城市经济学地租分析(part4)

LOGO城市经济学（第四章）[e-mail]13883213173讲授人：周滔重庆大学建设管理与房地产学院2010-2011学年第一学期第四章城市土地经济城市土地租金城市土地利用模式（城市土地分区）城市土地市场（土地价格）城市土地管理（视频）基本概念Q:什么是土地，什么是城市土地？土地（Land）：地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然—经济综合体。城市土地（UrbanLand）：三个层次，一是城市建成区的土地，即城市建设用地;二是城市规划区范围内的土地，除城市建成区外，还包括其外延扩建区域;三是城市行政辖区内的土地，包括城市郊区和市辖县范围内的土地。建成区重庆规划区重庆行政辖区重庆一、城市土地租金土地租金导论制造业部门的竞价租金曲线信息部门的竞价租金曲线住宅价格及其竞价租金曲线土地租金导论土地租金（地租）：土地所有者凭借土地所有权将土地转给他人使用而获得的收入，其是土地所有权的经济实现形式。特定地块的土地租金通常由使用该地块而获取利润的能力来决定。预备知识WTP：支付意愿金额（Willingnesstopay）竞价租金：最大意愿支付租金。肥力与土地租金（WTP：最大愿意支付值）谷物价格（美元）生产数量总收入（美元）非土地成本（美元）土地的WTP值（美元）土地的竞价租金（美元）低肥力102201555高肥力10440152525制造业部门的竞价租金曲线在城市环境中，人们的意愿支付值取决于土地的区位而非肥力。）土地规模（土地的数量运输成本非土地生产成本总收入每公顷土地竞价租金制造业部门的竞价租金曲线距港口距离总收入（元）非土地生产成本（元）运输成本（元）土地的WTP值（元）工厂占地面积（公顷）竞价租金（元/公顷）0250130-1202601250130201002502250130408024032501306060230X=到港口的距离（km）R（元）62每公顷的竞价租金406010254占地面积产出单位运输成本xR信息部门的竞价租金曲线写字楼市场（officesector）虽然在写字楼办公的企业所提供的服务多种多样，但它们都有共同的投入和产出：信息。会计师事务所、律师事务所、中介企业。写字楼企业（officefirm）有向一个地区集聚的激励，因为这样可以更容易获取其他企业所提供的信息。企业为交换信息进行的移动DEFGCBA3210123131621区位：方格到中心的距离企业移动距离CBD范围企业的移动距离企业区位移动距离（向西）移动距离（向东）总移动距离D01+2+3=61+2+3=612E11+2+3+4=101+2=313F21+2+3+4+5=15116G31+2+3+4+5+6=21021中间区位法则（theprincipleofmedianlocation)中间区位可以使总移动距离最小化。信息部门的竞价租金曲线供给规模固定时的写字楼竞价租金曲线假设每个写字楼企业都有一座占地面积为1/4公顷的4层建筑，每个企业每天生产价值500元的产品，其生产成本包括两种类型：建筑物资本成本（100元），其他成本（劳动力、原材料和其他投入品）150元。在经济利润为零时，土地租金的计算公式为：）占地面积（土地的数量移动成本其他生产成本建筑物资本成本总收入每公顷土地竞价租金在CBD中心时（移动成本为0）当远离中心地带时(设每个方格的移动成本为36元）公顷元每公顷土地租金/100025.0150100500公顷元每公顷土地租金/85625.036150100500要素不存在替代时写字楼的竞价租金距离（方格）总收入（元）建筑物的资本成本（元）其他非土地成本（元）移动成本（元）土地的WTP值（元）占地面积（公顷）竞价租金（元/公顷）050010015002500.2510001500100150362140.258565500100150200500.25200要素不存在替代性时写字楼的竞价租金曲线X=方格到中心的距离R（元）1每公顷土地的竞价租金400856100020045要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线（1）建筑物的选择：写字楼的等产量线占地规模、建筑物高度和资本成本高层建筑多层建筑低层建筑占地面积（公顷）0.040.251.0建筑物高度（层数）2541资本成本25010050写字楼建筑的等产量曲线土地：地块面积（公顷）0.041公顷面积的写字楼的等产量曲线100250资本（元）500.251tms为何高层建筑物都靠近市中心高层建筑多层建筑低层建筑土地（公顷）0.040.251.0建筑资本成本25010050租金为40元时土地成本1.61040总成本251.611090租金为200元时土地成本850200总成本258150250租金为1600元时土地成本644001600总成本3145001650要素替代性产生凸性竞价租金曲线距离（方格）建筑高度（层数）总收入（元）建筑物的资本成本（元）其他非土地成本（元）移动成本（元）总租金支出（元）占地面积（公顷）竞价租金（元/公顷）12550025015036640.04160054500100150200500.25200存在要素替代性时的写字楼竞价租金越靠近中心，土地的竞价租金就越高（1）移动成本降低（2）要素替代性降低了写字楼的总成本。要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线X=方格到中心的距离1具有要素替代性的竞价租金160085610002005eaj不具有要素替代性的竞价租金结论：要素替代的影响是其提高了写字楼企业的土地竞价租金额；当越接近市中心时，土地价格将以递增的速度上升，土地价格的迅速上涨又会激励更多的要素替代，其结果是城市中心附近修建的高层建筑越来越多。住宅价格及其竞价租金曲线假设：通勤成本具有严格的货币性（strictlymonetary），其可以用每公里t元表示。忽略通勤的时间成本；每个家庭都有一个成员要通勤到就业地点，既可以是CBD，也可以是制造业园区；非通勤性质的活动可以忽略不计；所有区位上的公共服务和税率相同；城市所有区位的舒适性特征都相同。不存在消费者替代时的住宅价格曲线假设每个家庭都拥有一套1000平方英尺的标准住宅。典型家庭每月从固定收入中支出800美元作为住宅和交通支出，每月每英里的通勤成本是50美元。不存在消费者替代性时住宅价格曲线X=到就业区的距离40.550.600.800.30510住宅价格（美元/平方英尺）0无论靠近或远离就业区，都会改变通勤成本，其等于距离的变化量（∆x）乘以每英里的通勤成本（t）。而住宅成本的变化量等于住宅价格的变化量（∆P）乘以住宅的消费量（h）。为使不同区位的效用具有无差异性，这两个变化量之和必须等于零。0txhPtxhP具有消费者替代时的住宅价格曲线当住宅价格上涨时，购买住宅的机会成本将增加。由于存在较高的机会成本，消费者将购买/租赁面积较小的住宅。消费者替代性提高了住宅价格曲线的斜率。)(xhtxP存在消费者替代性时住宅价格曲线X=到就业区的距离f0.550.210.800.30510住宅价格（美元/平方英尺）0j13ge存在消费者替代性时住宅价格曲线不存在消费者替代性时住宅价格曲线思考题：丁克（Dink）的通勤行为丁克（没有孩子的双职工家庭）家庭中的先生要到城市中心上班（x=0)，而丁克先生的妻子要乘车去距城市中心以东4英里的城郊次中心上班。在所有的区位上，丁克家庭的住宅消费量相同。他们在两个方向上出行的速度相同。（1）画出该家庭的住宅价格曲线；（2）假设丁克女士具有更高的旅行机会成本，试画出该类型家庭的住宅价格曲线。X=到就业区的距离4住宅价格（美元/平方英尺）0abcdAX=到就业区的距离4住宅价格（美元/平方英尺）0住宅的竞价租金曲线在固定要素比例时的住宅竞价租金曲线假设每个住宅开发商生产Q平方米的住宅，需要1公顷的土地和K美元的资本，一旦企业建成了一座建筑，或者将其作为一套独立的住宅（面积为Q平方米），或者将该住宅被分为q个单元，每个单元有独立的空间（Q/q）。由于企业的总收入等于每公顷的住宅产量（Q）乘以住宅的价格P（x），该值随着到就业区距离的减少而增加（原因在于住宅价格具有负斜率，且呈凸型）。X=到就业区的距离23012WTP11（美元/平方英尺）0总收入=P(x)·Q非土地投入成本（K）住宅竞价租金曲线X=到就业区的距离218011（美元/平方英尺）住宅的土地竞价租金住宅的竞价租金曲线在存在要素替代时的住宅竞价租金曲线距离城市中心越近，土地竞价租金上涨得越快。（要素替代使得住宅竞价租金曲线的凸性变得更加明显）住宅的密度越靠近就业区，人口密度越大。主要原因在于：（1）消费者替代（2）要素替代住宅面积每平方英尺住宅占用的土地面积每个家庭占据的土地面积城郊200024000城市中心10000.10100二、城市土地利用模式（城市土地分区）X=到中心的距离A写字楼0B（美元/平方英尺）CBD职员住宅制造业工人住宅制造业工人住宅制造业农业CDE1.城市土地利用模式（总体性状）YXPYX城市中心北京市朝阳区、海淀区商业用地地价空间性状北京市朝阳区、海淀区住宅用地地价空间性状北京市朝阳区、海淀区工业用地地价空间性状2.城市土地利用模式（城市发展控制）城市发展控制的两种途径（1）城市边界控制（2）建筑许可证制度（我国的土地供应年度计划制度）（1）城市边界控制对土地利用的影响（辛克莱尔模式）城市经济发展带来的影响高效增值农业对城市边缘区土地利用的影响城市边界的自由扩张违法建设在城市边界扩张中的影响城市边界的设定在能有力管制违法建设的条件下，一方面会有效保护农业用地的数量，同时会造成城市土地的增值城市边界中断点处城市租金和农业用地租金的巨大差值不可避免地形成违法建设区域的存在，而这部分用地由于受到不确定性的影响，土地使用效率较低。在城市边界扩张后，由于违法建设用地的低效和难以重新利用，造成城市范围的扩张比不设定城市边界条件下的范围更大，占用更大量的农业用地。城市边界控制的影响对每个城市居民的影响城市边界控制会使该城市居民的效用降低，并会影响相邻的其他城市。无要素替代时每个城市的工人数量（百万）每个工人的效用（美元）807260345ncie有要素替代时每个城市的工人数量（百万）每个工人的效用（美元）807260345ncieg3.54.5f67控制边界的受益者和受损者X=到城市中心的距离M180d（土地租金）存在增长边界控制的土地竞价租金cNab农地租金城市增长边界以外地区的土地所有者是受损者，城市边界以内的土地所有者是受益者。（2）限定建筑物许可证颁发数量许可证提高了房屋的均衡价格１、如何分配建筑物许可证？把许可证拍卖给出价最高的人。２、如何给许可证定价？房屋市场价与其建造成本的差额。（假设开发商获得正常的会计利润）2.城市土地利用模式（城市土地分区）土地利用分区制：类型及其市场效应目的：为了降低城市发展的社会成本（提高公众健康、安全和福利水平）。达到这些目的的基本手段是将使用目的互不相容的土地分离开来。功能分区(functionzoning)：依据城市功能模块确定合理的空间布局模式。公害分区(nuisancezoning)：把不相容的土地利用分离开来。财政分区(fiscalzoning)：把那些不为当地政府分担费用份额的家庭排除在外。设计分区(designzoning)：依据城市规划的理论、工具对城市进行平面与立体设计。功能分区（以重庆市城市规划为例）重庆市城市功能分区简图公害分区分区制与立体排污费分区制虽然可以方便的将污染源与潜在受害者分开，但其没给厂商提供降低污染的激励因素，只是污染的转移。立体排污费则更有效率，其应该设定为与污染的边际外部成本相等。同时在敏感的地区