2020年4月广州房地产市场报告(20200507)

战略研究中心2020.05.072020年4月广州房地产市场报告2020年4月广州楼市概述——商住用地——4月成交面积：115.7万㎡平均楼面地价：12,407元/㎡一手住宅——24月供应面积：104万㎡同比：+42%4月签约面积：63.8万㎡同比：-20%4月末库存：812万㎡去化期：12.1个月土拍热度有所回升，住宅市场回暖放缓土地市场：4月，全市商品房用地新挂牌282.2万㎡、成交234.5万㎡，同比分别增246%、231%；部分宅地高溢价成交，主要为企业适时增储或获取旧改门票。住宅市场：4月，全市一手住宅供应104万㎡、同比增42%，签约63.8万、同比减20%；市场回暖速度放缓，加上供应放量，各区域去化期普遍提升。后市研判：短期内仍难全面复苏，市场分化格局将加剧调控总基调仍未有放松迹象，但部分库存压力大的区域/片区有望进一步放宽人才政策；短期内整体成交量仍难恢复至往年中等水平，其中，因供应上行而配套落位偏慢，番禺、白云北、花都湖等部分片区去化压力将加剧。降准、降息双管齐下，调控总基调仍偏紧在国内外双重压力下，逆周期调控力度大幅增强，央行降准、降息双管齐下，信贷供给总量增长明显。部分城市针对住宅需求端出台松绑政策但继续闯关失败，调控总基调仍偏紧；落户政策门槛将进一步放宽，以广深为核心的珠三角城市群或率先实现社保互认。目录——一、行业宏观环境二、广州城建动态三、广州土地市场四、广州新建商品房市场五、后市研判3一、行业宏观环境4金融环境：逆周期调控力度大幅增强，央行降准、降息双管齐下降准：4月3日，央行宣布年内第三次降准，此次定向降准释放长期资金约4000亿元。降息：4月20日，新一期LPR报价创新低，1年期LPR下调至20个基点至3.85%，5年期以上LPR下调10个基点至4.65%。4.25%4.20%4.20%4.15%4.15%4.15%4.80%4.80%4.80%4.75%4.75%4.65%3.50%4.05%4.05%4.00%3.85%4.50%5.00%4.85%4.85%4.85%1年期5年期以上宣布日期降准类型降准内容实施日期释放资金2020.1.1全面降准下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)2020.1.68000亿元2020.3.13定向降准对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，此外对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点2020.3.165500亿元2020.4.3定向降准对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点2020.4.152020.5.154000亿元5数据来源：中国人民银行2020年以来降准明细贷款市场报价利率（LPR）走势金融环境：货币供应量同比增速创近2年新高，信贷供给总量增长明显、结构优化2020年3月末，广义货币(M2)余额为208.09万亿元，同比增长10.1%，增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点。3月单月企（事）业单位贷款新增量为2.05万亿元，同比环比分别大增92%、81%，一季度累计新增量为6.04万亿元、同比增长35%，为季度最高水平；3月单月住户贷款新增量为0.99万亿元、同比增长11%，一季度累计新增量为1.21万亿元、同比减少33%。10.10%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%2202102001901801701601501402018年至今M2余额及增速走势M2余额（万亿元）M2同比增速3.503.002.502.001.501.000.500.00-0.50-1.002018年至今公司与住户贷款新增量企（事）业单位贷款新增量（万亿元）住户贷款新增量（万亿元）6数据来源：中国人民银行楼市调控：调控总基调仍偏紧，央行严管资金违规流入楼市除兰州的商业地产首付比例下调政策暂被放行外，其余城市针对住宅需求端的松绑政策继续闯关失败，楼市调控的红线仍不能随意被突破。此外，当前金融流动性宽松的大背景下，个别城市通过违规使用资金的炒作投资之风高涨，监管部门的表态体现了继续严管资金流向，以免对实体经济再度起到挤压效果。2020年4月典型城市房地产政策调整措施7落户政策：超大、特大城市落户门槛将进一步放宽，以广深为核心的珠三角城市群或率先实现社保互认城市发布/实施日期落户新政主要内容天津2020.3.302020年天津居住证积分落户不设总量限制；调低积分落户分值，增加“租房居住”指标内容等苏州2020.3.20/2020.5.1全日制本科可直接落户，大专在苏州就业并缴纳半年社保即可落户无锡2020.4.10全日制本科可直接落户，大专在无锡就业并缴纳社保即可落户浙江2020.4.28/2020.5.1人才公寓、酒店式公寓可设集体户，取消父母投靠落户年龄限制等84月9日，国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其中明确提到推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。2020年以来典型城市落户新政整体市场：疫情影响减弱，70个大中城市房价微涨但总体较稳定城市新建住宅二手住宅同比(%)环比(%)同比(%)环比(%)北京104.110099.3100.2天津100.199.997.799.5上海102.4100.1101.6100.3南京103.3100.2104.6100.2无锡109100.5109.3100.5杭州105.4101.3103.1100.7合肥102.3100.1103.1100.2福州104100.4102.799.8厦门103.5100104.1100.1济南97.899.695.9100郑州100.599.896.699.4武汉109.510097.7100广州101.799.599.199.8深圳105.2100.5109.7101.6成都110.5100.5101.8100.72020年3月份15个热点城市商品住宅销售价格变动对比表9数据来源：国家统计局（武汉一二手住宅均无成交，销售价格视为没有变动）3月份，随着国内疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定；4个一线城市一手住宅售价环比涨0.2%（上月为持平）、涨幅比1月份回落0.2个百分点，二手住宅环比涨0.5%、涨幅比上月扩大0.3个百分点；其中深圳楼市表现火热，而广州仍筑底回调。455662585660564644505057523855586163656764656359585765676763605553505047442138201187969181722141071310107431345889422531012172116152322100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2017年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年1月2月3月2017年以来70大中城市新建商品住宅房价环比变动上涨持平下降2020年4月宏观市场小结——部分城市针对住宅需求端的松绑政策继续闯关失败，楼市调控的红线仍不能随意被突破，同时央行严管资金违规流入楼市。楼市调控疫情影响减弱，70个大中城市房价微涨但总体较稳定；其中深圳楼市表现火热，而广州仍筑底回调。整体市场在国内外双重压力下，逆周期调控力度大幅增强，央行降准、降息双管齐下，货币供应量增速创近2年新高，信贷供给总量增长明显。宏观环境10二、广州城建动态112020年4月广州城建规划概述——优化城市规划——黄埔区中新广州知识城国际科技创新合作示范区设计及控规环评公示，定位为全球人工智能的技术摇篮，规划4条轨道线路。广州智慧城市产业园（广龙地块）规划获批，定位为智慧城市产业为主导的临空创新、产城融合园区，新增三甲医院、中学等配套。推进城市更新——增城新塘镇群星片区控制性详细规划（草案）征询意见公示，定位为新塘现代商贸中心，规划范围为2.14平方公里，人口9.6万人。番禺区蔡边一村改造范围控规调整批前公示，规划总用地面积197公顷，定位为番禺南北都市发展走廊上的总部创智园。加快交通建设——新塘站综合交通枢纽一体化工程设计招标，总投资15.6亿元，规划新增接驳3条地铁路线，预计到2030年日均发送旅客7.5万人次。白云站综合交通枢纽一体化建设工程环评公示，将新建3条道路连接三大高速，年内动工，预计2022年完工。12黄埔中新广州知识城国际科技创新合作示范区设计及控规环评公示，定位为全球人工智能的技术摇篮，规划4条轨道线路。中原点评：未来5-10年内，示范区预计将引入投资500亿元，重点引进生物医药、新材料、先进制造业、智慧城市、专业服务和新一代信息技术等产业，将促进中新知识城的产业持续高效聚集。目标定位全球人工智能的技术摇篮、粤港澳创新走廊典范高地、广州市人工智能产业引擎规模人口总用地面积约3.46平方公里，规划居住人口约3.89万人，就业人口约为4.97万人产业方向战略性新兴产业，以吸引投资项目和企业在中新广州知识城设立总部配套规划1所36班的完全中学，1所45班的九年一贯制学校，1所12班幼儿园和1所9班制幼儿园4条轨道穗深城轨、地铁14号线知识城支线、主城区有轨电车环线和环湖有轨观光线总体规划一带依托环九龙湖打造“环湖商业文化服务带”一核依托地铁14号线知识城支线知识城站打造“金融商务核心”四区环湖活力区、生态宜居区、科研创新区、综合发展区中新广州知识城国际科技创新合作示范区控规13广州智慧城市产业园（广龙地块）规划获批，定位为智慧城市产业为主导的临空创新、产城融合园区，新增三甲医院、中学等配套。广州智慧城市产业园（广龙地块）控制性详细规划通过市政府审批并公布实施。项目紧邻地铁十四号线一期钟落潭站，周边已有综保区（南区）（2016年一期已完成移交）、健康服务片区（在建）、职业教育片区（部分现状）、医药研发片区（规划）等多个产业片区。中原点评：近几年白云区“多点开花”式布局发展，但目前推进效果较为一般。而本次规划涉及到的钟落潭广州智慧城市产业园（广龙地块）规划功能定位智慧城市产业为主导的临空创新、产城融合示范园区，以及北部重镇（钟落潭镇）核心区公共服务中心产业方向挖掘“智慧+”业态，以智慧应急、智慧医疗、智慧教育、智慧交通、智慧物流、智慧环保等智慧城市产业为主导发展目标建立智慧城市产业生态链打造临空创新示范园区服务设施优化范围内居住建筑面积86.6万㎡，规划居住人口2.7万人，共设置公共服务设施130处，包括三甲医院、中学1所、幼儿园5所用地优化优化范围总用地面积147公顷，总建筑面积249.4万㎡指标数量（宗）用地面积（公顷）容积率建筑面积（万㎡）二类居住用地926.853.0-3.486.62商业/商务用地11.023.53.56其他商务用地1219.533.5-4.074.03健康产业城目前仅医药生产部分产业初具雏形，其他方面发展尚未跟上，片区未来发展仍需时。14新塘站综合交通枢纽一体化工程设计招标，总投资15.6亿元，规划新增接驳3条地铁路线，预计到2030年日均发送旅客7.5万人次。中原点评：新塘TOD是增城区目前发展的重点项目，交通路网已初步完成规划，TOD项目建设也如期进行，新塘站综合交通枢纽一体化工程勘察设计开始招标，该火车站将主要办理始发广汕（含京九）方向部分列车，服务广州东部、东莞部分区域的东向高铁和普速客流；同时还是穗莞深城际、广州地铁13号线、16号线、规划28号线主线及支线、规划20号线等轨道交通线路的交汇点，未来将成为广州东部首个TOD大型综合体，广州东部枢纽门户。项目投资总投资约15.6亿元新塘站综合交通枢纽一体化总平面建设工程广汕铁路计划将于2022年底开通