工业地产财务成本分析1535291406

费用项目1.征地及拆迁补偿费征地费和红线内需要拆迁的原有各种建筑物、构筑物、青苗、树木、鱼塘、养殖场等的补偿费和迁移费2.七通一平费用按竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费；道路、供水、供电、排污、排水、通讯、路灯等市政工程七通费。指非区内工程范围，如有挡土墙的应算在内。3.勘察测量费进行工程水文、地质勘察和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用。4.设计费包括土地开发工程和建筑安装工程及区内配套工程等的设计费用。5.临时设施费包括：临时道路、临时供水供电设施（含临时发电机发电、打井抽水等）、建设单位发生的设施的费用。6.特殊市政工程费用包括：供水厂、污水处理厂、电厂、变电站、隧道、桥涵等特殊工程费用。通常这些工程由城市市政工程费用负担。1.桩基础工程费如是天然基础，并入主体工程费，此项不存在。沉管灌注桩、冲孔桩、钻孔桩、挖孔桩、钢板（管）桩等。2.土建工程费包括：结构工程和室内外装修工程。例如：天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、金刚结构工程、门窗工程及其他零星工程等。另外，脚手架搭设的费用应计算在内。关于二次设计、二次装修的工程费用：如果是发展商负责，费用计算在内；否则由业主自行装修的费用不能计算。3.安装工程费主要指水、电、煤气、空调、消防、电梯等设备安装工程的费用，其中包括设备费。通讯部门目前只包括电话线的埋管，其余由深大电话公司负责，费用由用户的电话初装费收取。水电安装应包括洁具、厨具和公用天线的费用，建筑物2M以内。水包括供水、排水、污水处理。消防包括烟感、温感、花洒等。1.区内道路工程指区内小道（不是七通一平的市政道路），多数为混凝土路面，宽度在10M以内。2.区内供水供电工程指建筑物2M以外的区内供水管道、阀门及井、消火栓，供电部分的电线、电缆、变压器、开关、电缆沟等。如有水泵房、储水池，包括在内。3.区内排水排污工程建筑物2M以外的区内污水排水管道、污水井、雨水井、化粪池、排水沟、明渠、暗渠等。4.区内变电所包括变、配电所的设备、材料及安装费用、土建工程、辅助工程费用。5.区内园林绿化费包括区内绿化场地的花草、树木各项费用。6.区内场地清理费建筑物2M外区内场地的交通清理、整修费用。7.区内公共设施费指区内的公共娱乐设施所需的费用，如环廊、街心公园、凉亭、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、停车场。8.区内路灯设施费包括灯杆、灯具、电缆、电线等费用。1.管理费开发、建设过程中的管理费用（3%）2.利息未收预售款的按施工前期、建筑安装工程、区内配套工程等费用之和，分期按贷款期计算，即：施工前期费用×月利率×整个工期（多少个月）+（建筑安装工程费用+区内配套工程费用）×月利率×1/2工期（月数）。工期包括施工前期的时间。此项计算作为控制尺度。四、管理费、利息建设成本费用项目及内容内容说明一、施工前期费用如果是有偿使用已开发好的土地，可用地价与3、4、5、6项）二、建筑安装工程费用（指单位工程土建、安装工程费用）三、区内配套工程费用（指小区内的配套工程）分析方案日期：2020/6/1时间：23:28共97页第2总占地面积：41,795m2.合62.7亩规划总用地面积：41,795m2.合62.7亩总建筑面积：层数1~327498m2。建筑高度：13~30m保留原建筑面积：0m2。新建建筑面积：建筑物栋数：8栋层数1~3总面积：27498m2。其中地上面积：层数：1~3总面积：27498m2。办公面积（含公用设施）：层数：3总面积：8265m2。其中：标准层面积：2755m2。其它层面积：m2。还建原用地单位住宅面积：0m2。厂房面积：层数1总面积：19233m2。每层裙楼面积：19233m2。其中公建面积：m2。还建原用地单位公建面积：m2。商业面积m2。还建商业面积0m2。地下面积：层数0总面积：m2。其中裙楼地下室面积0m2。每层面积0m2。扩大地下室增加面积m2。人防面积：0m2。指标面积计算：m2。住宅为一层标准层面积：m2。裙楼为其建筑面积的：3%还建原用地单位地下面积：0m2。停车数量：共计：80辆其中地上：80辆地下停车场：辆停车场面积0m2。单位停车位面积m2。还建原用地单位地下车位0辆建筑密度：53%建筑基底面积：21988m2.容积率：0.7绿化面积：12,539m2.分析方案日期：2020/6/1时间：23:28共97页第3绿化指标：绿化率30%道路面积：7523.1m2.道路面积指标：道路率18%居住人口:户数：103户共计：258人投资所得面积27,498m2.其中地上面积：27,498m2.分析方案日期：2020/6/1时间：23:28共97页第4分析方案日期：2020/6/1时间：23:28共97页第5分析方案日期：2020/6/1时间：23:28共97页第6分析方案日期：2020/6/1时间：23:28共97页第7分析方案日期：2020/6/1时间：23:28共97页第8分析方案日期：2020/6/1时间：23:28共97页第9序指标面积费用单方造价号项目m2万元元/m2417951899454.5项目新建总建筑面积27498m2土地成本417951175281.0一）土地征地费用:417950.00.01征地补偿费:0.02青苗补助费0.03树木补偿费0.04水井,机井补偿费.0.05坟墓迁移费.0.06耕地占地税:0.07耕地占用复垦费0.08防洪费0.09菜地开发建设基金.0.010征地事物管理费：0.0京价房（字）【1997】第282号，征地总费用的1.50%0.0二）拆迁补偿费417950.00.01土地物补偿费0.02集体财产补偿费0.03私人财产补偿费0.04附属物补偿费0.05私房发价费0.00.0三）拆迁安置费用417950.00.01安置补助费0.02农转工人员级差补贴0.03拆迁农转居超转病残生活补助费0.04超转劳动力管理服务费0.05超转人员医疗补助费.0.06超转老年人基金：缴市政府0.07搬家费0.08奖励费0.09拆迁工作管理费0.010周转费0.011周转房0.012房屋维修补贴0.013农户房屋原拆原建费0.014安置用房费0.015锅炉供暖费0.016电梯高压水泵管理费0.017拆迁远郊优惠补助费0.018房屋拆迁管理费：0.0京价房（字）【1997】第283号，拆迁安置费用的0.30%0.0四）土地平整费417950.00.01拆房费:0.02渣土清理费0.03平地补助费0.0417950.00.0还建面积费用,其中0.00.0还建总面积为0m２；备注一、土地使用权取得费（一）征地拆迁补偿安置（二）还建面积费用：住宅面积00.00.0住宅，面积为0m２；公建面积00.00.0公建，面积为0m２；综合造价为商场00.00.0商场，面积为0m２；综合造价为地下室00.00.0地下室，面积为0m２；综合造价为车位00.00.0车位:面积为00综合造价为41795614.6147.14179550.012.04179560.214.41地价评估费417950.00.0宗地面积（平方公里）宗地土地价格总额基准地价评估费用0.0宗地地价评估费用0.0土地价格总额（万元）累计计费率‰城镇面积（平方公里）0.0100以下（含100）0.0100~200部分0.0201~1000部分0.01001~2000部分0.02001~5000部分0.05001~10000部分0.010000以上部分2土地出让金417950.00.0其中住宅为：00.0按地上建筑面积计算,其中住宅：0元／m2实取公建为00.0公建为：0元／m2实取商场00.0商场0元／m2实取3资金占用费417950.00.0地价款总值：0万元欠交60%，实取缓交贴息费0.00.0申请缓交12个月，每月按欠交额的0.10%～0.20%实取滞纳金0.00.0期限为6个月，按延长付款金额、时间计付：0.0002/日实取4契税4179560.214.45工本费417950.0417950.0按项目总用地面积计：0m2实取417950.00.01房屋拆除费0.00.0房屋拆除面积：0m２；一般平房0.00.039～55元／m2实取单层砖混结构厂房0.00.078～87元／m2实取单层其它结构厂房0.00.0125～126元／m2实取多层砖混结构厂房0.00.057～77元／m2实取多层其它结构厂房0.00.078～135元／m2实取2市政设施拆除费417950.00.03场地平整费417950.00.0417950.00.01转让附着物利用价值0.00.0实取房产00.00.0可用房屋面积：m２；市值单价：市政工程0.00.0市政工程：市值：购买转让方资源费用0.00.02土地出让金抵消费00.00.0土地出让金：面积抵扣标准住宅部分00.00.0住宅部分0m２；有用价值：公建部分00.00.0公建部分0m２；商场部分00.00.0商场部分0m２；3四源费抵消费00.00.0四源费：自来水00.00.0住宅部分0m２；（七）场地清理费（八）地上附着物有用价值分析0.80.40.1（六）耕地占用税220~50（含50）1.550以上宗地地价评估收费标准基准地价评估收费标准45以下（含5）35~20（含20）（三）项目转让款（四）中介费（五）土地价格污水处理00.00.0公建部分0m２；煤气00.00.0商场部分0m２；供暖0.00.0地下室部分0m２；4大市政费抵消费00.00.00m２；5服务设施配套抵消费：00.00.00m２；土地征收及拆迁补偿费开支范围一.土地征地费用:　　1.征地补偿费:　　　计算方法:征地面积*同类土地前三年平均产值*(5-6)倍　　　说明:　　　　(1)无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费;　　　　(2)征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前三年平均产值的20倍;　　　　(3)根据京政发(1991)26号文件;　　　　(4)付给乡或村.　　2.青苗补助费　　　计算方法:　　　青苗当年计划产量价值*生产阶段补偿比例(或双方协商解决).　　　　　　　　播种初期　　发育时间　　成熟期　　　　　　　　为第一阶段　为第二阶段　为第三阶段　　　蔬菜　　　　60%　　　　　80%　　　　100%　　　大田作物　　70%　　　　　90%　　　　100%　　　说明:　　　(1)依据(57)市京字第321号通知;　　　(2)付给大队或村.　　3.树木补偿费　　　计算方法:　　　材树:材积*木材牌价*(1+50%);　　　鲜果树:前三年平均产值*(5~6倍)　　　干果树:前三年平均产值*(7~8倍)　　　说明:　　　(1)果树有材值的加发材值补偿,未结果幼树发适当补助费.　　　(2)依据市政发(84)116号文件.　　　(3)付给大队或村.　　4.水井,机井补偿费.　　计算方法　　水井按原投入工料费　　机井按7--15万元/座　　说明:　　　(1)枯井,废井不予补偿.　　　(2)水井依据市政发(84)116号文件规定的标准上浮20%.　　　(3)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).　　　(4)付给大队或村.　　5.坟墓迁移费.　　计算方法:　　　坟墓座数*(800-2000元/座).　　(1)依据北京市建设工程其它费用定额(1992).　　(2)依据市政发(84)116号文件.　　(3)依据市房第字(84)100号文件.计算依据　　(4)付给村或所有人.6.耕地占地税:　　　计算方法　　　朝阳,海淀,丰台,石景山区:9元/平米;　　　门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:8元/平米;　　　密云,怀柔,延庆,平谷:7元/平米;　　　学校,幼儿园,敬老院,医院等建设用地免征.　　　说明:　　　(1)获准占地之日起三十日内缴纳,过期按日加收应纳税额的千分之五的滞纳金.　　　(2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1日27号文.　　　(3)付给区财政局.　　7.耕地占用复垦费：上缴市政府5万元/亩；8.防洪费：按土地