【房地产】南京市房地产调查报告-105页文档资料

目录一、南京市概况二、南京市远景规划三、南京房地产市场分析四、南京市2000年—2019年土地供应情况五、南京市商品房状况六、南京市居民收入状况分析七、南京市住宅潜在消费者需求分析八、南京市房地产市场楼盘状况一、南京市概况一、地理位置南京市位于长江中下游核心地带，全市总面积6597.63平方公里，总人口563.28万人；现辖11区2县。南京属于镇扬丘陵地区，以低山缓岗为主，在土地总面积中，低山占3.5%，丘陵占4.3%，岗地占53%，平原、洼地及河流湖泊占39.2%，。土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型。二、行政区划南京市现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞、浦口、六合、江宁等11个区和溧水、高淳2个县，面积6598平方公里。三、城市人口2019年末全市常住人口643万人。户籍总人口为572.23万人，比上年末增加8.95万人。在全市户籍人口中，市区489.76万人，比上年末增加9.41万人；两县82.47万人，比上年末减少0.46万人。在全市户籍人口中，非农业人口391.67万人，占全市人口数的68.4%；农业人口180.56万人，占全市人口数的31.6%。全年人口出生率5.21‰，比上年下降0.6个千分点；死亡率5.82‰，比上年上升0.71个千分点。全市计划生育率达99.61%。四、国民经济2019年全市经济快速增长，全年南京市生产总值为1576.2亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%。其中，第一产业增加值65.1亿元，增长4.5%；第二产业增加值804.4亿元，增长18.8%；第三产业增加值706.7亿元，增长12.5%。全市人均生产总值27283元，比上年增长13.1%。第一、第二、第三产业增加值在全市生产总值中的比重为4.1%、51%、44.9%。五、城市交通2019年-2019年是南京市大规模城市交通建设的启动年，地铁、轻轨、高架、长江三桥等项目，相继立项开工建设。2019年是城市交通建设的关键年，其中长江三桥已开始全面建设，年内投资将达到10亿元；长江四桥与纬七路过江隧道，其工程可行性报告已上报国家，计划年底开始建设，其中四桥2019年建成，纬七路过江隧道2019年建成；地铁一号线全线16个车站土建主体已基本建成，年内完成设备安装，2019年9月1日通车，地铁二号线，初步设计方案确定，2019年全面开建，2019年完成土建主体工程；年内南京公路建设，共有9条出城公路开建和扩建，另外城市快速内环线也将完成整体构架。六、历史沿革南京是中国七大古都之一，历史文化名城，1927年，国民政府定南京为首都，共有十个朝代在南京建都，故称“十朝都城”；1949年南京解放后成为中央人民政府直辖市；1952年12月17日，南京成为江苏省直辖市，1953年1月1日，南京成为江苏省省会。二、南京市远景规划1、南京市远景规划概况目标：把南京建设成为充满经济活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居环境的城市。都市圈：以南京为中心构造一个长江中下游的大都市圈。总体规划：“以主城为核心，结构多元、间隔分布鞋”的组织跳跃的城镇空间布局结构。交通：都市圈交通网络按以南京为核心的“一小时单程出行时间”为标准进行规划构思，覆盖了扬州、镇江、仪征、马鞍山、芜湖、滁州等城市，并与南京的快速环路相连，形成以快速轨道交通和快速道路为骨架的高效、安全、舒适的都市圈综合交通体系。多中心规划：规划提出除完善主城中心体系外，在三个新市区培育次区域中心，开有成多核区域中心格局。空间布局：“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心、开敞式的空间布局”。规划东山、仙西、浦口-珠江三个新市区为促进三个新市区城市综合职能的实现以及都市范围的形成，规划在三地均设立次区域中心，新市区的远景发展规模按50万人口以上预留。2、南京市远景规划主城：都市发展区的核心，是南京都市圈和更大区域的中心。东山新市区：次区域中心，承担主城综合功能扩散的新市区。仙西新市区：次区域中心，是以发展教育和高新技术产业为方的新市区。浦口-珠江新市区：次区域中心，相对独立区域综合服务功能的新市区。。规划要点：本次规划基本延续“由市中心区，1个副中心，7个地区中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系”的规划格局。中心区范围保持不变，东至城东干道，西至城西干道，北至纬三路、玄武湖，南至建康路-升州路，用地20.5平方公里。主要由新街口中心商务区，北京东、西路行政中心，夫子庙、湖南路、中央路商业中心，太平面路、朝天宫-仓巷、莫愁路、丹凤街等商业街、以及长江路文化街和珠江路科技街等特色街构成。河西副中心位于江东路西侧，纬五、纬六路之间，由大型体育中心、重要文化设施以及商业贸歇区等构成。地区中心以周边地区居民（20-30万人）服务为主，并尽可能发挥专业特色，分别布置于热河路、中央门、卡子门、孝陵卫、迈皋桥、沙洲及中保七处3、2019年发展策略2019年市域总人口为680万人左右，都市发展区总人口为530万人左右，相应的城镇人口规模为450万人左右，到2019年将主城人口控制在300万以内。2019年人均居住面积达15平方米。根据最近的“国务院关于加强城市绿化建设的通知”：2019城镇人均公共绿地要达10平方米/人以上，城市中心区人均公共绿地要达到6平方米/人以上。发展策略：进一步拉开都市发展区框架，，重点培育三个新市区：有效控制主城人口的增长，、优化完善主城功能结构；实施小城镇集中发展策略，推进郊县城市化进程；突出公共交通优先的战略，继续高度重视主城交通建设；大力改善城市环境，加强历史文化保护和城市特色塑造；加强区域服务职能，提高中心城市地位和区域竞争力。东山：规划提出2019年前依托江宁开发区，大力推动南部东山新市区的发展，按照新市区要求提高东山新市区的整体建设水平仙西：2019年以前仙西新市区着重配合大学城的建设集中完善仙西新市区西北部的仙鹤分区。江北：江北新市区近期要重点加强基础建设和各项配套设施建设、形成相对自我完善的服务功能。西片：以建设体育中心为契机，积极培育河西副中心、提高公共配套水平；提高居住开发规模和建设标准，完善设施配套建设；注重滨江地区环境建设和集中绿地建设，改善河西整体环境。北片：抓住产业高速的机会，提高现有工业的科技含量；加快建设晓庄地区中心；完善居住配套设施建设，逐步改善北片的环境质量。南片：严格保护山体、确保与南部牛首山-祖堂山生态绿地的有效连接；居住开发要高标准、高质量、低密度，开发建设的用地与生态绿地要有机相融，形成南京高尚住宅区：控制工业用地扩展。东片：严格保护钟山风景区以及玄武湖风景区；加强公共设施配套，建设孝陵卫地区中心；住宅开发建设继续执行高标准，严要求、严格控制高层建筑。水环境治理：为争创国家环境模范城市，近期要加强主城污水处理系统建设，争取在2019年前基本完成江心洲、锁金村、方家营、兴武营，城东等五个污水处理系统的建设，使主城的污水处理率达到90%左右，加强河道整治，主城内主要河，湖水面实施引换水工程，保持水体清洁；保护长江的饮用水源地，取消长江夹江水域污水排放口，治理沿江重点污染源。文化保护及城市特色：加强历史文化名城的保护，塑造城市特色。近期重点开发利用明城墙风光带、颐和路公馆区、朝天宫、南捕厅、中山东路近现代优秀建筑群等历史文化资源，并将历史文化名城保护与城市的绿化环境建设、旅游业发展结合起来。结合河西新区的开发建设和体育中心的建设，加快河西滨江景观的建设。结合二桥、三桥的建设，同步建设滨江景观。进一步完善幕燕地区的绿地区的绿化环境建设和滨江风貌塑造，其他地区要注意发挥区县积极性，加愉滨江建设的步伐，争取经过十年的建设初现南京滨江景观风貌。公共设施：按照建设文化大省省会城市的要求，加快具有区域影响的公共设施建设、建设江苏省体育中心、建成南京市图书馆新馆、省近现代史博物馆、省彩电中心、省歌剧院等一批樗性公共设施。提高承办全国性、国际性文化、体育和商务活动的能力、提高南京的国内外影响力和国际知名度。市级大型文化设施主要布局于长江路和城市副中心。三、南京房地产市场分析南京房地产市场背景一、政策综合力量（国土资源部45文件、央行121文件、国务院18号文）出台会导致房地产价格会继续上涨。首先政策面对房地产行业规范化的要求将使房地产产品的实际供给减少，因为进入房地产开发行业的门槛提升了，所以2019年房地产的价格下行可能性很小；其次房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势，城镇化进程加快，外来人口增长等因素，将增加房地产市场需求。二、城市发展带来的需求，拆迁安置、城市危旧住房改造、城市基础建设产生的购房需求将保持稳定的增长。三、政府在2019年对房地产市场的发展将起推动作用，同时为了控制房地产泡沫的出现，将会出台一系列政策，如加大三房供应，控制炒卖期房的相关政策等。四、房地产产品品质化和多元化趋势明显。结论：由于上一个发展时期南京市如全国许多城市一样涌现一大批了同质化很严重的楼盘，而在未来真正有独特优势的楼盘才能适应新形势，避免被市场所淘汰，良性竞争提升楼盘品质才是未来的发展之路，地产商将不可避免地出现分化，未来的区域市场带动效应将不复存在，具有独特卖点的个盘发展将成为市场亮点，对潜在需求的开发引导，通过产品差异化合理念创新来满足，成为开发商占领市场先机并在竞争中取胜的有效途径；随着行业利润不断降低合市场环境的变化，行业格局将重新洗牌，市场将通过竞争的方式将一些地产商淘汰出局，在竞争良性发展的范围之内，性能价格比高的房子会越来越多，创造高性价比产品将是2019年南京市房地产业的发展动向。2019年，符合市场细分需求的特色产品会有很大市场，商品房结构调整越来越受到市场需求的引导，品质化合多元化的倾向将提升产品价值，间接起到拉动房价的作用。2019年至2019年南京住宅各片区房价年度涨幅比较年份2019年2000年2019年2019年2019年2019年12月房价城东7.2%9.5%6.2%3.2%16%4390元/㎡城南5.8%12.1%9.9%9.4%19%4260元/㎡河西8%6.9%10%2.4%23%4959元/㎡城北5.7%5.4%3.2%1.9%18%4010元/㎡城中13%-2%9.5%2.3%14%5850元/㎡江宁5.8%3.9%12.4%9.4%20%3120元/㎡城东99年至2003年房价涨幅度走势图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1999年2000年2001年2002年2003年城北99年至2003年房价涨幅度走势图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1999年2000年2001年2002年2003年河西99年至2003房价涨幅度走势图0%5%10%15%20%25%1999年2000年2001年2002年2003年江宁99年至2003年房价涨幅度走势图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%1999年2000年2001年2002年2003年城南99年至2003年房价涨幅度走势图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1999年2000年2001年2002年2003年城中99年至2003年房价涨幅度走势图-5%0%5%10%15%1999年2000年2001年2002年2003年四、南京市00年—03年土地市场供应情况01000000200000030000004000000500000060000002000年到2003年土地出让成交面积对比图平方米122743.14271845.71664037.985990767.022000年2001年2002年2003年020000040000060000080000010000002000年到2003年土地出让成交价格对比图万元37025.969017.6301003.809962442.52000年2001年2002年2003年01000000200000030000004000000500000060000002000年至2004年出让土地