企业自有物业租赁经营法律问题

开发企业自有物业租赁经营的法律问题随着近几年国家对房地产市场调控力度的加大，房地产市场转冷，很多开发商手中积攒了一批自由物业。为了解决这些闲置物业，很多开发企业成立资产运营部门，通过将这些物业租赁来盘活资产。但是在租赁过程中却有许多法律问题需要注意，否则不仅不能获得有效收入，反而给企业带来不必要的纠纷。一、经营范围及税务问题。如果开发企业在之前的经营范围中没有房屋租赁项目，那么在出租自有物业前一定要先到工商行政管理部门进行营业范围的变更登记，对经营范围进行加项。对于这一点在理论界存在争议，虽然有人认为，任何企业都有可能涉及到现值房产的出租，因此无需办理相应的工商登记。但在实践操作中，存在工商行政机关以超范围经营而进行行政处罚的案例发生。作为企业，从避免纠纷角度考虑，提前进行营业范围变更是更为合适的选择。在变更后，同时也应当到税务机关作相应变更，增加开具发票的项目，以便于税款缴纳和给客户开具相应发票。二、物业的配套问题。在物业出租尤其是大型整体物业的租赁，一般承租方都会根据自己的使用方式提出特殊的配套设施问题。如特殊的电力、给排水、供暖、网络及通行、停车等需要。这些配套措施在合同谈判时应让承租方尽可能全面的提出，并及早做好和相应部门的沟通，防止双方在合作过程中因为配套设施导致合同无法实际履行，给双方造成不必要的麻烦和损失。三、装修设施处分问题。在承租人承租使用房产时，都会跟根据自己的使用需求对房产进行装修，有的装修费用非常高昂，在合同到期后经常会发生因装修使房屋增值而产生利益纠纷。在这里我们建议在签订合同时对装修进行明确，可以采取下列方式：1、约定承租方在合同到期后恢复原状；2、约定承租方在租赁到期后所有装修无条件或设置一定条件的归出租方所有；3、区分不方便拆除的大型装修项目和可方便拆除的项目分别进行处置。当然，具体的处置方式应当应双方按照实际装修来确定。还需注意的就是，不仅要约定到期后的处置，而且要约定提前解除合同时装修的处置方式，以便于在产生纠纷后有处理的合同依据。四、租金的递增问题。现在我市的商业地产出租已经基本全面的开始使用每年或阶段性的租金增长。而增长的数额和时间点不仅需要市场分析来确定，也需要在合同中设置保障。过高的租金增长可能会导致客户流失，而过低的租金增长则会降低公司收益。每年的经济形势尤其是房地产市场经济形势走向都是不确定的。这时设置一个官方的统计数据作为核算增长的比例有时更符合双方的利益需求。五、转租权问题。按照合同法规定承租人是否有权转租涉及到租赁合同中出租人是否同意，未经出租人同意的转租往往会导致出租人利益受损。因此，在租赁合同中应当对此进行明确，也可以给承租人转租设置一定的条件，如转租的范围、转租的时间等。六、提前解约的赔偿问题。租赁合同一般是长期的，多达几年或十几年，而在这过程中承租人可能会因为经营方面的需要提前解除租赁合同。而这时必然会对出租人造成一定的损失。在合同中约定该损失如何计算和赔偿有利于出租人权益的保护。而通常使用的计算方式是，出租人再次寻找到下一家租户的合理期限的房租损失。七、租赁期间的出卖和优先购买权问题。开发企业出租自有物业有时只是特殊形式下的无奈之举，将物业卖出才是开发企业的最终利益诉求。在租赁期间一般并不影响开发企业将租赁物业变卖，但是却有两点需要注意。一个是承租人的优先购买权，合同法要求在合理期限内通知承租人，承租人以同等条件购买的，具有优先购买权。在合同中可以设置通知时间和方式及答复时间和方式，拒绝答复的后果。也可以在签订租赁合同时，让承租人放弃优先购买权。第二个是物业出卖后不应影响到租赁合同的履行，“买卖不破租赁”是租赁合同的基本法律规则，在签订买卖合同时一定要和购房人及承租人沟通协调好。租赁合同看似简单，但是在实际签订时尤其是在商业地产的合同签订，必须做更深层次的考虑和利益衡量，与承租人做细致的了解和分析，签订一份稳定的租赁合同有助于开发企业获得长期稳定的收益，决不能轻易地、想当然的拿格式合同一签了之。