《物业管理基本制度与政策》第一章讲义

中国物业管理师执业资格考试物业管理基本制度与政策2013年版视频讲座地址：考情分析1、课程介绍2、试卷分析3、备考建议《物业管理基本制度与政策》是一门理论与实践相结合的课程。课程知识点多，信息量大，涉及《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》等二十多部法律法规等规范性文件，有一定的理论深度。课程介绍这门课程的教材特点是：（1）继续延用06版教材；（2）备考时必须参考08年教材补充修改内容；（3）宏观体系基本稳定，具体内容体现法律法规更新情况。课程介绍课程内容第一章物业管理概述第二章物业管理服务第三章物业管理的基本制度第四章业主的建筑物区分所有权（增加）第五章房地产相关制度与政策第六章国外及香港地区物业管理概况（超纲）课程介绍试卷题型单选题60个，每题1分，共60分；多选题20个，每题2分，共40分。评分方式多项选择题每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5。试卷分析往年考情（2010年）试卷分析通过率平均分物业管理基本制度与政策81.09%71.21物业经营管理66.8%64.37物业管理实务41.84%55.86物业管理综合能力38.09%55.9通读大纲161个要点，全面覆盖。教材为本反复三遍以上；学习时要有出题意识。区分主次“掌握”60%准确理解、准确记忆、准确运用；“熟悉”30%理解其含义，能够运用知识进行分析和判断；“了解”10%知道其基本含义、能够进行判断和应用。适当做题重视真题；不要贪多。备考建议第一节物业管理的概念第二节我国物业管理的产生与发展第三节我国物业管理制度的历史沿革第四节《物业管理条例》第一章物业管理概述本章概况本章共有17个大纲要点，08年内容上未作修改。主要为基本理论、制度背景介绍，无具体操作规定，记忆与理解难度较小。一、物业管理的概念★物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（《物业管理条例》第二条）第一节物业管理的概念一、物业管理的概念（一）对《条例》所称物业管理定义的理解1．物业管理由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现房屋等建筑物管理的三种主要方式业主有权选择,选聘应依《条例》第一节物业管理的概念一、物业管理的概念（一）对《条例》所称物业管理定义的理解2．物业管理活动的基础是物业服务合同物业管理活动的实质:交易交易的纽带/契约基础：物业服务合同标的：物业管理服务3．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护第一节物业管理的概念【例题·单选题】下列关于物业管理的表述中，不正确的是（）A．物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动B．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业服务企业来进行管理C．物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的D．物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定第一节物业管理的概念B一、物业管理的概念（二）《条例》调整的范围1．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。无分别立法的必要区分：前期物业管理招投标专项维修资金制度2．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。第一节物业管理的概念下列关于《物业管理条例》调整的范围的表述中，正确的是（）A．《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动B．《物业管理条例》只调整住宅物业的物业管理活动，对非住宅物业的物业管理活动未作规定C．《物业管理条例》所有问题上都没有区分住宅物业和非住宅物业D．《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村E．《物业管理条例》的适用范围，只适用城市，不适用乡村【例题·多选题】【正确答案】AD第一节物业管理的概念一、物业管理的概念（三）物业管理的市场化特征▲1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3．物业管理活动应当遵循市场原则4．非市场性的房屋管理不属于物业管理第一节物业管理的概念一、物业管理的概念（三）物业管理的市场化特征▲1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变单一建筑组团建筑、住宅小区独立产权共有产权2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应第一节物业管理的概念一、物业管理的概念（三）物业管理的市场化特征▲3．物业管理活动应当遵循市场原则委托物业管理的本质：物业管理职能从物业管理权限中分离业主享有物业决策权，物业服务企业实施物业管理职▲市场原则是物业管理活动的前提条件：一、强调业主的自主权二、强调物业活动须纳入市场秩序4．非市场性的房屋管理不属于物业管理第一节物业管理的概念【例题·单选题】物业管理活动的前提条件是（）。A．公开化原则B．高科技化原则C．市场化原则D．标准化原则【正确答案】C第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。基本特征：1.社会化2.专业化3.市场化第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲（一）社会化物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业服务企业。物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。(续)第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲（一）社会化物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。第一节物业管理的概念【例题·单选题】物业管理社会化的必要前提是（）A．现代化大生产的社会专业分工B．物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离C．物业的所有权人在社会上选聘好物业服务企业D．物业服务企业社会上找到可以代管的物业【正确答案】B第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲（二）专业化物业管理的专业化，指的是由物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：（1）有专业的人员配备；（2）有专门的组织机构；（3）有专门的管理工具设备；（4）有科学、规范的管理措施与工作程序；（5）运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。（续）第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲（二）专业化物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此，要求物业服务企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。第一节物业管理的概念【例题·单选题】关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（）A．物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理B．要求物业服务企业有专门的管理工具设备C．物业服务企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格D．要求物业服务企业运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理【正确答案】C第一节物业管理的概念二、物业管理的特征▲（三）市场化（最重要特点）物业服务企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。物业管理的属性：经营提供的商品：劳务方式：等价有偿市场化的集中体现：双向选择和等价有偿第一节物业管理的概念【历年真题】（2010年多选题第61题）我国物业管理的基本特征有（）。A．统一化B．市场化C．社会化D．专业化E．现代化【正确答案】BCD第一节物业管理的概念一、物业管理的起源与发展起源：19世纪60年代英国奥克维娅•希尔女士皇家特许屋宇经理学会20世纪初美国第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会，标志着物业管理行业的成熟第二节我国物业管理的产生与发展二、城镇住房及住房制度改革（一）我国城镇住房的发展情况1949年，城市房地产逐步国有化政策：（1）私房社会主义改造转化为国有；（2）国家建造住房供居民和职工租用。第二节我国物业管理的产生与发展公有住宅总量：小大小二、城镇住房及住房制度改革（二）改革开放前的城镇住房制度城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和制度。主要包括：城镇住宅建设投资方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消费方式、住房交换关系等方面，这些方面经济关系的总和构成城镇住房制度。第二节我国物业管理的产生与发展二、城镇住房及住房制度改革（二）改革开放前的城镇住房制度改革开放前：福利型的行政管理模式特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。弊端：建设资金无法回收，制约住宅建设发展；住房供应短缺，人均面积下滑；维修养护难以维持，房屋损坏严重。第二节我国物业管理的产生与发展二、城镇住房及住房制度改革（三）住房商品化制度（三项改革）1．城镇住房制度改革1979年，试点；1994年，《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展；1998年，《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施住房分配货币化。2．城市土地使用制度改革第二节我国物业管理的产生与发展二、城镇住房及住房制度改革（三）住房商品化制度3．房地产生产方式改革内容：改统包统支制度（统一投资、统一分配、统一修缮管理）推综合开发模式（统一规划、合理布局、综合开发、配套建设），建立并完善商品房市场。第二节我国物业管理的产生与发展三、我国物业管理的产生1981年，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。该公司隶属于深圳经济特区房地产公司，建立了“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制。使房屋管理工作从政府行为改变为企业行为，使房屋管理从政府补贴为主到自负盈亏，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。第二节我国物业管理的产生与发展三、我国物业管理的产生1984年广州五羊村小区经验住户较为复杂的小区1990年深圳莲花二村经验党政机关、事业单位和企业的干部职工较为集中的房屋第二节我国物业管理的产生与发展四、我国物业管理的发展1993年，深圳市人大《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，全国第一部物业管理地方性法规。1994年，建设部《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制，为我国房地产管理体制的改革指明了方向。1995年，青岛经验；1997年，大连经验；1999年，深圳经验。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。第二节我国物业管理的产生与发展五、物业管理在社会经济中的地位和作用▲(一)实施物业管理有利于促进经济增长(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量(三)实施物业管理有利于增加就业(四)实施物业管理有利于维护社区稳定(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展【记忆窍门】一边居住在社区，一边就业，有利于促进产业经济的发展。第二节我国物业管理的产生与发展【例题·多选题】物业管理在社会经济中的地位与作用表现在（）。A．有利于促进经济增长B．有利于提高人民文化素质C．有利于增加就业D．有利于维护社区稳定E．有利于推动房地产业的良性发展【正确答案】ACDE第二节我国物业管理的产生与发展我国物业管理发展史中，政府起到不可或缺作用的主要原因：一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；第三节我国物业管理制度的历史沿革二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关