房地产企业财务管理交流讲座88页

房地产企业财务管理今天跟大家交流的主要是财务管理方面的问题，安排的内容有八讲：第一讲是房地产开发企业的财务管理框架；第二讲是财务报表的阅读与分析；第三讲是房地产开发企业的资金筹措；第四讲是企业的成本管理；第五讲是预算管理；第六讲是固定资产管理；第七讲是所得税的纳税与申报，现在的税法改得很多很快，咱们把最新的房地产企业纳税政策给大家讲一下；第八讲是企业内部控制制度与审计；第九讲不准备在这讲了，如果有时间的话，给大家提一下，这是一个备讲材料。第一讲财务管理框架这一讲里给大家介绍的主要有这么几个方面：一是房地产企业的级别划分；二是现在房地产企业的现状以及存在的问题，有问题好分析怎么提升，针对存在的问题提升我们的管理水平，这是现代企业管理的一个需要；三是财务管理框架，房地产企业的财务管理应该从哪几个方面着手。一、房地产开发企业的级别房地产开发企业的级别划分主要是按注册资本、经营期限、竣工面积、质量合格率这四个方面的条件来划分企业的等级。大家可以从表中看到，一级的注册资本金需要达到5千万以上，经营期限起码是五年以上的，还有三年累计竣工面积是30万平米，质量合格率要求连续达到五年100%，其中有一年没达到就要降级。累计竣工面积，我们的企业可能来自不同的管理部门，竣工面积是一个在房地产开发、基本建设、施工等等的一个专用名词，竣工，房子盖完了，各方面通过验收了，包括质量验收、内业资料验收、财务验收等等，才能达到竣工的要求，而不是说施工队盖完就竣工了。二级企业注册资本是2千万，三级企业是8百万，四级企业是1百万，其他的指标我就不再说了。这是企业开发的等级划分，我们可以衡量一下自己了，我们的企业的注册资本金是多少？不算贷款，企业开张成立的时候拿出来的钱，货币和实物，现在注册主要是货币，是5千万？还是2千万？达到哪个级首要的指标？我们就可以进入哪一级了，当然其他的指标也是很重要的。1、房地产企业的资质等级与开发工作的范围有紧密的关系。首先讲一级资质的房地产企业可以承建的项目规模不受限制，多大的都行，国内的有的或者有能耐跑到国外去也可以，可以在全国范围内承揽房地产开发项目，还有基建项目也是如此。不仅在北京市，在广东、山东，哪儿招标都可以投标。二级和二级以下的资质就不是这样的了，承担的面积是25万平米以下的开发项目，超过25万平米以上的资质就不够了，只能看着别人干了，所以资质等级对于能够参与开发的建筑面积是一个很大的约束，承担的具体范围由各省市具体确定，反正在全国是拿不到，在省内经营开发工作。2、注册资本金与企业运作的关系。企业注册资本金对企业的招投标工作有很大的关系，一级资质的参加哪个范围的招投标工作，有招标的任务、项目，我们就有投标的可能。银行贷款也要看企业资质，企业资质够了，信用高，贷款的数额就大，反之你注册资本金就是一百万，你说贷两千万咱们得商量商量，你以什么做抵押呢？以公司全部财产做抵押也不行，你的注册资本金才一百万，你要两千万的贷款银行不给，不可能的。所以企业的注册资本金、等级、资质的认定，决定了你的开发范围、运作的能力还有具体和银行各方面的信贷关系。刚才讲了5千万的注册资本金就可以达到一级，但是5千万的资本金够不够呢？我这开发项目往往是一个亿、两个亿，肯定离不开银行贷款，比如我手里有一个亿的资金全注册进来好不好呢？也不好，因为咱们是有限公司，注册资本金有一个管理赔偿的范围，比如有一个亿要全部投入到企业的运作中来，可以5千万作为注册资本金达到一级标准了，另外这5千万可以做我的资本公积等等，就从另外一个角度进入企业进行运作，当然这个如果是大家兜里有钱的话可以这样做，如果不够限定于注册资本金拿来，有时候还会出现什么情况呢？实际我兜里就2千万，但是我要达到一级企业的水平，注册资本金就要5千万，怎么办了？借3千万，借3千万都打到银行里面，首先在验资的时候，打到验资的账户里面，达到这个标准就给你注册。但是债主逼着你要还，所以作为企业来讲，往往还得倒出去，今天借给你了注册用，明天你就得给我，甚至于下午你就得给我，我给你用四个小时，有的用两天，有的或者时间更长一点，看约定了。现在有一些验资的时候，专门有这么一种公司，大家感兴趣的话，必要的时候也可以用上，比如我注册资本我准备2千万，实际我手里就一百万，那我也要做事，怎么办呢？那就有一些验资公司，他本身就带资给你验资，我遇到这种情况也不少，我先借你，你有1百万，我借你1900万，我也给你验资，他借给你的钱，他控制，然后验完资以后马上把1900万抽回来了，那作为企业来讲，注册资金肯定是不够的，然后就出现了筹资、集资、贷款等等一系列的问题和事项。3、房地产开发企业为什么要不断提升自己的管理水平？当然，这对企业管理的效益有很大的关系，管理好效益就高，管理不好效益就低。另一方面从社会上反映出来的问题来看，也要提升我们自己的管理水平是企业发展的自身需要，否则就要受到制约，受到社会上的或者是政府部门的干预了。发现有这么几个问题和事项，对某市22家整改之中发现的问题有这么四个方面：一是恶意拖欠工程款，盖完房了不给施工队钱，施工队围着要钱，闹得社会上很不安定，所以前一些日子我到湛江去，监督一个奥运会的国家场馆比赛训练的项目，我到那去以后，除了把资产管理的运作搞好以后，一条特殊的要求就是你的工程款绝对不能拖欠民工，奥运无小事，着把火不行，农民工坐着示威行吗？也不行。所以搞房地产开发，对于民工工资的拖欠问题，过去有，还是比较厉害的，近几年从各方面的要求、管理逐渐严格起来，这方面的问题少了，但是还有。有时候自己都顾不过来了，拖欠一点工资也是很自然的问题了。不过大家以后再搞企业管理的时候，民工工资的问题要注意，不要造成社会不安定因素。二是售房的手续不全，没有预售证的情况下，就开始售房子了。在税法里面我还要讲，怎么样才能达到预售的标准，达不到预售的标准你不能销售，过去卖楼花大家知道，我也曾经参与过，不是卖楼花，是抢那楼花，一个开发项目，我去买房了，我以为有房子弄好了呢，到那一看就是楼花，在墙上画一张图，在什么地方，我这小区是什么模样，几单元几号都给你划上格，你要哪儿呢？我要4单元4层1号，就办手续，你交定金，也不多，几千块钱就可以了，然后给你插一个小红旗，插上就算卖出去了，定金收了，过几天以后就要受你的预售款了，这种情况过去很多，你还真抢，因为这个小区位置很好，就这么几套房子，我不想要顶层的，我就想要三层的，金三银四嘛，我赶紧抢那个三层的，结果没排好，别人谈好了小红旗插上了，所以北京人冬季有抢大白菜的情况，50岁以上的人都知道，冬储大白菜，抢啊，10月7号的时候要下霜了，每年的10月6月到11月初这个阶段，一定要把大白菜搬回家去做冬天储藏的主要菜品，就抢，夜里排队去。现在房地产开发这块，前几年也出现了这样的情况，兜里揣着一点定金就去了。这几年由于市场情况的变化，人们消费水平的情况不同了，饱和情况不同了，这种情况少了。所以预售的时候一定要达到预售的水平才可以。三是开发行为的不规范，引起很多投诉。一些房地产开发企业的信誉不好，说有什么没有什么，说有停车位结果都盖了房了，说有游泳池，结果场馆的面积被压缩了，也盖上房了。有的在工程质量上受到影响了。四是工程质量较差，出现漏水、墙体裂缝等等。这是我前两天看电视看到的，我觉得这还是小事，楼房倒了这是大事，幸亏还没交工，在施工的过程中，有几个民工受伤死了。请问如果这个房子要是交付使用了，通过验收了，它再晚倒几个月的话，我们的住户搬进去的时候它再倒怎么办？这个损失就惨了。所以我们搞房地产开发的工程质量绝对是首要问题，买房的人也很注意这个问题，首先看你房子的质量行不行？能抗几级地震？尤其在北京地区唐山有一个八级地震，北京震感很大，那会儿都到大街外面去睡觉去了，不敢进楼房，平房还好一点，能够在桌子底下藏，所以抗震的级度、施工的质量，是现浇的？钢筋混凝土全现浇的一般质量是有保障的，比较高，因为它是一层一层码上去的，比如13楼或者21楼，一层一层浇铸，就把你的房子变成一个钢筋水泥的整体建筑了，这种房子倒了也不怕，即便是倒也不是一下全倒了，像多米诺骨牌一样。所以抗震的强度要够，施工质量要保证，这是我们开发企业一定要注意的问题。有这种情况不断地发生，而且13层的楼房倒了，可以说是对我们房地产企业基本建设单位和施工队单位是一个严重的启示和教训，百年大计，质量第一，不能忘记。二、房地产开发企业的财务诚信度受到威胁这句话怎么讲？老百姓一般都认为你们是暴利，房地产开发企业挣了一半钱，现在一万五、一万八一平米，实际上有几千块钱就够了，他算的是建筑成本，没有考虑到地价问题，这块地在市内和远郊县绝不一样，市内一块地过去能达到四、五千，现在可能还要更高。这些一共组成了房价，才有房地产开发企业也要有利润，也还有银行贷款，银行贷款需要有利息，2008年底还是5.4，这是活期贷款最便宜的，这些利息支出要给银行，所产生的利息要资本化。什么叫资本化？就是进入到房产价值里面去，这跟企业一般的银行贷款不一样，就是形成房地产的价格是方方面面的，不排除房地产企业里面有利润或者是较高利润的情况。为什么大家都忙着上？因为确实利润空间还是比较大的，你管理得好和管理不好大不一样，10%、20%的利润弄好了能拿下来，弄不好的话5%也拿不到甚至还赔钱，我见过这样的企业，是中关村地区的一个老板，他讲房地产开发企业现在形势太好了，傻子都能赚钱，不然吧？最后他请我去做审计了，为什么？他说我赔了。没有搞好管理，外行进来了，我有钱，拿来干吧，地也有，钱也有，你们去干吧，大撒手，结果赔了。所以房地产开发企业里面有钱可赚，但不是绝对的。老百姓还不懂，所以你们现在房子卖到一万八、两万多一平米，太高了，承受不了了，你们有多少钱拿走了？政府部门认为开发企业诚信度有一些问题，财务报表往往产生了一些虚假的情况，最近的情况我没搜集，2005年财政部检查组织了39个大型企业的检查，一共查出了资产不实问题93亿，虚报资产。收入不实84亿，利润不实33亿，会计报表反映的平均销售利润仅为12.22%，大家注意仅为12.22%，这是反映出来的数字，那没有反映出来的实际利润呢？通过调查平均达到了26.79%，大家心里明白，能不能达到这个数？管理好了完全可以，管理不好，我刚才说的那个傻子确实赔了，有这种情况。但是平均销售利润率报表反映是12.22%，在当时来讲是比较低、不够准确的。所以报表里面大家一谈就是如何避税？就是应该交的不交或少交。在税务管理这个行当来讲，没有纳税策划、合理避税等等问题，如果有是税务管理的漏洞，如果今天我应该交的税不交或少给躲过去了，实际上在受管理系统就是两个字：一个是漏税一个就是偷税。所以在大家搞管理的时候，下一步税法我要讲为什么国家为了企业一步一步出台新的税务的管理办法？就是因为存在的问题比较多，所谓的合理避税就是打一个擦边球，还没有出现这种制约之前，我们把这个问题走在它的前面，等它发现了加强管理了，就是从什么什么时候开始执行，以前的算了，以后的按照这个办法。所以在企业里面搞经营也离不开一个税务、纳税策划的问题，这是很实际的。但是，部分的房地产企业存在着比较严重的偷税漏税现象，少数企业甚至通过构筑虚假业务、编造合同等手段，骗取银行的信贷，这种情况也有的。现在通过断断续续报道出来的，我这个盘现在可是抢购的，真签合同，签完合同底下给这个老太太一部分的辛苦费，把合同再拿回来，就没这个事了，造成虚假繁荣，为什么呢？银行贷款、按揭，签了合同以后，那个老太太她是没有钱了，但是我要申请银行贷款，有这个合同，银行按照合同就贷下来了，否则你没有这个业务，光讲拿企业的信誉作为流动资金周转的理由去贷款，贷不下来，所以编造一些假的合同行为时有出现。综合以上这些情况，给我们的企业在社会上造成一种不良的影响，所以我们要提升企业的管理水平，这不是社会上的要求，是我们自身的需要。如果搞不好，我们企业的信誉一旦受到影响不堪设想，谁谁谁的房子卖得好，为什么？信誉高、策划得好、建筑得好，这是一个吧？所以通过这些问题来讲，我们一定要把自己的管理水平提上去。三、财务管理的框架1、什么是财务管理