企业高级管理层

房地产E网珠三角房产物管Q群:48301089海量房地产/物业管理行业免费资源E网打尽1地盘总体施工工作程序1、目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。2、范围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。3、职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。4、程序4.1进度：4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。4.2成本控制：4.2.1土方工程见公司《土方工程临时管理办法》进行总量平衡控制。4.2.2四大配套公司进场施工配合：根据现场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。4.2.3绿化工程：与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。4.2.4围墙与小品工程：根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。4.2.5道路及下水道工程：在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。4.3质量控制：4.3.1现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容：4.3.1.1在施工过程中，进行现场指导、监督，根据《室外排水工程规范》、《建筑给水排水工程规范》、《建筑工程施工及验收规范》等标准，及时纠正不当施工，进房地产E网珠三角房产物管Q群:48301089海量房地产/物业管理行业免费资源E网打尽2行过程质量控制。4.3.1.2对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在《分部分项工程质量评定表》上签字确认。分项分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、绿化翻土工程、围墙与小品工程、文明施工。4.3.2工程部检查：监理公司对每一项工程进行检查评定后，将质量评定表报工程师，主管工程师接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。4.4隐蔽工程控制：4.4.1隐蔽工程的内容：道路垫层，雨水管、污水管的垫层及埋设，小品的建筑基础及钢筋配置，绿化配套设施的基础敷设，配套工程雨、污水井的浇砌，小区照明管道等。4.4.2隐蔽工程检查标准：《室外排水工程规范》、《道路工程规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准执行。4.4.3隐蔽工程的检查：4.4.3.1主管工程师应经常检查隐蔽工程施工情况，对异常情况及时作出处理，并在管道隐蔽工程验收记录中做好处理记录。4.4.3.2当隐蔽工程作业结束，在施工单位自检基础上，由监理公司牵头，工程部、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行检查验收，质量标准及检验方法按4.4.2执行。4.5工程验收：4.5.1工程竣工后，在施工单位自检基础上，工程部组织监理公司、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行100%检查。4.5.2填写《道路工程检查表》、《排水工程检查表》，发现不合格品，应按《不合格品的控制程序》进行处理。4.6质量回访：4.6.1工程移交物业后，工程部主管工程师三个月一次到水电维修处回访。4.6.2工程部主管工程师就常见工程质量问题作出总结，在以后工程中加以重点控制。5、相关文件：5.1《室外排水工程规范》房地产E网珠三角房产物管Q群:48301089海量房地产/物业管理行业免费资源E网打尽35.2《电气装置工程施工及验收规范》5.3《采暖与卫生工程施工及验收规范》5.4《道路工程规范》5.5设计部提供的设计图纸6、本程序文件应发放到下列人员：童传友、吴健勇、毛永平、单高平、崔志麟、艾军、孙晓江、张正东、潘松、苗兴城、曹宇、李元晴。注：1、本人保证严格按此文件要求执行。2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。编制：校对：审批：发放号：十万元以下项目施工队伍、材料供应厂家选择办法1、目的：确保廉洁高效地选择到质优价廉的队伍及厂家，简化招标工作程序，提高工作效率，确保第一时间正确解决问题。2、范围：适用于总投资不超过十万元（含十万元）人民币的工程项目及材料设备。3、职责3.1工程部负责组织施工队伍和材料供应厂家的选择工作。3.2预算部负责价格审核。3.3设计部负责推荐材料供应厂家、材料和设备选型。4、程序4.1施工队伍的选择。4.1.1项目主管初选不少于三家施工队伍，如做不到应说明理由。4.1.2工程部经理对初选队伍进行审定、取舍和补充。4.1.3项目主管向入选队伍分发设计文件。4.1.4项目主管组织工程部经理、预算部和设计部各一人（由部门经理决定人选）房地产E网珠三角房产物管Q群:48301089海量房地产/物业管理行业免费资源E网打尽4进行议标。4.1.5项目主管将按合同申报管理程序负责合同的申报。4.2材料供应厂家的选择。4.2.1设计部经理于设计文件交付后一周内提供《区甲供材料、设备清单》。4.2.2设计部材料岗根据《区甲供材料、设备清单》提供三家以上供应厂家，有关资料报设计部经理审核后交工程部经理、项目主管。4.2.3供应厂家有关资料应包括：a.供应商基本情况：名称、地址、联系电话等；b.营业执照、产品标准、经营范围；c.准用证、检验报告；d.其他。4.2.4项目主管按《区甲供材料、设备清单》及供应商有关资料后七天内编制《区甲供材料、设备采购计划》报工程部经理批准。4.2.5计划批准后必要时项目主管组织设计部经理、设计部材料岗、工程部经理、预算部经理对供应厂家进行考察。4.2.6项目主管编制《招标书》和《供货合同》报工程部经理、合同管理岗审批。4.2.7项目主管组织发标会。4.2.8项目主管组织设计部经理、工程部经理、预算部经理、合同管理岗评标、决标。4.2.9项目主管负责按合管理程序进行合同申报。5、相关文件5.1《施工单位、监理公司控制程序》5.2《采购控制程序》5.3《招投标管理程序》6、相关表单7、本程序文件应发放到下列人员：童传友、吴健勇、毛永平、单高平、崔志麟、艾军、陈永海、张正东、潘松。房地产E网珠三角房产物管Q群:48301089海量房地产/物业管理行业免费资源E网打尽51、目的：在第一时间内及时处理因施工引起的周边居民投诉，确保施工的正常进行。确保第一时间正确解决问题。2、范围：适用于地盘周边地区业主和居委对施工行为的投诉。3、职责3.1工程部经理负责对投诉的处理进行指导和策划。3.2配套部经理负责落实施工噪音办证，对供电影响提供配套协调服务。3.3地盘主任直接操作处理投诉。4、程序4.1地盘主任接到投诉后，根据投诉成因向工程部经理汇报或向配套部经理提出服务要求。4.2地盘主任在第一时间赶到投诉点处理。4.2.1购买150元左右鲜花和水果。4.2.2登门倾听投诉，接受批评，说明原因。4.3地盘主任提出综合解决方案报工程部经理、分管副总、物业公司总经理。4.4地盘主任实施解决方案并将处理情况记录于工作日记。修改记录页码修改日期修改人修改状态修改单号生效日期编制：审核：批准：日期：日期：日期：一、目的：1.1为业主提供专业化服务，快速彻底地处理隐藏的施工质量问题，保证业主顺利入住。1.2通过统计和分析入住验收中出现的质量问题，为将来的项目提供借鉴和参考。房地产E网珠三角房产物管Q群:48301089海量房地产/物业管理行业免费资源E网打尽6二、范围：2.1时限：入住开始后的前三个月。2.2新竣工的项目。三、人员：经培训后对本项目情况基本了解的工程部人员。四、要求：4.1最大限度维护工程部形象及公司形象。4.2争取维修一次成功。4.3对业主提出的合理要求须第一时间作出迅速反应，不能因工作失误让业主有不良印象。五、程序：5.1向业主简单介绍验收内容及标准。5.2陪同业主验收，并请业主在验收单上签署意见。5.3填写维修通知及维修情况记录单并让施工单位签收，且存档。5.4监督维修。5.5通知业主复验，并在维修通知单上签字认可。5.6如复验未通过或业主发现新问题，重复执行第5.3、5.4、5.5条程序。5.7把入住验收资料移交给物业（包括验收须知、维修单、维修记录单）。5.8三个月结束后，与物业公司办理工作移交手续。5.9对业主提出的不合理要求（如赔偿等），如不能处理，须及时向上级领导汇报并协助解决。六、资料：6.1入住验收须知（包括验收单，管道、地漏通水记录表，卫生间渗水试验记录单）。6.2维修通知单及维修情况记录单。零星水电预（结）算工作程序1、目的：按照国家、行业、本公司、本部门制定的有关标准，正确地审核、编制工房地产E网珠三角房产物管Q群:48301089海量房地产/物业管理行业免费资源E网打尽7程费用。确保第一时间解决问题。2、范围：工程项目中涉及水电预（结）算书的审核、编制，以及领导布置的其它工作。3、职责：对涉及工作范围的内容，按标准工作程序及相应的工作依据完成工作。4、程序：4.1收到由工程部项目负责人转来的零星工程水电预（结）算资料。4.1.1认真阅读审批表，表述内容反映费用情况如何？如有问题，找该项目负责人。4.1.2检查附件材料，包括决算书、图纸、核定单等。4.1.3勘察现场，了解审核内容与实际情况是否一致。4.2计算项目工程量，复核费用。4.2.1计算依据是《上海市建筑安装工程单价估价表》以及相应配套文件说明，本公司颁布的《关于工程施工、设计委托、设备采购项目的结算办法》、《工程签证管理方法》、《关于点工签认的管理办法（暂行）》等。4.2.2对分部分项工程逐一计算，编制工程量初步计算表。4.3同施工单位接触，编制预（结）算费用表（书）。4.3.1对项目工程数量不一致的地方，同施工单位核算，取得数量上的一致。4.3.2完成第一步后，审核单价和费率，调整有误的地方。4.3.3复核结束后，编制完整结算单。5、相关文件：5.1《上海市建筑安装工程单价估价表》5.2《关于工程施工、设计委托、设备采购项目的结算办法》5.3《工程签证管理方法》5.4《关于点工签认的管理办法（暂行）》5、本程序文件应发放到下列人员：收到零星工程预、结算单。工程量计算，费用计算。同施工单位接触，编制预、结算表。房地产E网珠三角房产物管Q群:48301089海量房地产/物业管理行业免费资源E网打尽8童传友、吴健勇、毛永平、崔志麟、陈永海、艾军、苗兴城。注：1、本人保证严格按此文件要求执行。2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。编制：审批：发放号：决算审批工作程序1、目的：确保结算正确、符合规定及工作程序，并做到结算资料完整，以备查阅，确保第一时间正确解决问题。2、范围：所有经预算部结算的工程结算。3、职责：按各项工作程序及规定认真仔细的审核所有结算资料并保持结算资料完整，做好存档工作，为结算付款提供依据。4、程序：4.1检查工程部上报结算资料是否完整，是否具备结算条件。4.1.1有合同的工程必须附上合同文本一份。4.1.2竣工图一套。4.1.3有设计变更的必须经设计部经理签字。4.1.4签证变更必须经工程部经理签字认可（见《工程签证管理办法》）。4.1.5结算书一份。4.1.6按结算审批表要求填妥每一栏目。4.2具备以上条件的，