物业承接查验管理办法

物业承接查验执行手册（文件二）《物业承接查验管理办法》物业承接查验管理办法1.0目的按照及依据国家相关的法律法规及质量标准要求，为了规范其物业承接验收的行为，促进承接验收工作的有序开展，确保承接验收质量和验收工作完成后物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备的正常使用。2.0适应范围适用于集团所管辖的物业承接查验过程。3.0职责移交部门：地产工程部；接收单位：物业公司；监督部门：地产客服部等；3.1地产工程部：地产工程部负责按计划完成所有工程的竣工，派专人与物业公司对接图纸移交及设施设备的移交工作的落实，负责移交督办承接查验的全过程；按期解决物业前期承接查验时提出的质量问题；3.2物业公司：负责组建物业公司“承接查验小组”及进度计划的制定，并负责对物业项目的图纸及设施、设备的验收和接收工作；配合协助解决交楼过程中的各项问题。3.3地产客服部：依据销售合同及国家的相关规定，全面负责监督房屋承接查验实施工作，并及时跟进与物业公司和地产各部门之间工作协调，提前两个月确定承接查验的工作计划；负责监督提出的质量问题按期整改。4.0承接查验4.1术语和定义：承接查验是指物业管理企业和建设单位共同对新接管项目的业主的专有部分和物业共用部位、共用设施设备进行的检查和验收的活动。在物业及附属设施设备的竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，将查验时发现的问题提交地产项目部处理，并办理物业移交手续的过程。包含向物业管理企业移交相关建筑资料、业主资料和其他物业管理所需资料并进行技术交底。4.2承接验收前提条件：4.2.1依据国家《物业承接查验办法》第十一条实施承接查验的物业，应当具备移交前的相应条件；4.2.2建设工程全部施工完毕，满足住宅功能要求，并竣工验收合格；因滚动开发项目特殊情况，经双方协商确定暂定甩项的工程除外；4.2.3法律法规、政策规定的其他手续条件具备。4.3承接验收时限：4.3.1承接查验时间：一般为向业主集中交付前1个月，工程部在承接查验前以书面形式通知物业公司，并组织召开承接查验专题会；4.3.2资料移交时间：必须在物业现场查验20日前，地产项目部应该组织相应的施工单位向物业公司移交相关资料，以便前期物业公司对项目的设计、施工过程及成立承接查验小组做相应的准备；资料完整齐全的，5个工作日内应及时办理移交手续；不齐全的由工程项目部在30个工作日内补齐，经物业公司查验后，3个工作日内完成移交；手续无法弥补的由工程项目部书面说明，双方签字确认后备案待查。4.3.3现场查验时间：在物业交付使用50日前，由工程项目部组织，物业公司参与完成业主的专有部分和物业共用部位、共用设施设备的承接查验初验工作，针对承接初验发现的问题召开工程协调整改洽谈会，15日内完成初验整改.物业交付使用30日前完成复验，针对承接复验中发现的问题召开工程协调整改洽谈会，10日内完成复验整改；（复验整改不合格的按合同进行处理）4.3.4办理移交时间：在整改验收合格后，地产项目部应当在物业移交前15日内办理物业交接手续，向物业公司移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备；交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由相关单位和物业公司共同签章确认；4.3.5移交备案时间：物业公司应当自物业交接后30日内，持相关文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续；4.4承接验收准备工作：4.4.1人员准备：物业公司在承接查验前应根据物业的类型、特点，与地产公司组成联合小组(联合小组可细分成资料查验组、现场查验组、协调组等；现场查验组可视情况作进一步细分)，各自确定相关专业的技术人员参加；4.4.2计划准备：物业公司在接管前应制定承接查验实施方案，以使承接查验工作按步骤有计划地进行，方案由物业公司进行起草，报物业公司审批。4.4.3资料准备：在物业承接查验之前，物业公司应准备好必需的查验资料，主要包括查验工作流程和记录表格。4.4.4设备、工具准备：在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，物业公司应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。4.5承接查验的工作流程：物业小区通过有关部门组织的综合竣工验收后（或系统调试完成后或单机调试后），地产公司及时书面提请物业承接查验小组进行物业承接查验，双方约定查验时间。4.5.1物业公司查验准备阶段的主要任务：（1）熟悉查验各层面的情况；（2）查验工作应备文件；（3）查验人力与器具准备；（4）查验前人员培训。4.5.2物业公司现场查验运作阶段的主要任务：（1）地产和物业相关人员进入物业查验现场；（2）按照准备阶段所制各类表格分别进行查验；（3）查验完毕填写表格，重要现场应进行拍照，一式两份，一份交地产公司，一份由物业公司存档备案；（4）查验合格，双方办理移交手续，钥匙交物业项目服务中心。4.5.3查验善后问题处理阶段的主要任务：（1）按照查验标准和表格，将不合格部分进行汇总，并通知地产公司限期整改；（2）整改情况作进一步跟进，并做出记录；（3）整改情况进行检查，并对整改情况做出复检，直至合格；（4）已接管物业安排人员进驻管理，由物业公司对部分成品进行保护，确保物业各项功能运作正常。4.6承接查验的内容：4.6.1物业资料查验。在办理物业承接查验手续时，物业公司应查验并接收下列资料：（1）竣工验收资料。包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；（2）技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）业主名册；（5）物业管理必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋、土地权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，与供水、供电部门签订的合同或协议等。（对口交接人员由查验小组确定）4.6.2物业共用部位。按照国家《物业管理条例》的规定，物业公司在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。房屋本体部位：（1）物业的主体结构及外墙、屋面；（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗，水电等功能房；（3）公共卫生间、阳台；（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。物业设施设备：物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：高低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防范系统，车辆管理系统，生化池，采暖和空调等。园林绿化部位：园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，无林建筑主要有小品、花架、园廊、水体等。这些均是园林绿化的查验内容。公共配套设施：物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。4.7承接查验的方式：4.7.1承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业竣工验收的基础上，对移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备参与调试和试运行，还应督促地产公司及时解决发现的问题。4.7.2查验的相关资料由地产销售部提供，物业公司主要是进行必要的复核。物业公司应督促地产项目部尽快安排验收。地产项目部无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用，物业公司可以拒绝承接查验。4.7.3物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查采用以下方式：观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等方法进行检查。观感查验：观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。使用查验：使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。检测查验：检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。试验查验：试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。4.8承接查验所发现问题的处理程序：4.8.1收集所有的问题缺陷并进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；将整理好的工程质量问题提交给地产项目部确认，并办理确认手续。4.8.2工程质量问题整理后由地产项目部提出处理方法。（在实际工作过程中，物业公司在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于地产项目部进行针对性的整改）。从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由地产项目部督促施工单位负责；对遗留问题在规定期限内未能及时整改完成的，物业公司有权请第三方进行及时处理，产生的相关费用从相关单位工程款进行双倍扣除，并将其费用拨付物业公司。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由物业公司提出整改建议及措施，上报地产公司进行审批。改造或增补相应设施、设备费用由地产公司承担。查验中发现房屋及其配套设施设备与原有设计方案不符、质量不符合要求等问题时，短期可解决问题项目发展部须限期落实，由物业公司另行复验；需较长时间解决的，双方须以备忘形式联系相关部门落实。4.8.3为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业公司要做好跟踪查验工作。物业公司应安排固定专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促地产公司处理。5．0支持文件：《承接查验流程图》《承接查验的标准》《承接查验的方案》《设备房装修、配置标准》《承接查验资料移交清单》6.0相关表格：《项目承接查验表格》