天津城市快速解读

天津快速解读2017年05月2/111城市宏观认知1土地市场分析2房产市场分析3城市板块解读4目录3/111城市宏观认知1|城市概况|经济人口|政策层面|目录城市概况丨概况•天津地处京津冀城市群中心区域区域，国家中心城市、超大城市，为环渤海地区核心经济中心，首批沿海开放城市；•具有京津冀城市区和环渤海区域战略核心地位，与北京的城市联动性较强；41京津冀·天津•国家战略：京津冀协同发展、一带一路•宏观区位：世界六大城市群的京津冀城市群内，环渤海核心区域•经济实力：环渤海地区经济中心•中心之城：中国北方经济中心，国际港口城市，北方国际航运中心，北方国际物流中心经济环境：城市地位：十三五京津冀经济中心城市概况丨区位交通•天津地理位置优越，城市地位重要，由于京津冀一体化战略发展京津冀铁路网和城市一小时城际铁路交通圈，对外交通发达；•地铁规划为环放式结构，共由9条线组成，“十三五”期间，天津将重点实施10条轨道交通项目，到2020年地铁运营里程达到375公里；51编号走向现状4号线小街-民航大学2019年投入使用5号线双街-李七庄2017年底运行7号线赛达八支路-榆关道2021年运营Z4号线新城一-汉蔡路2020年运营B1号线欣嘉园东-新城四2020年运营北临廊坊，距离北京100公里；南临渤海；西连保定，东连唐山。地处环渤海经济圈中心，北距北京100公里，廊坊60公里，南临渤海，京津冀一体化带来的区位优势明显。天津区位图天津铁路枢纽图天津地铁路线图机场：天津滨海国际机场；铁路：京津城际铁路、津滨城际铁路、京沪高速铁路、津保铁路、津山铁路；公路：京津唐高速公路、京福一级汽车专用公路、拉丹高速、京哈、京唐、津同、津榆公路北京承德唐山天津廊坊保定张家口石家庄衡水沧州邢台邯郸秦皇岛城市概况丨行政区划•武清区位于天津市西北部，全区总面积1574平方公里，地处京津之间，是京滨综合发展主轴重要节点，距北京市区71公里，距天津市区13公里，区位优势得天独厚，主要以高新技术产业、服务业为主。6蓟县宝坻区宁河区静海区西青区武清北辰区东丽区津南区中心6区滨海新区天津市行政区划示意组团行政辖区功能简介（市内六区、环城四区及远郊区县）市内六区和平区位于天津市中心城区的核心位置，是全市金融、商贸、教育和医疗卫生中心，体现天津繁荣的标志区河西区位于天津市区东南部的海河西岸，是天津市中心城区之一，辖区面积42平方公里，常住人口98万河东区位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民88.98万人，是实现天津市经济中心战略东移的要地南开区位于天津市城区西南部，全区总占地40.64平方公里，是天津市重要的商贸中心、高新技术产业基地、文化旅游基地红桥区位于天津城区西北部，全区面积21.31平方公里，是天津城市、商业、工业和近代教育的发祥地河北区位于市区东北部，面积32平方公里，人口64万，是集工业、商业、服务业、房地产业和旅游业为一体的开放型城区环城四区东丽区地处天津市区和滨海新区之间，全区总面积477.34平方公里西青区位于天津市西南部，全区总面积570.8平方公里，常住人口80.94万人津南区位于天津市东南部，总面积420.72平方公里，是天津市四个环城区之一，处于天津市经济发展主轴上，是承接中心城区城市功能和滨海新区产业功能的重要地区，素有天津“金三角”之称北辰区位于市区北部，京津黄金走廊和京津塘高科技产业带重要节点，全区总面积480平方公里，人口60余万远郊区县宁河区位于天津市东北部，全区总面积1414平方公里，主要以加工工业、旅游服务业为主宝坻区位于天津市的中北部，全区总面积1509平方公里，产业主要以商贸物流业，现代制造业为主静海区位于天津市西南部，全区总面积1476平方公里，是国务院批准的沿海开放县，以制造业、物流业为主武清区位于天津市西北部，全区总面积1574平方公里，地处京津之间，是京滨综合发展主轴重要节点，距北京市区71公里，距天津市区13公里，区位优势得天独厚，主要以高新技术产业、服务业为主蓟县位于天津市最北部，全区总面积1593平方公里，主要以旅游业，轻加工工业为主国家级新区滨海新区位于天津东部沿海地区，环渤海经济圈的中心地带，总面积2270平方公里，常住人口297万，是中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居生态型新城区，被誉为“中国经济的第三增长极”河北区红桥区南开区河西区和平区河东区1城市概况丨行政区划调整与城市扩张•武清区位于天津市西北部，全区总面积1574平方公里，地处京津之间，是京滨综合发展主轴重要节点，距北京市区71公里，距天津市区13公里，区位优势得天独厚，主要以高新技术产业、服务业为主。71蓟县宝坻区宁河区静海区西青区武清北辰区东丽区津南区中心6区滨海新区天津市行政区划示意河北区红桥区南开区河西区和平区河东区天津中心6区行政区划天津行政区划变迁：1960年汉沽划归唐山市；1962年汉沽重新划归天津市；1973年蓟县、宝坻、宁河、静海、武清、五县划归天津市；1994年滨海新区成立；2000年武清县撤县并区；2001年宝坻县撤县并区；2009年撤销塘沽区、汉沽区、大港区、设立滨海新区；2015年静海县、宁河县撤县并区；双城双港，相向拓展：中心城区沿海河向下游区域主动对接，滨海新区核心区沿海河向上游区域扩展海河成为主要发展带，海河中游是极具增长潜力的发展空间一轴两带，南北生态：以武清、中心城区、海河中游和滨海核心区为京滨综合发展轴，宁河、宝坻、滨海核心区为东部滨海发展带，蓟县、宝坻、中心城区、西青和静海为西部城镇发展带武清天津城市发展方向经济人口丨经济能级与结构•经济总量自2011年加入万亿俱乐部、增速稳步高增长；•第三产业自2015年占比超过50%，产业结构持续优化，承接北京高端服务业转移；•固定资产投资稳步增长，房地产投资额占比2016年在房地产市场火爆的背景下提升明显；8国民生产总值（单位：亿元）房地产投资占固定投资比例（单位：亿元）三产结构情况1910911191128851437015722165381785517.4%16.4%13.8%12.5%10.0%9.3%9.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%050001000015000200002010201120122013201420152016GDP实际增速53%53%52%51%49%47%45%45%46%47%48%49%52%54%0%20%40%60%80%100%2010201120122013201420152016一产二产三产6511751188711012111654130661462986710801260148117001872230013%14%14%15%15%14%16%10%12%14%16%18%20%02000400060008000100001200014000160002010201120122013201420152016固定资产投资房地产投资占比9经济人口丨人口规模及结构•人口积累：2016年天津常住人口1562万人，中高增速，2016年外来人口有一定流失；•人口收入：天津市城镇人口收入水平较高，消费水平逐年提高；常住人口（单位：万人）1城镇居民收支情况（单位：元）12941355141314721517154715623093584204685005205185.3%4.7%4.3%4.2%3.0%2.0%1.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%05001000150020002010201120122013201420152016常住人口外来人口人口增速2429326921296263265831506341013407416562184242002426230261290100002000030000400002010201120122013201420152016城镇人均可支配收入城镇人均消费支出*2013、2014年人均消费支出数据缺失，2016统计口径为全市蓟县86宝坻区70宁河区40静海区60西青区39武清90北辰区39东丽区37津南区44滨海新区124河北区63红桥区52南开区86河西区82河东区75天津市2015年年末人口分布6区400和平区42天津全市常住人口主要集中在市内六区和滨海新区，第二梯队为武清区和蓟县，市内六区人口集中南部地区政策层面丨限购/贷/售与销售政策•住宅市场限购升级，除滨海新区外，本地户口限购第三套，本市二套房首付6成；•外地购房者需提供3年内连续缴纳2年以上的社保或纳税证明；本市二套房首付6成；外地户口限购第二套；•由于房管局限价，使得部分区域在售新房和周边二手房及土地价格倒挂，二手房价格更能体现实际市场10限购升级拥有住宅10.01升级前2017.03升级后非天津市户籍（以家庭为单位）无住房，购买首套限购1套无需提供社保证明提供3年内满2年社保或个税有1套，购买第2套有2套，购买第3套本市户籍无住房/有1-2套，购买第1-3套不受影响家庭限购2套单身限购1套限贷升级拥有住宅/贷款情况置业10.01升级前10.3新政限贷升级首套首贷首次30%首付不低于30%无房/有贷款记录再买1套30%非本市40%首付不低于30%1套/无贷款记录1套/贷款还清1套/贷款未还清首付不低于50%首付不低于50%2套及以上/贷款未还清2套及以上/贷款还清外地首套即需提供满2年社保或个税，二套直接限购，本地第3套限购；首套首贷首付30%，二套/二贷最低50%。维度8.12苏十五条新政10.3新政升级备案价限涨①3个月不宜调高②6个月不宜超6%③12个月不宜超12%④下一批次备案价不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%①同一批次分批销售时，不得提高销售价格。②下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。预售管理升级①一次预售≥3万方②10日内一次性对外销售③预售条件/销售政策售价空间受到严格控制1保证金为挂牌价的50%；当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，竞报自持面积等；若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，若现场自持住房建筑面积竞报达到最高上限时，由竞买主持人当场宣布竞价最高上限住房建筑面积者为竞得人；对竞报自持商业建筑、自持住房建筑，不得办理销售许可，不得分割转让、分割抵押；应提交竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明；签订土地出让合同后30日内付50%、60日内缴清土地出让金。【2016年9月：签订合同30日内付50%，剩余在90日内付清】政策层面丨土地政策•2016年天津土地市场看涨预期明显，竞争激烈、地王频出；在“控房价、防泡沫、防风险”的宏观背景下，天津土拍对竞拍人自持面积和资金提出了更高的要求；相对于其他一线和热点二线城市，天津土地市场政策相对温和；11城市初步限地价竞争限制资金限制其他限制土拍难度评分竞配建或品质竞争或限定房价竞争或限定自持7090缩短付清时间查购地资金提高保证金比例现房销售限购地数量房屋出售限制北京限地价、限房价、竞自持面积√√√√5深圳双限双竞√√√√√√5广州限地价+竞配建+竞自持+摇号√√√√√4上海综合评分报价√√√4天津设最高限价，竞自持面积√√√4合肥限地价、限房价√√√√4武汉一次报价或竞争规划方案√√√3郑州200%溢价限制，一次性报价√√3南京设最高限价，摇号√√√3杭州设最高限价，竞自持面积√√√√3苏州设最高限价，一次性报价√√√3天津土拍政策1限购：本市户籍-单身限购1套、家庭限购2套非本市户籍-限购1套（3年内连续两年缴纳社保）限贷：首套房（无房无贷、无房有贷）–不低于30%、非本市上升至不低于40%二套房（有房无贷、有房有贷）–不低于50%管楼：商品住房项目建筑规模大于3万㎡，每期申请销售许可面积不得低于3万㎡（尾盘除外）商品住房项目建筑规模在小于3万㎡，须一次性办理商品房销售许可；申请办理新建商品