《重庆市物业专项维修资金管理办法》解读

《重庆市物业专项维修资金管理办法》解读物业处：陈月英一、《办法》立法背景•一是产权多样化的结果。随着住房制度改革不断深入，我市房屋产权私有化格局的逐步形成，物业专项维修资金制度应运而生：首先是1998年，建设部和财政部即出台了《关于印发住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法的通知》（建住房[1998]213号），明确规定了商品房和房改售房应按规定建立维修基金；随后国务院《物业管理条例》（国务院令第504号）、《重庆市物业管理条例》（市人大公告第201号）均明确规定物业共有部位和共有设施设备实行物业专项维修资金制度；2007年建设部、财政部又制定出台了《住宅专项维修资金管理办法》第165号）。•二是全市政策规定和做法不统一。我市于1999年10月开始归集商品房专项维修资金，此项工作率先在渝北区开展。国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》出台后，我市主城各区先后制定了各区的物业专项维修资金管理办法，全面推行物业专项维修资金归集管理工作。但各区办法规定不尽相同，导致我市维修资金缴交标准、缴交方式、代管体制、使用程序不统一、不规范。二、《办法》立法过程•2002年《重庆市物业管理条例》（第一个条例》出台后，我局就着手起草制定我市维修资金管理办法。后经多次修改论证，先后三次提交市政府法制办，因国务院《物业管理条例》出台和07年《物权法》的颁布实施，《办法》一再修改。•历时8年，《重庆市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）于2010年11月27日经市人民政府第90次常务会议通过，2011年3月1日起施行。三、《办法》立法依据•一是《物权法》•二是国务院《物业管理条例》•三是《重庆市物业管理条例》•四是参照建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》（165号令）•五是学习借鉴国内其他城市的立法规定和具体做法四、《办法》立法目的•保障物业正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益五、物业专项维修资金管理原则•第四条物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。•六、《办法》确立的相关制度及规定（一）明确物业专项维修资金交存标准•《办法》第七条规定“物业专项维修资金应当由业主交存。本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：（一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；（二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县（自治县）人民政府确定。本市房改房首期物业专项维修资金的交存标准按照国家和本市相关规定执行”。改变和统一了我市物业专项维修资金交存标准，解决了多年来人大代表、政协委员及广大市民反映的原维修资金交存标准不合理不公平等问题。（二）统一了首期物业专项维修资金交存时间•《办法》第八条规定“购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户”，解决我市物业专项维修资金有些区签购房合同时交存，有些区县接房时交存等交存时间不统一的问题。（三）厘清了物业专项维修资金的管理模式•《办法》第十条至第十八条明确规定我市物业专项维修资金管理的三种模式：一是业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门代管；二是经业主大会同意，可以由业主大会自行管理；三是房改房维修资金由房改房物业专项维修资金管理机构管理。（四）确立了物业专项维修资金续交制度•《办法》第十九条规定“业主的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的，物业专项维修资金管理单位应当告知业主及时续交”，明确了维修资金续交主体及续交方式。（五）规定了我市物业专项维修资金的使用范围•物业专项维修资金的具体使用范围是一直是我市物业服务企业和业主大会、业主争执焦点，《办法》第二十条对此作了明确规定，即：物业专项维修资金的具体使用范围和条件依据物业服务合同的约定。物业服务合同未约定或者约定不明的，以市房地产行政主管部门会同市价格行政主管部门制定的指导标准为准，有效解决了此类争端。（六）规范了我市物业专项维修资金的使用程序和支付方式•《办法》第二十二条至第二十七条明确规定我市物业专项维修资金的使用程序和支付方式，有效解决物业专项维修资金使用难等问题。（七）建立应急维修制度•《办法》第二十八条采用列举的方式，明确危及房屋安全等紧急情况；第二十九条至第三十二条规定了发生危及房屋安全等紧急情况的维修主体及资金支付要求，以确保广大业主的居住安全。（八）明确了维修资金代管期间资金利息结付和代管机构管理经费来源•2007年市审计局对我市维修资金管理工作审计时，提出我市维修资金代管期间资金利息结付混乱和代管机构管理经费无来源问题，《办法》第三十四条、第三十五条予以解决，即：由区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间，物业专项维修资金中当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息；其余部分按一年期同期银行定期存款利率计息。物业专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。区县（自治县）房地产行政主管部门代管物业专项维修资金所需工作经费在物业专项维修资金增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。（九）设立了维修资金转移及退还制度•《办法》第三十八条、第三十九条明确规定物业专项维修资金随房转移及物业灭失退还措施，特别规定了物业多业主变单一业主的退还问题。（十）明确维修资金查询制度•《办法》第四十条至第四十一条明确规定维修资金帐面核对及查询制度，让广大业主享有充分的知情权。（十一）实行物业专项维修资金监督、审计制度•《办法》第四十二条、第四十三条明确规定了维修资金财务核算和票据管理规定及维修资金审计制度。维修资金管理应接受财政、审计等部门的监督管理。•七、《办法》具体条款解读第一章•第一条【目的依据】为了加强物业专项维修资金管理，保障物业正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《重庆市物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。•第二条【适用范围】本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法•第三条【概念定义】本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。•第四条【管理原则】物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。•第五条【监管体制】市房地产行政主管部门负责全市物业专项维修资金的指导和监督工作。•区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金的指导和监督管理工作。•市和区县（自治县）财政、规划、建设、价格、审计等相关行政主管部门以及物业所在地乡镇人民政府、街道办事处按照各自职责分工，共同做好本市物业专项维修资金的相关管理工作。第二章交存•第六条【交存范围】有两户以上业主的下列物业应当建立物业专项维修资金：•（一）商品房；•（二）城市房屋拆迁安置房；•（三）经济适用房；•（四）房改房；•（五）市人民政府确定的应当建立物业专项维修资金的其他物业。•【注:依据《重庆市物业管理条例》第七十条第一款】•第七条【首期资金交存标准】物业专项维修资金应当由业主交存。本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：•（一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；•（二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。•主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县（自治县）人民政府确定。•【注:依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部165号令）第七条，结合本市实际】•本市房改房首期物业专项维修资金的交存标准按照国家和本市相关规定执行。•【注:依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部165号令）第八条，并结合本市实际】•第八条【首期资金交存时间】购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。•开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。•开发建设单位、物业服务企业不得代收首期物业专项维修资金。•本市房改房首期物业专项维修资金的交存时间按国家和本市相关规定执行。•【注:依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部165号令）第十二条、第十三条】•第九条【资金所有权】业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。•房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金属房改房单位所有。•【注:依据《物权法》第七十九条；依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部165号令）第九条】•第十条【代管机构】业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门代管。•【注:依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部165号令）第十条第一款】•第十一条【确定专户银行】区县（自治县）房地产行政主管部门应当采用招投标等公平、公开、公正的方式确定2―3家商业银行，作为本行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行。•房改房物业专项维修资金管理机构应当按国家和本市有关规定确定专户管理银行。•【注:依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部165号令）第十条】•第十二条【建立资金专户】负责代管的区县（自治县）房地产行政主管部门应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。开立物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账。•房改房单位应当按照本市房改房相关规定，以幢为单位，按房屋户门号建立业主分户账。•区县（自治县）房地产行政主管部门在代管期间应当建立物业专项维修资金管理系统和实时监控平台，并与专户管理银行建立实时对账系统，接受业主和相关部门的监督和查询。•【注:依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部165号令）第十条第二、三款】•第十三条【票据管理】区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间收取物业专项维修资金，应当使用市财政部门统一印制的专用票据，实行一户一票。•【注:依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部165号令）第十四条】•第十四条【业主自行管理】业主大会成立后，决定自行管理由业主交存的物业专项维修资金的，应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。业主大会应当就下列事项进行表决：•（一）不由区县（自治县）房地产行政主管部门代管物业专项维修资金的决议；•（二）本物业管理区域内物业专项维修资金管理制度；•（三）业主大会与本物业管理区域内物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；•（四）确定业主委员会主任为本物业管理区域内物业专项维修资金账目责任人的决议；•（五）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。•以上事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。•业主大会召开后，业主委员会应当就业主大会表决的事项及业主大会召开的情况在本物业管理区域内公示5日以上。•【注:参照《南宁市物业专项维修资金管理办法》（南宁市人民政府令第27号）第十七条】•第十五条【资金专户交接】业主决定自行管理的，业主大会应当在物业管理区域所在地的物业专项维修资金专户管理银行开立专户。业主委员会应当持业主大会按照本办法第十四条规定通过的有效决议及公示情况说明向区县（自治县）房地产行政主管部门书面申请办理物业专项维修资金划转手续。•符合本办法第十四条规定的，区县（自治县）房地产行政主管部门应当自收到业主委员会书面申请之日起30日内，与专户管理银行在业主代表和乡镇人民政府、街道办事处的监督下核对账面余额无误后，通知专户管理银行将该物业管理区域业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。•【注:依据《住宅专项维修资金管