城市综合体定位报告

1本报告严格保密2本报告严格保密金恒基置业城市综合体定位报告谨呈：金恒基置业版权声明：本项目是郑州市金恒基置业有限公司与众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2012年12月3日3本报告严格保密PART1、项目本体分析PART2、目标问题界定PART4、各类物业分析PART3、中牟城市背景PART5、开发模式及整体定位PART6、各物业类型定位4本报告严格保密01Ontology项目本体分析板块解读：中牟县历史悠久，自身农业资源丰富，拥有较强的工业产业，中牟板块，土地总面积1416.6平方公里，总人口68万人，辖11镇6乡，431个行政村。交通便利，是郑州周边区域的发展热点。区域城市战略位置：中牟板块是郑州新区的主要组成部分，是郑汴一体化的连接点。位居中原经济区、郑汴一体化、郑州新区三区叠加建设的核心增长区域，未来城市发展的核心卫星城市。本项目所处的区域位于郑汴大城市的发展核心轴线及郑牟相接交汇之处，临近省政府新址，在郑汴、郑牟一体化进程中起到了承启作用，同时位于郑州新区、郑汴一体化等多区叠加地带。中牟郑州向东开封向西所在区域省政府新址项目的区域产业带分布：白沙产业带：以科技教育、高新技术产业为主、布局职业教育、商务服务房地产业等。刘集产业带：该区域产业带主要以高新技术产业、文化旅游服务业为主，布局商务服务、科技研发、文艺娱乐、房地产等。九龙产业带：以先进制造业、物流产业为主，布局物流服务、流通加工、汽车零部件及汽车制造等。官渡产业带：该组团重点布局科技研发、现代制造业、农产品加工业、现代商贸和文化旅游服务业务汴西产业带：以空分产业、旅游服务业为主，布局汽车制造、机械加工、视频制造和农产品、食品专业物流等。本项目所在区域位于多个产业组团的围合之中，6公里范围内分布有5个产业组团，产业力量雄厚郑州市区CBD中牟郑州新区城市发展大势向东九龙组团白沙组团刘集组团官渡组团汴西组团中牟6公里范围区域产业商都大道航海东路郑民高速中央物流通道郑开大道新107国道本案位置前程大道项目所在区域被城市四纵四横的交通干线覆盖，交通便捷性强，出行环境十分优越区域交通：“四纵四横”。四纵：京珠高速、前程大道、新107（万山路）、广惠街。四横：郑开大道、中央大道、商都大道、航海大道。项目位于宝峰街与商都路交汇处，商都路是贯穿东西的主干道，距郑开大道仅4.9公里，距中央物流通道仅2.5公里，距京港澳高速仅8.0公里，距新107（万山路）仅5.0公里。本区域“四纵四横”的交通网络，为本项目构建了方便快捷的出行条件发达快捷的交通网络，为区域产业经济的发展和腾飞奠定基础条件，为区域新城市中心的形成增添助推剂。宝峰街广惠街交通情况生活配套：①佰人王啤酒鸭②牟山超市③牟山休闲会所④中牟图书馆⑤翠明湖公园⑥文化广场教育配套①中牟第一高级中学②易斯顿国际美术学校行政配套①县检察院②公安局③法院•县政府•司法局•工商局本项目周边区域属于中牟新区行政办公区，拥有成熟的行政配套及基础设施，但是相对缺乏生活设施。地块分析项目周边配套设施本案①②③④⑤⑥①②①②③⑥④北测：商都达到，沿线分布有较多的行政机关，是中牟的行政核心西侧：宝丰街目前是居住区，及部分社区型商业配套。东侧：牟州街紧邻中央御景小区，随着未来的居住使用会与本项目形成有力的互动。南侧：规划路，是本项目本体的住宅部分，配有大量的住宅及商业地块分析地块四至项目临近商都大道具有良好的展示性，地块南侧临近中牟县多个政府行政机关，项目东西侧临近居住区。本项目商业居住区待开发用地检察院中央御景社区商业法院本项目住宅地块分析经济指标本项目拥有商业、酒店、住宅、办公公寓等多种物业形态，规划体量较大属于大型综合体项目。5.规模优势：本项目的大体量商业及办公产品，绝对领导中牟片区；4.配套设施：项目周边区域内的行政配套较为完善，商业设施匮乏；1.区域地位：项目位于郑州与中牟、开封城市发展轴线及三大片区叠加区域，同时是中牟县新区核心行政区，3.交通状况：项目周边四纵四横的交通网络，提供了便利的交通环境；郑州与中牟交融核心地带，多产业带聚集的城市行政、商业、商务中心新区综合体项目2.产业丰富：本区域拥有多个经济产业组团，经济发展动力强劲；地块分析属性界定02Goals&Issues目标问题界定目标1：稳健运行做为在县域市场的首个综合体项目，以精准的定位并打造符合市场需求产品，降低开发风险。目标2：实现资金滚动保障热销，平衡项目现金流；保障资金。目标3：树立企业品牌随着贵公司综合体项目的开发，开发经验逐步成熟。借此次打造高品质项目，通过项目品牌带动企业品牌的建立，并获取更高知名度目标界定如何吸引项目人流及人气聚集，挖掘潜在商务、公寓客户资源，保障后期项目成功运营。问题焦距：本案不处于传统商圈，位于城市新区，居住人群较少，商业氛围较弱，城市综合体市场基本空白、开发商首次开发综合体项目”的条件下——如何吸引项目人流及人气聚集，挖掘潜在商务、公寓客户资源，降低项目风险，实现项目的稳健运行。1、项目不处于中牟传统核心商圈3、项目所在区域发展不成熟，人气较弱，商业商务氛围不足。2、中牟县商业、公寓、写字楼发展处于初级阶段，市场发展不成熟；问题界定03City中牟城市背景西距郑州市35公里东距开封市70公里中牟位于河南省中部，隶属郑州市。东接古都开封，西邻省会郑州，总面积1416.6平方公里，常驻人口83.87万人，辖11镇6乡。2011年，全县生产总值完成371亿元，同比增长13%。城镇化率37.9%。地方财政总收入19.5亿，同比增长35.4%，位居全省第9位，同比增长34.3%。城镇居民人均可支配收入14450元，农民人均纯收入8190元，分别增长10%。城市印象城市概况：中牟位于省会郑州与历史名都开封之间，距郑州35公里，到2011年常驻人口约83.78万人。县城北距连霍高速11公里，南距郑州国际机场28公里，京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在县域西南部交汇，郑汴城市快速通道正在加紧建设，年底即可通车，航海东路即将动工，交通十分顺畅便捷。中牟交通四通八达，铁路、公路、航空优势集于一体，地理位置极其优越。连霍高速公路、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，S223线、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线，东接京九铁路、G106线城市交通：中牟县是郑州主要卫星城市，极具交通优势，其中包括航空、铁路、新型轨道交通、公路等多重资源城市印象产业发展规划清晰，以汽车装备制造业、物流建材、轻工业等经济产业为主，带动城市经济发展。郑汴融城：根据“郑汴一体化”要求，郑州东进，开封西拓，两城将在中牟“握手”。截止到2007年，县城东区升级改造和县城西区开发建设稳步推进，县城建成区面积达到15.67平方公里，人口近10万人，城市道路43公里，人均绿地面积3平方米。卫星城镇：在已审批通过的《中牟县城（2001-2020）总体发展规划》中，中牟县城的定位是：郑州市近郊卫星城，以汽车工业、轻工业为主的生态园林城市；到2020年，建成区面积达到25.9平方公里，人口达到22万。城市印象发展及产业绿博园及雁鸣湖景区是中牟最主要的旅游目的地，雁鸣湖是郑州东部面积最大的水域和湿地，绿博园是河南最大的植被景观公园，雁鸣湖绿博园湿地景观旅游资源的开发对中牟地区的城市地位的提成有巨大的作用城市旅游资源城市印象800-4,000$4000-8,000$8000-20,000$0-800$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型快速发展，以数量为主数量超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均GDP与房地产发展关系平稳发展，以质量为主，数量与质量并重中牟县近年GDP一览表中牟县近年人均GDP一览表中牟经济发展每年增速保持在13%以上；人均GDP达到4.5万元，折合7300美金；根据经济水平判断中牟房地产市场处于快速发展向稳步发展过度阶段。宏观经济中牟人均GDP达到7000美金，且稳步增长，房地产处于快速发展向稳步发展过度时期。中牟县三大产业比例图中牟县三大产业增加值中牟三产业呈二、三、一形态，近年来二产增加值占GDP比例逐步上升，并且始终占到50%以上，占据绝对优势。中牟的第二产业以汽车制造业为主导、电子信息、高新技术、农副产品加工为辅助的四大支柱产业。新增规模以上工业企业106家，总数达到225家，年产值超亿元企业达到75家。2011年，规模以上工业增加值完成136亿元，年均增长24%，占生产总值的比重达到43%宏观经济中牟产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显2010年郑州郊县常住人口对比61.3972.7866.9276.0379.7480.820.00100.00巩义新密新郑登封中牟荥阳市万人中牟2011年总人口约83.87万人，在周边六县市中人口数量较高；2010年中牟县人口的增长幅度最高，外来人是人口增涨的主要因素；第二三产业是来动中牟人口增长未来经济发展，城市扩张的核心动力宏观经济随着中牟县人口的不断增加和其他产业升级，未来必将带动城市经济与房地产行业的不断发展。中牟历年人口数据表0102030405060708090总人口（万人）68.2968.3968.4967.5867.6467.772.783.8720042005200620072008200920102011全县城镇居民人均可支配收入16656元，比上年增长14.8%；人均消费性支出10920元，比上年增长12.9%。预计在2016年城镇居民人均可支配收入将达到28000元。11844元16656元28000元2008年2011年2016年88亿元70亿元2011年2010年城镇居民人均可支配收入社会消费品零售总额2010年，全县生产总值完成255亿元，社会消费品零售总额完成70亿元；2011年，社会消费品零售总额完成88亿元，年均增长19%。中牟人均可支配收入每年保持在14%左右的增幅；社会消费品零售总额保持在19%左右的增幅宏观经济社会各消费品行业零售总额社会各消费品行业零售增长率中牟社会各消费品行业中批发业增速较快；住宿业及餐饮业发展平稳；零售业发展放缓批发业零售额10.8亿元，比上年增长34.0%；零售业零售额63.1亿元，比上年增长15.8%；住宿业零售额0.3亿元，比上年增长19.0%；餐饮业零售额13.3亿元，比上年增长19.8%。宏观经济2010年郑州郊县城镇固定资产投资额对比214231.5166.5214.5214.6235.90100200300新郑新密巩义登封中牟荥阳市亿元中牟历年城镇固定资产投资数据表0.00100.00200.00300.000.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%城镇固定资产投资(亿元)12.6330.9257.8599.35158.60208.40231.46同比增长率144.8587.11%71.72%59.64%31.40%11.07%2004200520062007200820092010中牟县的城镇固定资产投资位于郑州郊县的第二位，高于荥阳等市，由数据可以看出中牟城处于镇化建设快速发展的阶段；随着城镇化建设的快速发展，未来市场需要大量的房地产项目满足城市扩张的需要。在历年的数据表现中，中牟城镇固定资产投资快速增长。宏观经济城市固定资产中牟位于郑州市东侧，主要卫星城市之一，紧邻郑东新区，是郑州向东发展的第一站。外来流动性人口急剧上升，将带动区域房地产市场的快速发展。区域高起点规划、城市经济的快速发展、外来人口的增加，将会推动区域房地产市场的快速发展城市GDP增速一直保持在13%左右，处于快速发展期。中牟新区将建成集行政、商业、教育及宜居生活为一体的现代新区。背景总结04Market各类物业分析——写字楼市场“中牟人心目中的写字楼是中牟大厦、明珠广场，但整体形象档次、基本硬件设施配套较