阜阳市房地产行业发展现状及前景分析

第1页共13页阜阳市房地产行业发展现状及前景分析摘要：房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。本文是在国内外经济环境错综复杂，国际金融危机的后续影响依然蔓延，经济发展异常困难的大背景下，结合一年多来国家宏观调控政策及相关经济数据，剖析了2009年阜阳房地产行业的发展现状，通过与省内及全国其他主要城市房地产行业发展状况的比较，研究了阜阳市房地产行业存在的主要问题与危机，分析了房地产价格的影响因素与未来走势，在此基础上讨论了看待并解决这些问题的方法，以期房地产行业能够继续保持持续、健康、稳步增长的发展。关键词：房地产发展现状问题危机解决方法引言我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,初期发展比较缓慢，直到20世纪90年代，在国家积极财政政策刺激下，固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐年增加，加之1998年国家停止福利分房实行住房货币化，房地产业才开始真正发展壮大这起来。本世纪初房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占据举足轻重的地位。和全国一样，进入21世纪以来，作为现代服务业之一的房地产业在阜阳得到了快速增长，逐渐成为阜阳经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平做出了重要的贡献，发挥着巨大的作用。2009年以来，国内外经济环境错综复杂，国际金融危机的后续影响依然蔓延，经济发展异常困难，阜阳市房地产行业遭遇冷冬，不论是供应量、销售面积还是销售均价都回复到05-06年水平；到了09年下半年，在中央、省、市促进房地产市场稳定健康发展一系列利好政策的影响和带动下，商品房销售量和存量房交易量持续增长，房地产开发投资止跌回升、土地购置面积大幅增长，房地产市场秩序进一步规范，房地产行业开始又一轮的稳定健康发展。在这新一轮增长的背后，隐藏着诸多问题与危机，我们如何看待它，房地产价格的未来走势如何，我们将就这些问题进行探讨。一、房地产市场基本情况（一）2009年全国房地产行业发展现状分析1.2009年全国房地产行业相关数据（见表1）从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009年市场总体保持着持续回升第2页共13页的态势，整体表现好于预期。表12009年房地产开发和销售主要指标完成情况[1]指标单位绝对数比上年增长%投资完成额亿元3623216.1其中：住宅亿元2561914.2其中：90平方米以下住宅亿元835124.1其中：经济适用房亿元113917.3房屋施工面积万平方米31965012.8房屋新开工面积万平方米11538512.5房屋竣工面积万平方米702195.5商品房销售面积万平方米9371342.1本年资金来源亿元5712844.2本年购置土地面积万平方米31906-18.9完成开发土地面积万平方米23006-19.9土地购置费亿元60390.7数据来源：中国人民共和国国家统计局网站2.房地产开发投资总量较大，但增速较缓2009年房地产行业城镇固定资产投资高达4.3065万亿元，比上年其增长19.9个百分点，其中全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，但这一速度仍低于近年来平均水平。3.房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速明显2009年房地产开发到位资金5.7128万亿元，其中个人按揭贷款资金规模增速高达116.2%，增速明显。4.土地购置与完成开发面积继续负增长从购置土地面积看，2009年全国房地产企业共购置土地面积31906万平方米，同比下降18.9%；全国土地购置费用为6039亿元，同比下降0.7%，购置土地面积与土地购置费用均为负增长。从完成开发土地面积看，2009年全国房地产完成开发面积23006万平方米，同比下降19.9%。5.商品房建设规模继续扩大第3页共13页从竣工面积上看，2009年全国房屋竣工面积7.0219亿平方米，同比增长5.5%；从施工面积上看，2009年全国房屋施工面积为31.9650亿平方米，同比增长12.8%；从房屋新开工面积上看，2009年全国房屋新开工面积为11.5385亿平方米，同比增长12.5%。6.市场销售持续升温，销售均价创历史新高2009年，全国商品房销售面积实现93713万平方米，同比增长42.1%；2009年，全国商品房销售额达到43994.54亿元，同比增长75.5%；另有数据表明，2009年全国商品房销售均价达到4600元/平方米，比2008年高了1000元/平方米。7.国房景气指数“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映。图12009年全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：中国人民共和国国家统计局网站由上图可以看出，2009年全国房地产开发业综合景气指数呈“斜√”状，在4月达到最低点之后，便一路回升，并在12月达到顶点。（二）2009年阜阳市房地产行业发展现状分析1.房地产开发投资逐步增长2009年阜阳市共完成房地产开发投资39亿元，同比增长7.1%，但房地产开发投资在社会固定资产投资中的比重有所下降，同时增长率低于社会固定资产投资平均增幅。2.土地市场初步显现活跃第4页共13页2009年度，阜阳市供应房地产开发用地约1973亩(131.58万平方米)，其中阜阳城区69.38万平方米，同比增长144.94%。3.房地产供给市场（1）商品房建设2009年，阜阳市商品房施工总面积501.17万平方米（新开工面积170万平方米）。其中，阜阳城区施工总面积273.4万平方米，同比增长1.7%，新开工面积76.97万平方米，同比增长2.01%，竣工面积27.6万平方米，同比下降61.3%。（2）批准预售和结转可售情况2009年，阜阳市共批准预售商品房面积116.57万平方米，阜阳城区商品房结转可售面积46.55万平方米，同比下降21.5%，住宅36.15万平方米，同比下降31%。商品房销售市场活跃，市场库存量有较大幅度下降。4.房地产销售市场（1）商品房市场（见图2、3）2009年，阜阳市商品房销售登记备案面积187.22万平方米。15000012000080000400001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图22009年度阜阳城区商品房销售走势图[2]数据来源：阜阳房产信息网从图2可以看出，2099年阜阳市商品房销售总体呈“W”状，2月与12月达到制高点；6、7、8三个月亦相对较高；9月之后商品房销售开始快速增长。2月为春节期间，此时销售量大增与“婚房”及大量消费者回归买房有关；6-8月商品房销售的小阳春现象，这与销售均价到达全年最低点关系密切；9-12月份，阜阳市商品房销售登记备案面积环比有较大增长；12月份阜阳城区商品房成交面积15.97万平方米，1634套，环比增长48.4%，其销量达到全年最高点，这与国家调控房地产相关政策的发布及收紧信贷关系密切。销售面积：平方米第5页共13页400030300020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图32009年度阜阳城区商品房销售价格走势图[2]数据来源：阜阳房产信息网从图3可以看出，2009年度，阜阳市商品房价格振荡运行，总体上呈“∪”字型发展。其中6-8月销售价格达到全年最低点。阜阳城区2009年全年平均销售均价为3900元/平方米，同比增长10.48%。12月份，商品房销售均价为4453元/平方米，环比上涨23.7%，商品住宅销售均价3618元/平方米，环比上涨6.4%。（2）二手房市场（见图4、5）1200009000060000300001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图42009年度阜阳城区二手房销售走势图[2]数据来源：阜阳房产信息网从图4可以看出，2009年度，阜阳市商二手房销售振荡运行，被4月与10月划分为三个区间，在这三个区间内都保持了稳定快速的增长，其中10-12月的这一区间的增长尤为明显。2009年度，阜阳市二手房共成交面积为85.68万平方米，其中，阜阳城区二手房成交面积51.56万平方米，同比增长87.76%，其中二手住宅成交面积为48.6万平方米，同比增长96%。销售价格：元/平方米销售面积：平方米第6页共13页3000200010001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图52009年度阜阳城区二手房销售价格走势图[2]数据来源：阜阳房产信息网2009年度，阜阳市二手房成交价格始终在2500元/平方米上下震动，总体运行平稳。1-3月份，二手房成交均价一路下滑至全年最低点之后，开始迎来销售的高峰期的到来。之后，二手房成交均价开始缓慢提升，并将之保持到年底。阜阳城区二手房年成交均价为2457元/平方米，同比下降10.97%，二手住宅年成交均价为2382元/平方米，同比下降6.3%。二、阜阳市房地产市场存在的问题上文中我们了解了2009年全国与阜阳房地产行业的发展现实状况，现在我们以它们为基础，结合安徽省内主要城市房地产主要指标完成情况，来分析阜阳房地产行业在发展中存在的问题。根据上文及安徽省内主要城市房地产主要指标完成情况数据制作表2：表22009年全国、合肥、阜阳城区房地产主要指标完成情况对比一览表[1][2][3]指标单位绝对数比上年增长%全国合肥阜阳城区全国合肥阜阳城区投资完成额亿元36232601.343916.125.827.1房屋施工面积万平方米3196504594.16273.412.815.71.7房屋新开工面积万平方米115385-76.9712.5-2.01房屋竣工面积万平方米702191228.3827.65.530.62-61.4商品房销售面积万平方米937131481.12106.5442.163.04134.66本年购置土地面积万平方米31906406.0269.38-18.963.72144.94完成开发土地面积万平方米23006504.39--19.914.46-数据来源：中国人民共和国国家统计局网站、合肥住宅与房地产信息网、阜阳房产信息网（一）相对全国而言，房地产行业发展尚不成熟（房地产价格增长率/GDP增长率分析）用GDP增长率代表本国实体经济的发展，再测量房地产相对实体经济增长速度，然后用销售价格：元/m2第7页共13页房地产价格增长率/GDP增长率得出指标，以此来监测房地产经济泡沫化的趋势。该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，房价的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在。另外也说明一个地区房地产价格增长率/GDP增长率指标位于（0，2)时，其房地产经济没有泡沫化的担忧，越接近2时，其房地产经济越成熟。2009年全国商品房销售均价同比增长27.3%，09年全国GDP增长率为8.7%,（可见我国房地产经济已经有泡沫化的趋势）；2009年阜阳市商品房销售均价同比增长10.48%，GDP增长率为12.8%。所以从房地产价格增长率/GDP增长率指标分析可以得出，阜阳市房地产行业发展尚不成熟。（二）投资增幅较缓，远远低于全国平均水平由表2可以看出，与全国及省内主要城市相比，在最近几年房地产投资向中、西部转移的大势之下，2009年阜阳市投资完成额同比仅增长7.1%，不仅低于全国平均水平，而且大大低于省内主要城市。房地产开发投资在社会固定资产投资中的比重有所下降，同时增长率低于社会固定资产投资平均增幅，所以说投资增幅放缓是影响目前阜阳市房地产市场稳定健康发展的主要问题。（三）房地产建设较为滞后，开工竣工面积增幅缓慢由表2可以看出，与全国及省内主要城市相比，2009年阜阳市施工、开工同比都远远低于全国平均水平，竣工面积更是高达61.4%的负增长。在本年购置土地面积大幅度增长（同比