布吉城市更新规划

中间成果汇报深圳市布吉街道城市更新规划研究URBANRENEWALPLANNINGOFBUJIDISTRICT,SHENZHEN项目背景1城市更新概念城市更新:是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。——引自百度概念1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。重建或再开发（redevelopment），重建或再开发，是将城市土地上的建筑予以拆除，并对土地进行与城市发展相适应的新的合理使用。重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。整治（rehabilitation），整建，是对建筑物的全部或一部分予以改造或更新设施，使其能够继续使用。整建的方式比重建需要的时间短，也可以减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式使用于需要更新但仍可恢复并无需重建的地区或建筑物，整建的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了进而改善地区的生活环境。维护（conservation），保留维护，是对仍适合于继续使用的建筑，通过修缮活动，使其继续保持或改善现有的使用状况。城市更新三种方式更旧布新城市更新的三种组织模式政府主导型城市更新——更新经济成本大于更新经济收益业主主导型城市更新——更新经济成本基本等于更新经济收益市场主导型城市更新——更新经济成本小于更新经济收益三种模式之间可相互转换城市更新目标城市更新应以解决城市问题，实现城市定位为导向——目标性导向城市更新应以保证可实施性为导向——实施性导向工作重点二：围绕问题和目标，确定城市更新策略工作重点三：与现行城市规划体系的全面衔接工作重点四：建立保障更新计划实施的政策制度工作重点一：认识城市发展的问题与目标项目背景1项目背景1规划研究范围工作进程概况4月中旬——项目启动。至5月下旬——资料收集整理分析现状实地调研踏勘公众意愿初步了解至6月中旬——初步汇报思路框架确定至7月下旬——补充调研，完善现状调研资料至8月下旬——中期汇报分析归纳提出结论前期判断反馈调校至12月下旬——成果汇报中期成果意见反馈提供最终研究成果30.49平方公里总规划面积：30.49平方公里其中生态控制区：12.79平方公里规划研究背景原龙岗区区长张备：5年投1600亿推进综合整治，用3-4年的时间，让龙岗区脱胎换骨。龙岗区的基础设施建设，不仅远远落后于特区内，相比宝安区都有很大差距。“比如道路建成率龙岗只有40%，宝安已经接近80%，又比如医院的建设，龙岗区每万人病床拥有量只有9.4张，全市平均水平是17张；警力配备，全市每万人14个，龙岗只有每万人6个。”张备坦言，龙岗区基础薄弱，今后没有借口，必须按照城市化要求科学发展，龙岗要实现与特区无缝对接。项目背景1相关政策支持市场动力强劲政府引导缺失本次规划编制为什么要做布吉更新研究？规划研究背景项目背景1相关政策支持市场动力强劲政府引导缺失本次规划编制为什么要做布吉更新研究？业主意愿改造地块分布图1234567118914101213项目背景1规划研究背景相关政策支持市场动力强劲政府引导缺失城市更新“自下而上”立项方式开发商更乐意选择拆迁成本低，回报率高的地区，而那些建筑密集、拆迁量大、更新改造成本高的地块则少人问津，但这些地区往往是从城市整体发展和公共利益的角度更迫切需要进行城市更新的地区。城市更新“自上而下”控制引导缺乏政府统筹的城市更新，不仅可能浪费大量的时间和成本，还可能给那些更新时机不成熟地区的未来改造带来新的不利因素，公共利益和城市整体发展目标因此可能遭到损害。开发商联合旧村集体组织所在街道办、区旧村办和区政府批准市城中村改造办公室批准制定全市的改造计划什么时候更新如何更新在哪里更新制定城市更新总体规划？相关规划研究依据综合性规划专项规划法定图则相关政策文件龙岗区贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》与《深圳市综合配套改革总体方案》实施方案（2009）深圳市城市总体规划（2007—2020）中部物流组团分区规划（2005-2020）龙岗空间战略发展规划（编制中）深圳市城市更新总体规划（编制中）深圳市工业布局研究与规划深圳市商业网点布局规划（2006-2010）深圳市城中村（旧村）改造总体规划（2005-2010）龙岗区整体城市设计（2008）龙岗区干道路网规划布吉街道综合交通改善方案（2006）布吉交通改善详细计划(2010)特区外各组团道路交通详细规划——布吉核心城区（编制中）布吉中心地区法定图则（图则编号：LG101－04/01，编制时间2001年8月）已批图则罗岗地区法定图则（图则编号：No.LG101-06/01，编制时间2008年1月19日）已批图则水径地区法定图则(08-09年计划图则)布吉老街地区法定图则（图则编号：LG101-07，编制时间2001年8月）在编图则三联地区法定图则（图则编号：LG101-01，编制时间2007年1月）在编图则石芽岭地区法定图则（图则编号：LG101－03，编制时间2007年1月）在编图则南岭地区法定图则（图则编号：LG101－05，编制时间2008年2月）在编图则上李朗地区法定图则（图则编号：LG103－07，编制时间2008年6月）在编图则相关政策文件区政府提供近期重大设施实施计划项目背景1任何层面的城市更新规划都必须解决在哪里改、如何改、什么时间改等若干主要问题，但各层面更新规划的工作深度和工作内容侧重点有所不同，同时更层面之间应有相互的指导和依据。本次城市更新规划内容应全面与现有法定规划衔接（主要是法定图则），以保障对城市更新的法定性、系统性指导深圳市城市更新专项规划（2011——2015）——正在编制中（2010年5月）更新规划的相互衔接宏观层面更新规划中观层面更新规划微观层面更新规划各层面城市更新规划的相互关系：布吉城市更新总体规划研究（本次规划）——本次规划研究法定图则中城市更新内容编制指引（试行）——正在试行中（2009年6月）城市更新专项规划策略研究——我院已经中标（2010年6月）项目背景1深圳市城市更新专项规划（2011——2015）的主要内容如何改？在那里改？什么时间改？重点更新地区的确定改造策略分区更新规模调控全市更新总量为252.4平方公里改造强度指引配套设施指引城市设计指引更新地区的总量确定基准容积率确定、容积率修正、特别规定——在全市密度分区的基础上，依据法定图则编制容积率确定技术指引三点要求——更新增加设施应符合法定规划要求，独立占地设施应符合法定规划要求、设施需求应与人口规模变化保持一致五点要求——与上位规划相关要求衔接，重点考虑城市地标节点、城市开场空间、城市建筑景观特质、历史文化保护等方面与城市更新规划要求之间的衔接五年内城市更新的年均规模：5.8%五年内全市更新总规模：30%五年内的全市城市更新总规模：252.4×30%=76平方公里五年内市场需求城市更新提供的总用地量：23平方公里市场供需比：1.2：1五年内全市全面改造的总规模：23/1.2=27.6平方公里确定重点更新地区划定原则（五大原则）功能强化类（布吉片区）、产业发展类、交通引导类（三大类）重点更新片区划定（21个片区)依据适用政策、改造方式、更新模式的不同，将全市更新地区分为三大策略区域——更新改造地区、生态恢复地区、历史保护地区——与法定图则层面缺乏在城市更新控制管理方面的中观衔接——对中观层面的城市更新规模应进一步落实——对城市近期更新规模应进一步落实到中观规划层面项目背景1法定图则中城市更新内容编制指引（试行）的主要内容如何改？在那里改？什么时间改？城市更新单元的划定地块划定及功能规定更新规模调控在法定图则图则中划定的以拆除重建为主的相对成片的区域（其中拆除重建类城市更新用地面积不宜低于更新单元范围总面积的70%）容积率及总量控制规定配套设施指引城市更新单元概念在技术文件中确定城市更新单元内各地块容积率；在法定文件中确定城市更新单元内居住建筑总量、公共设施总量城市更新单元内独立占地的城市公共设施按《深标》低限，优先安置，并具体规定其用地规模、位置、范围和配套要求鼓励不独立占地的设施应详细列明规划要求更新单元内涉及已列入年度改造项目的，在备注内增加项目名称及计划年度等方面的表述确定更新单元的原则（五大原则）原则上更新单元范围总面积不宜小于3公顷城市更新单元内各地块的主导功能——对城市更新单元范围内的开发强度、居住总量缺少中观层面的控制指引——对城市更新单元范围外的更新对象缺少必要的控制和引导（包括主导功能、开发强度等）——已批法定图则内的城市更新缺少必要的更新指引——对城市近期更新项目控制上缺少中观层面的指引项目背景1本次城市更新的主要内容深圳市城市更新专项规划（2011——2015）主要内容法定图则中城市更新内容编制指引主要内容——对城市更新单元范围内的开发强度、居住总量缺少中观层面的控制指引——对城市更新单元范围外的更新对象缺少必要的控制和引导（包括主导功能、开发强度等）——对城市近期更新项目控制上缺少中观层面的指引——已批法定图则内的城市更新缺少必要的更新指引——与法定图则层面缺乏在城市更新控制管理方面的中观衔接——对中观层面的城市更新规模应进一步落实——对城市近期更新规模应进一步落实到中观规划层面1、布吉街道更新用地对象的总体识别2、对布吉街道更新用地的主导功能进行控制指引3、对布吉街道更新用地新增开发容量进行控制指引4、对布吉街道更新用地新增居住总量进行控制指引5、以更新的三种方式对布吉街道更新用地进行分类控制指引6、以更新迫切程度的不同对布吉街道更新用地进行分重点控制指引7、布吉街道近期城市更新规划整体指引项目背景1第一部分内容第二部分内容一.布吉城市更新的方向二.布吉城市更新的方法一.布吉城市更新的方向更新对象认知更新目标梳理更新方向选择朝哪个方向改？更新对象认知2本次规划现状调研方式相关规划、现状资料收集现场踏勘矫正++26个社区座谈及发放调研表现状调研主要内容本次调研主要对象是布吉街道范围内26个社区，调研内容（以金排社区工作站为例）：1.请简单介绍一下辖区的基本情况：辖区面积：0.71平方公里。人口规模：总人口35145人（常住10%,暂住90%）。其中：就业人口28500人（就业方向：当地就业约18%，罗湖方向约57%，宝安方向约20%，龙岗新城方向约5%）。用地结构：封闭式花园小区+自然村（风尾新村、长排村）+居民宅基地+少量旧工业区+少量附设式商业配套设施。2.请描述一下现状存在的主要问题和提出建议：1.配套设施缺乏：现有幼儿园两个（信义、理想家园内），现有小学两个（信义、金稻田小学（准备拆迁，在南方电建意向改造地块内）；东方盛世、凤尾新村、长排村，金洲花园内均无幼儿园2.道路交通堵塞：对外交通非常不便，法定图则中两条道路难以实施，其中条穿越山体而且高差很大，另一条两地块退线间距预留不足，涉及拆迁。3.辖区特殊问题：耕作口3栋7层建筑因手续问题处于停工状态，影响城市景观。4.站长建议：能否增加区内自然村的幼儿园等基本配套。3.辖区内是否有改造意向的地块？1、耕作口处佳翰公司用地（经营药材）由于报批功能（居住）与法定图则性质（停车场、交通设施）不一致，现状停工状态；2.红岭集团用地、南方电建用地均在旧改单元内，具体详见图纸。更新对象认知2现状调研情况总结一、现状概况：布吉街道范围内用地30.54平方公里，共分为26个社区。总人口约925019人（其中户籍人口11万人：流动人口81万人），根据抽样工作站估算：就业人口约占总人口80%，