(第四讲)3、静态测算表(盈亏平衡分析)

131677㎡22.00363354㎡4≤㎡7127㎡5≤22.50%6≥9503㎡7≥30.00%8总建筑面积88674㎡8.171.45%63354㎡8.1.1高层35.11%31133㎡8.1.2小高层35.11%31133㎡8.1.3叠拼0.00%㎡8.1.4联排0.00%㎡8.1.5-0.00%㎡8.1.6-0.00%㎡8.1.7-0.00%㎡8.1.8写字楼0.00%㎡8.1.9loft公寓0.00%㎡8.1.10平层公寓0.00%㎡8.1.11酒店0.00%㎡8.1.12底层商业0.00%㎡8.1.13办公商业0.00%㎡8.1.14-0.00%㎡8.1.15-0.00%㎡11.1㎡1.2㎡1.3㎡1.4㎡1.5㎡1.6㎡1.7㎡1.8㎡1.9㎡1.10㎡1.11㎡酒店-写字楼-loft公寓-平层公寓-------小高层31133叠拼-联排-租售总收入可售部分合计高层31133二、投资估算与效益分析计算项目计算方式一、主要经济指标净用地面积综合容积率计容建筑面积建筑占地面积规划建筑密度绿地面积规划绿化率非住宅地上计容建筑面积住宅1.12㎡1.13㎡1.14㎡1.15㎡1.16地下车位销售比例70%个1.17㎡1.18㎡1.19㎡1.20㎡1.21㎡1.22地下车位销售比例个22.1㎡㎡㎡㎡㎡2.2㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2.3㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡--写字楼-loft公寓-联排-----高层31133小高层31133叠拼-人防地下室面积7596地下室面积(含会所/迎宾楼地下)-储藏室面积-建安工程费87586地上不计容面积-非人防地下室面积17724可行性研究费88674市政配套费88674其他费用88674报批报建费88674七通一平费88674临时设施费88674前期费用88674勘察测绘及检测费88674规划设计费88674土地使用税31677拆迁补偿费-土地印花税城市基础设施配套费88674城市基础设施配套费契税土地出让金市政配套费土地成本63354土地价款63354土地契税土地出让金----项目总投资自持办公-自持联排-------633自持物业估值底层商业-办公商业-㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2.4㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2.5㎡2.6㎡2.72.82.92.102.112.12（项目）管理费销售总收入（含税）营销（管理）费销售总收入（含税）自持物业运营管理费计提自持物业估值（含税）不可预见费（2.2-2.6）财务费用（不含内部计息）初步估算集团管理费销售总收入（含税）物业完善费88674自持性物业开办费88674其他费用88674开发间接费88674工程管理费88674营销设施建造费（永久性设施硬装）88674物业用房-养老服务设施1088其他-设备用房架空层装修-其他费用运动场地社区、市政用房-物业管理用房幼儿园-学校非产权会所8867488674配套设施费88674绿化费用245508867488674照明工程88674智能化工程88674道路费用15047热力工程88674煤气工程88674排污工程88674市政费用88674供水工程88674供电工程88674----基础设施费88674自持办公-自持联排---办公商业-----平层公寓-酒店-底层商业-33.13.23.33.43.544.14.24.34.44.54.64.74.8评价实际净利润投资回报率净利润销售净利润率净利润净利润所得税前利润－所得税溢价（无票）税前利润租售总收入－投资总成本额外所得税前抵扣项土地增值税前不抵扣、所得税前列支所得税前利润税前利润－增值税及附加税－土地增值税-所得税前抵扣项自持房产税不含税估值×12%企业所得税所得税前利润項目效益分析税费（多缴不退）可售物业增值税及附加详见土增税及增值税清算计算表可售物业土地增值税详见土增税及增值税清算计算表自持增值税及附加不含税估值×9%×（1+12%）8.1.16自持办公0.00%㎡8.1.17自持联排0.00%㎡8.1.18-0.00%㎡8.1.19-0.00%㎡8.1.20-0.00%㎡8.1.21物业用房0.00%㎡8.1.22养老服务设施1.23%1088㎡8.1.23幼儿园0.00%㎡8.1.24室内副食品市场0.00%㎡8.1.25公交站0.00%㎡8.1.26其他0.00%㎡8.2-㎡8.2.10.00%㎡8.2.20.00%㎡8.2.30.00%㎡8.325320㎡8.3.119.99%17724㎡假设占比70%8.3.28.57%7596㎡假设占比30%8.3.30.00%㎡8.3.40.00%㎡8.4633个8.4.1个8.4.2633个8.4.2.11个8.4.2.2个40可售比70.22%比例131179万元100.00%131179×19000元/㎡59153万元45.09%×21000元/㎡65379万元49.84%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%可售部分合计二、投资估算与效益分析计算方式总价(含税)一、主要经济指标自持物业配套设施非人防地下室面积人防地下室面积地下室面积(含会所/迎宾楼地下)储藏室面积总车位地上车位地下车位住宅地下车位地上不计容面积设备层架空层避难层地下室面积办公地下车位单车位面积×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×150000元/个6647万元5.07%-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/㎡-万元0.00%×元/个-万元0.00%95368万元89.34%8193元/㎡51904万元54.43%×7892元/㎡50000万元×3.00%1500万元×0.05%25万元×36元/㎡319万元×3.00%10万元×16元/㎡151万元×元/㎡-万元174元/㎡1542万元1.62%×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元2934元/㎡25695万元26.94%×元/㎡-万元×4000元/㎡7090万元×4000元/㎡3038万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×2500元/㎡7783万元×2500元/㎡7783万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元自持物业估值×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元472元/㎡4189万元4.39%×300元/㎡2660万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×200元/㎡301万元×500元/㎡1227万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×-×-元/㎡-万元31元/㎡272万元0.29%×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×2500元/㎡272万元×元/㎡-万元×107元/㎡951万元1.00%×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×元/㎡-万元×2.00%653万元0.68%4260万元4.47%×1.00%1312万元1.38%×1.50%1968万元2.06%×2.00%2624万元2.75%×4.50%-万元0.00%初步估算14112万元100.00%4472万元31.69%2407万元17.06%-万元0.00%-万元0.00%×25.00%7233万元51.25%35810万元万元28931万元21698万元-万元21698万元÷22.75%÷16.54%总投资销售额所得税前利润－所得税租售总收入－投资总成本土地增值税前不抵扣、所得税前列支税前利润－增值税及附加税－土地增值税-所得税前抵扣项不含税估值×12%详见土增税及增值税清算计算表详见土增税及增值税清算计算表不含税估值×9%×（1+12%）备注倍数自持办公自持联排---项目是否整体股转否二、投资估算与效益分析自持物业市盈率法（单价）辅表一、自持物业价格计算表序号一二三四五①②③④⑤⑥六3%-5%七八根据实际情况九根据实际情况十前期费用按照建安6%暂估一二①②④⑤三四五六七八九③辅表二、增值税及附加计算表辅表三、土增税计算表土地增值税四级超率累进税率表序号一二三四五六七八其中为红线内道路费用（2.2-2.5）的3%估算辅表四、盈亏平衡点计算表土地增值税四级超率累进税率表一般为红线外需配建费用手填152025---------------自持物业是否股转1是-自持物业市盈率法（单价）辅表一、自持物业价格计算表项目金额销售收入（含税）131179土地成本（未价税分离）土地价款（不含契税）+拆迁补偿费50000增值税销项计税销售额（(一）—（二)）/（1+9%）74476增值税销项（三）×9%6703增值税进项-工程成本（大建安成本）2710增值税进项-前期费用前期费用×6%/(1+6%)87增值税进项-建安工程费建安工程费×9%/(1+9%)2122增值税进项-基础设施费基础设施费×9%/(1+9%)346增值税进项-配套设施费配套设施费×9%/(1+9%)22增值税进项-开发间接费开发间接费×9%/(1+9%)79增值税进项-不可预见费不可预见费×9%/(1+9%)54清算增值额税额(四）—（五)3993预缴增值税（一）/(1+9%)×3%3610项目实际缴纳增值税MAX【六七】3993增值税附加(四）×12%479增值税多缴（八）—（六）0转让房地产收入扣除项目金额土地成本（扣除增值税地价抵扣）开发成本（大建安，不含税）加计开发费用开发利息与转让相关税金加计扣除增值额增值率适用增值税率速算扣除系数应缴增值税预缴增值税清缴增值税级数123增值额与扣除项目金额比率不超过50%的部分超过50%～100%的部分超过100%～200%的部分　①+②①+②增值税附加①+②三×五-二×六（一）销售收入辅表二、增值税及附加计算表（一）-（二）增值额——————————————————————————————不含税(销售收入/(1+9%))——————————————辅表三、土增税计算表（七）-（八）土地增值税四级超率累进税率表4科目公式数值销售面积62266销售均价21067总投资95368各项税金支出14112所得税前利润28931销售面积的BEP(三+四)/二51967销售均价的BEP(三+四)/一17583总投资的BEP（一*二）-四117066土地成本的BEP八-总投资其他科目73602超过200%的部分辅表四、盈亏平衡点计算表土地增值税四级超率累进税率表3035日租金----------自持物业市盈率法（单价）辅表一、自持物业价格计算表12034710235647776305915.00%39185.00%391847920.00%1567317991扣除项目金额17.58%008622%2407(1545)税率速算扣除系数30.00%0.00%40.00%5.00%50.00%15.00%增值额与扣除项目金额比率不超过50%的部分超过50%～100%的部分超过100%～200%的部分××增值税附加×三×五-二×六×辅表二、增值税及附加计算表（一）-（二）÷——————————————————————————————不含税(销售收入/(1+9%))——————————————辅表三、土增税计算表备注不含自持物业估值（七）-（八）60.00%35.00%变化值83%83%123%142%超过200%的部分辅表四、盈亏平衡点计算表序号项目一销售收入（含税）二土地成本（未价