06-碧桂园项目拿地投资概算模板表.xls

碧桂园拿地投资概算模板表填写说明此工作底稿为内部材料，请勿全表传递给其他部门，如兄弟部门需要，可单独提供“利润表”、“自定义输出表”、“敏感性分析表”等结论表。一、版本说明此版本仅限用于拿地可研阶段的概算分析，不做深入详细分析用。（也可支持计算多户型配比方案之财务指标底稿用）二、主要思路1、对目标地块，根据预估粗略的规划（产品及货量），研判对应的销售周期、预期价格，配比之预估成本费用，计算预期的粗略利润以及现金回笼情况，帮助地块分析决策。2、现金回笼的各项假设：假设首年土地款及开发成本为集团投入资金，暂不考虑项目贷款结果，以此计算目标地块首年销售回笼集团投入资金的对比情况。3、本表可根据项目需要，对土地、开发成本（含销管费）及销售价格进行敏感性分析。三、表格关系1、分基础表、输出结果表及敏感性分析表：　a.基础表的作用——输入具体的指标、销售数据、时间数据等；　b.输出结果表——根据基础表的数据，基本上全部自动出具结果，一般情况下不用编辑数据及内容；　c.敏感性分析表——以土地单价、产品销售价格、产品成本为变量情况下，各财务指标的结果分析。2、基础表含：初步规划表、销售预测表。3、输出结果表含：利润表、现金回笼表、自定义输出表。4、敏感性分析表含：土地敏感性分析、售价敏感性分析、成本敏感性分析。四、具体的使用说明1、所有的表格，一般情况下只允许在鲜绿色地方填数据，其他地方不用修改及删除，不能删除或插入行、列，切记；已经隐藏或组合的表格严禁修改及删除。2、初步规划表：依次填入地块名称、用地面积、土地价格、土地款支付安排、各产品的建筑面积、用地面积、首期货量的销售时间等。（注意填入面积数据时，一定要留意表格的H4、I4位置是否显示面积“无相差”，如有相差说明填入面积不一致，要修改；注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别）3、销售预测表：依次输入预售首年消化的货量、价格，以及剩余货量的消化时间及价格。（注意地下车库的销售面积、价格等用面积来表示，不要用个数表示）4、利润表：E142：N143区域为相应的单方标准开发成本（毛坯）、利息及销管费，这些数据仅供参考，具体请参考各业态预结算成本、动态成本、参考成本及历史成本、本盘参考利息、实际销管费等调整,并在E148:N152区域里填列。在D2单元格处选择计算土地增值税的方式：“整体计算土增税”表示土地增值税按照这个项目作为一个土地增值税清算单位；“单体计算土地增值税”表示土地增值税按照各产品作为土地增值税清算单位。同时在E27:N27区域填入当地税局对各产品的土地增值税预征率。5、现金回笼表：此表全部自动计算。若C20单元格为“NOTPASS”，则请仔细核对1至4点所提及的表格内容是否填写正确。6、自定义输出表：在以起拍价为计算土地成本时的投资分析结果，其中包括各产品和整个项目的各项财务指标，打印格式已设好。7、土地敏感性分析：仅在需要做土地敏感性分析时使用此表，G4为以起拍价为基准上限取整；G5为每次土地价格增加额；G6为土地上升的频率，即次数，此三个单元格可根据需要做调整，调整完毕后即可点击“START-L”按钮，几秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。8、售价敏感性分析：仅在需要做土地及售价敏感行分析时使用此表，G4为售价变动的幅度，G5为按原销售价格上浮（或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；F6为所选取敏感性指标，可在下拉列表中选择。在点击“START-P”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6已调整完毕。点击“START-P”几秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第9行以下显示结果。9、成本敏感性分析：仅在需要做土地、售价、成本【包括除土地外的开发成本、期间费用】敏感行分析时使用此表，G4为成本变动的幅度，G5为按初始成本上浮（或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；E6为所选取敏感性指标，可在下拉列表中选择。在点击“START-C”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6，以及“售价敏感性分析”表内的G4、G5、F6已调整完毕。点击“START-C”按钮，几十秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第11行以下显示结果。另，成本敏感性分析中的成本包含开发成本以及销管费用。五、注意事项1、打印：此模板设计了通用的打印格式，使用人员可以根据自己的需求有针对性使用隐藏行列的功能，这样有利于打印格式设置及美观。2、上述鲜绿色，指本单元格的颜色。3、每次打开此表，会自动提示是否“启用宏”，请务必点击启用宏，否则部分公式计算不完整。4、对需要解锁的工作表，Excel2003版可以点击“工具”栏中的“保护”——“撤销工作表保护”，Excel2007版可点击菜单栏“审阅”中的“撤销工作表保护”，无密码。六、联系方式使用过程中涉及到任何事项、疑问等，可联系集团预算管理部：0757-26399367【内线3367】；此版本仅供参考，使用人员可结合实际情况选用或修改。基础表一：安徽宣城地块投资概算分析——预计规划一览表地块名称：每亩单价：200,000.00元/亩每亩单价/万：20.00万/亩地块面积一致否一致无相差占地亩：500.00亩每平单价：300.00元/㎡容积率：1.00总地价：1.0000亿元占地面积：333,335.00㎡其中：计容建筑面积328,770.00总建筑面积：328,770.00㎡楼面地价：300.00元/㎡其中：非计容建筑面积-产品类型合计超豪双拼双拼联体四拼多层小高层（带人防车库）高层（带人防车库）独商底商地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）总可售建筑面积328770.0099000.00229770.00总占地面积333335.00166835.00166500.00容积率0.990.000.590.000.001.380.000.000.000.00均价4752.810.006500.000.000.004000.000.000.000.000.000.00预计付款时间2013/1/312013/2/38付款比例53%50%0%0%0%0%0%0%0%0%土地款（亿）0.530.50--------1.032013#VALUE!19001900190019001900190019001900备注：1、此表除鲜绿色地方外，其他地方一般情况上不允许填录数据，公式自动计算，请注意。2、预估的土地款支付安排表合计安徽宣城地块户型其他必填信息：1、预估的首期推售时间2013/7/12此表对有公式的地方设置了工作表锁定保护，以防使用人员误删误改表格行列、公式等引致表格错误；如有使用人员根据特别的要求而需要解除锁定的，可以点击“工具”栏中的“保护”——“撤销工作表保护”。公建配套面积-不可售车位建筑面积此表对有公式的地方设置了工作表锁定保护，以防使用人员误删误改表格行列、公式等引致表格错误；如有使用人员根据特别的要求而需要解除锁定的，可以点击“工具”栏中的“保护”——“撤销工作表保护”。基础二：安徽宣城地块投资概算分析——销售预测表单位：元、㎡推售时间2013/7/1规划指标销售预测合计2013年2014年销售面积----销售单价----销售金额---销售面积-99,000.0033,000.0033,000.00销售单价-6,500.006,000.006,500.00销售金额-643,500,000198,000,000214,500,000销售面积---销售单价---销售金额----销售面积----销售单价----销售金额----销售面积-229,770.0076,590.0076,590.00销售单价-4,000.003,500.004,000.00销售金额-919,080,000268,065,000306,360,000销售面积----销售单价----销售金额----销售面积--销售单价--销售金额----销售面积----销售单价----销售金额----销售面积----销售单价----销售金额----销售面积---小高层（带人防车库）高层（带人防车库）独商底商地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）超豪双拼双拼联体四拼多层销售单价---销售金额-----1,562,580,000466,065,000520,860,000单方成本总额分摊合计超豪双拼-----双拼2,000.00198,000,000198,000,00066,000,00066,000,000联体-----四拼-----多层1,800.00413,586,000413,586,000137,862,000137,862,000小高层（带人防车库）-----高层（带人防车库）-----独商-----底商-----地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）-----611,586,000611,586,000203,862,000203,862,000KF20KF10OK商铺多层--多层--车位多层--多层--单方成本总额分摊合计超豪双拼-----双拼80.007,920,0007,920,0002,640,0002,640,000联体-----四拼-----多层100.0022,977,00022,977,0007,659,0007,659,000小高层（带人防车库）-----高层（带人防车库）100.00----独商-----底商-----地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）-----30,897,00030,897,00010,299,00010,299,000XG20XG10OK单方成本总额分摊合计地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）营业收入开发成本——匹配销售发生开发成本销管费用——匹配销售发生销管费用所得税——预征结合次年清算超豪双拼-----25.00%---调整后---双拼634.3962,804,60062,804,60020,934,86720,934,86725.00%160,875,00049,500,00053,625,000调整后62,804,60049,500,00025,059,867联体-----25.00%---调整后---四拼-----25.00%---调整后---多层257.1959,095,45859,095,45819,698,48619,698,48625.00%229,770,00067,016,25076,590,000调整后59,095,45867,016,25029,272,236小高层（带人防车库）-----25.00%---调整后---高层（带人防车库）-----25.00%---调整后---独商-----25.00%---调整后---底商-----25.00%---调整后---地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）-----25.00%---调整后---121,900,058121,900,058116,516,25054,332,103SD20SD10OK单方成本总额分摊合计超豪双拼6.00%----双拼6.00%38,610,00038,610,00011,880,00012,870,000联体6.00%----四拼6.00%----多层6.00%55,144,80055,144,80016,083,90018,381,600小高层（带人防车库）6.00%----高层（带人防车库）6.00%----独商6.00%----底商6.00%----所得税营业税金——匹配销售发生地下车位（带人防考虑地上建筑为18层）6.00%----93,754,80093,754,80027,963,90031,251,600YY10OK单方成本总额分摊合计超豪双拼3.00%------调整后---双拼3.00%97,701,35019,305,0005,940,0006,435,000--调整后97,701,3505,940,0006,435,000联体3.00%------调整后---四拼1.00%------调整后---多层1.00%139,542,1249,190,8002,6