夏桥商圈、金宇路商圈随着红星美凯龙、佳世客、贵和等主力业态入驻，金宇路商圈成为城北重要潜力商圈。随着