个人住房贷款管理办法

商丘市商业银行永城支行个人住房贷款管理办法（试行）第一章总则第一条为规范个人住房贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据我国《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《物权法》、银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。第三条本办法适用于我行办理的个人住房贷款业务。第二章贷款条件第四条借款人须具备以下基本条件：（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65周岁（含）之间。（二）具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明。（三）具有合法有效的本市所在地户籍证明或有效居留证明。（四）具有良好的信用记录和还款意愿。（五）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力，借款人该笔贷款的月支出与收入比控制在50%（含）以下，或月所有债务支出与收入比控制在55%（含）以下。（六）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书（具有购买住房的合同或协议）。（七）具有支付所购房屋首期购房款的能力（无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款）。（八）同意贷款资金采用受托支付方式，委托我行向符合合同约定用途的借款人交易对象支付。（九）能够提供我行认可的有效担保（有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人）。（十）两个以上借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制。（十一）授权我行向房地产主管部门查询借款人家庭住房登记情况，或同意向我行提交家庭住房实有套数书面诚信保证。（十二）在我行开立个人结算账户。（十三）我行规定的其他条件。第五条借款人应向贷款人提供下列资料：（一）有效身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；（二）有关借款人家庭稳定的经济收入证明；（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；（四）抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；（五）我行要求提供的其他文件资料。第三章贷款套数、额度、期限、利率、还款方式第六条借款人应直接向贷款人提出借款申请，贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料，贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。第七条贷款房屋套数借款人贷款房屋套数要依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。有下列情形之一的，对借款人拟贷款房屋认定为第二套（及以上）住房：（一）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的。（二）通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。第八条贷款额度对申请贷款购买首套自住房的家庭，贷款额度不得超过所购住房市场价值的70%；对申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款额度不得超过所购住房市场价值的40%；对申请贷款购买第三套及以上住房的家庭，暂时不予受理；所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者。第九条贷款期限（一）个人住房贷款期限最短为1年（含），最长不得超过15年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限。（二）个人住房贷款可申请贷款展期，展期期限与原贷款期限相加，不得超过上述第（一）款规定。第十条贷款利率（一）申请贷款购买首套自住房的家庭，贷款利率不低于基准利率的0.85倍。（二）申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。第十一条还款方式个人住房贷款可采用如下还款方式之一：（一）按月等额本息还款法（按月计息）。（二）按月等额本金还款法（按月计息）。第四章贷款担保第十二条个人住房贷款担保方式限于抵押或质押（阶段性保证担保除外）。抵（质）押担保可采用最高额抵（质）押担保和普通抵（质）押担保两种方式。按规定需要提供阶段性担保的，可提供以下3种阶段性担保方式之一（本办法有特殊规定的除外）：（一）房地产开发企业阶段性保证。担保条件和有关要求按照本办法相关规定执行。（二）质押阶段性担保。质物范围及其相关操作规定按照我行个人质押贷款的有关规定执行。（三）非本笔贷款所购住房抵押。抵押物须为自然人名下具有完全产权的住房。第十三条对一手个人住房贷款，应区分情况在落实以下担保方式的前提下发放贷款：（一）“阶段性担保+抵押预告登记”后放款。对当地能够及时办理合法有效抵押预告登记的，须在同时落实阶段性担保和抵押预告登记的前提下发放贷款。（二）“阶段性担保+抵押预告登记收件回执”后放款。对符合以下条件的，可在向房产登记部门提交了抵押预告登记资料、取得收件收据（房产登记部门已受理抵押登记申请材料的回执），并落实阶段性担保的前提下发放贷款：1．当地房管部门管理比较规范，当地银行同业已普遍按照此种方式办理个人住房贷款业务，未发生贷款风险或贷款风险可控；2．经办部门信贷管理水平较高，个人住房贷款质量较好；3．已办妥房屋（预）销售备案登记；4.属于我行贷款支持的优质房地产开发企业项目。（三）仅提供阶段性担保后放款。确因当地政府职能原因无法办理抵押预告登记的，可在落实阶段性担保的前提下发放贷款。第十四条以所购商品住房抵押或以其他商品住房抵押的，抵押率最高不得超过70％；采取质押担保的，质押率按照我行个人质押贷款有关规定执行。第十五条个人住房贷款抵押登记的办理，按照《商丘市商业银行抵押物、质物管理办法》有关要求执行。（一）已取得房屋所有权证的，贷款经办部门应协助抵押人持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得房屋他项权证。（二）尚未取得房屋所有权证的，贷款经办部门应协助抵押人持依法生效的商品房销（预）售合同等必要文件到期房所在地的房地产登记机关办理抵押预告登记，并确保自能够进行不动产正式抵押登记之日起三个月内办理正式抵押登记手续。第十六条以共有财产抵（质）押的，抵（质）押人为全体共有人，且须经全体共有人一致同意，并出具同意抵（质）押的书面声明或在抵（质）押合同上签名。第十七条抵押物房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，抵押物房龄可适当放宽，对房龄超过20年的要适当降低贷款成数。贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。第十八条抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认。抵押物的价值一般按以下方式确定：（一）以贷款所购房屋抵押担保的一手房个人住房贷款，抵押物价值一般为房屋的交易价格，如贷款经办部门认为抵押物交易价格偏高的，可由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。（二）抵押物价值其他确定方法为：1.抵押房屋房龄在5年以上的或我行认为房屋价值需评估的，由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。2.符合以下条件之一的抵押房产，可免予由评估机构进行评估：（1）最近一次交易时间在2年（含）以内，能提供交易合同或交易契税凭证，且贷款人与抵押人同意以该交易价格作为抵押物价值的；（2）最近一次评估时间在2年（含）以内，能提供正式评估报告，该评估机构为经我行认可的房地产评估机构，且贷款人与抵押人同意以该评估价值作为抵押物价值的；（3）抵押房屋房龄在5年（含）以内的。第十九条借款人需购买抵押物财产保险。第五章贷款受理第二十条借款人向贷款经办部门申请个人住房贷款，应填写《商丘市商业银行个人住房贷款申请表》（见附件四），并要求借款人提供如下资料：（一）借款人基本资料1.借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、未婚声明等）原件及复印件；2.借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明），对非本地居民的借款人，若购房地商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张，还应提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；3.借款人收入证明及职业证明；4.贷款人要求提供的其他文件或资料。（二）所购住房资料购买一手住房的，需提供以下资料：（1）借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》；（2）房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件。（三）贷款担保资料1.抵押房屋为非本笔贷款所购房屋的须提供以下资料：（1）房产权利证明；（2）房屋全部所有权人的身份证件；（3）贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；（4）贷款人要求提供的其他文件或资料。2.法人（不含一手房个人住房贷款的房地产开发企业）提供阶段性保证担保，须签署《担保函》（见附件五），并按照相关规定提供相关资料。3.质押担保的，须提供的资料按照我行个人质押贷款相关要求执行。第六章贷款调查、审查与审批第二十一条个人住房贷款的调查由贷款经办部门调查岗负责。贷款调查执行双人调查和见客谈话制度。贷款调查人收妥贷款申请资料后对贷款申请资料进行调查分析，当面约见借款人填写《个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知》（见附件六），并将贷款申请信息和贷款申请资料分别录入至信贷管理系统。调查要点包括：（一）所提供的资料是否真实、完整、合法、有效。借款人的身份和购房行为是否真实，贷款申请是否自愿、属实。（二）借款人的负债和资信状况。通过查询人民银行个人信用信息基础数据库，判断借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿。（三）借款人家庭拥有住房情况是否符合规定条件。（四）贷款年限加上借款人年龄是否符合规定条件。（五）借款人的职业和经济收入是否属实，是否具有按期足额偿还贷款本息的能力，收入还贷比是否符合规定条件。（六）借款人是否已足额支付首期房款，申请直客式个人住房贷款的是否具有首期房款的支付能力。（七）所购买或建造的住房是否符合国家有关规定及我行的贷款条件，是否属于国家禁止上市交易的违规建设住房，或其他“小产权房”；借款人购买住房价格是否与当时、当地同类物业的市场价格水平相符。（八）抵押物权属是否明晰；抵押物是否足值有效，抵押物共有人是否出具同意抵押的书面授权文件；抵押物需评估的，是否按规定进行了评估，评估价值是否合理。（九）提供阶段性担保的，担保方式及提供的担保资料是否符合本办法及我行贷款担保的有关要求。（十）贷款金额、成数、期限、利率、还款方式、支付方式等是否符合规定。贷款经办部门应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交贷款申请材料。贷款调查人员一般应在收妥申请资料后1－2个工作日内完成调查工作。第二十二条个人住房贷款审查工作由贷款审查部门或岗位负责；个人住房贷款审批工作由有权审批人负责。审查及审批要点包括：（一）贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，首付款金额与开发商开具的发票（收据）或银行对账单是否一致，有无虚假贷款嫌疑。（二）借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信。（三）贷款担保是否符合规定。以房产抵押的，抵押房产是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现；提供质押担保的，质物是否已办妥有效冻结且符合我行个人质押贷款相关要求；提供阶段性担保的，担保方式是否符合本办法及我行贷款担保的有关要求。（四）重点关注调查人是否履行了调查职责，调查意见是否客观。（五）审查贷款金额、成数、利率、期限、还款方式、支付方式等是否符合规定。第七章贷款签约与贷款发放第二十三条个人住房贷款的签约工作由有权签约人负责。第二十四条对审批和签约同意的，签约人对借款合同和借据载明的要素核对一致后，签署《个人借款/担保合同》和借据。放款核准人员按规定要求办理贷款发放手续。对于符合贷款发放条件的贷款申请，办理贷款发