39恒大帝景分析报告

柳州市阳河立交恒大帝景可行性分析报告柳州市恒辉置业咨询服务有限公司城市研究区域分析基地资源分析项目分析市场调研营销建议推广建议柳州市恒辉置业咨询服务有限公司一、城市研究柳州市恒辉置业咨询服务有限公司城市概述柳州，又称龙城，地处中国广西的中部，东北距桂林150公里，西南距广西首府南宁264公里，距北部湾、邻国越南300多公里。全市辖4区6县（城中区、柳北区、柳南区、鱼峰区、柳江县、柳城县、鹿寨县、融安县、融水县、三江县），总面积1.8万平方公里，其中市区面积为1017平方公里，折合152.6万亩。全市常住人口372万，其中市区常住人口120多万人。作为广西最大的工业城市，柳州工业总量约占广西的三分之一。随着多年的改革开放与经济发展，柳州已初步形成以工业为主，综合发展的区域性中心城市和交通枢纽。——柳州是西南地区的工业重镇和广西最大的工业城市。汽车工业是第一支柱产业。机械工业以工程、建筑机械、空压机等产品为代表。——柳州是西南地区的交通枢纽。柳州是全国唯一拥有大区铁路局总部的非省会城市，铁路连接湘、渝、黔、滇、粤五省市。——柳州是西南地区的商贸物流中心。柳州素有“桂中商埠”之称，自古以来就是周边省区的重要商品集散地，具有背靠大西南、面向东南亚和东部沿海的区位，具备建设大市场、发展大商贸、大物流的优势，已形成汽车及零部件、钢材、建材、农副产品、日用消费品等大型批发市场。柳州市恒辉置业咨询服务有限公司柳州城市定位及发展思路1、功能定位西南地区综合交通枢纽；区域性工业基地与服务中心，桂中经济区的核心城市；区域性文化、教育、体育产业中心；多元文化融合的地区和适宜居住与创业的理想家园。2、城市建设发展思路①按照“一心两城、沿江发展、重点向东”的城市发展方向，推动柳江县、鹿寨县同城化发展，加快构建以莲花山风景区为“绿心”，以“中心城区”和“广西柳州汽车城（柳东新区）”为主、以“沙塘、石碑坪、太阳村外围组团”和“拉堡、鹿寨、东泉拓展组团”为辅，以柳城为主要卫星组团的“一心两城多组团”超大城市发展框架。②全面加快柳东新区建设，打造超大城市新载体。全面推进城市东扩攻坚战，集中力量推动柳东新区的大建设大发展。柳东新区是指柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环高速公路、桂柳高速公路围合的区域，主要包括官塘片区、阳和片区和雒容片区。柳东新区是广西三大新区之一（另外两个是分别是南宁五象新区和桂林临桂新区），是未来柳州的第二城市中心，柳东新区规划用地面积135平方公里。2010年下半年，自治区决定在柳东新区建设广西汽车城，根据规划，“汽车城”分南北两片，其中南片区主要为近期和中期建设用地，建设用地约78平方公里，到2015年要形成千亿产值的产业园区。③全面提升交通枢纽优势，打造超大城市新引擎。统筹推进铁路、公路、水运、航空等对外交通基础设施建设。柳州市恒辉置业咨询服务有限公司指标2010年2011年2012年2013年全市常住人口（万人）372311309GDP总量（亿元）1315157117802016.9增长率27.7%19.5%13.3%10.0%人均GDP（元/年·人）300004000045177全部工业总产值（亿元）2653315037004020.7增长率27.6%20.1%17.40%12.8%固定资产总投资（亿元）1005130616801562.6固定资产总投资增长率47.7%31.5%28.7%房地产开发投资额（亿元）199198245房地产开发投资额增长率65.8%-0.5%23%财政收入（亿元）201.2230260285.06城乡居民存款余额（亿元）658836社会消费品零售总额（亿元473.1568.8659.8人均可支配收入（元/年·人）17715196152187024177分析：从上述指标可以看出，近年来以来柳州处于一个发展的黄金期，工业特别是规模以上工业是经济发展的最强大动力，整体经济效益持续上升，财政收入稳定增长，固定资产投资保持高位运行，社会消费品市场热旺，城乡居民收入较快增长，为柳州房地产业的发展提供了较好的宏观经济环境。经济指标柳州市恒辉置业咨询服务有限公司柳州主城区土地利用规划图柳州市恒辉置业咨询服务有限公司柳州各片区房地产市场分析（1）根据柳州市的城市发展规划，未来柳州市主要向东发展，特别是高新片区集中了柳州最好的教育、医疗、环境等资源，使该片区具有房价高，发展快的特点。目前新建商品住宅非江景单位售价为7000-8500元/㎡，江景单位预计可达9000-10000元/㎡。6月20日，荣和集团以总价18.5亿、822万/每亩、楼面4554/㎡的价格竞得该片区一线临江225亩地块。（2）城中作为柳州市的经济、商业、文化中心，房地产的发展一直是柳州市的前锋。目前新建商品住宅售价主要价格段为7000-9500元/㎡。（3）鱼峰区作为老城区由于紧靠高新区，受到地利因素的青睐，较好地融入了柳州向东发展战略。随着一批原有厂房等将陆续搬迁，该片区将迎来较好发展机遇。目前新建商品住宅售价主要价格段为6200-7500元/㎡。（4）柳南区主要划分为柳南的河西片及南区。南区由于汽车加上飞鹅路贯通屏山大道的便捷交通，总站、汽车南站、火车站均设于此，从而带旺了该区域的批发市场，成行成市而极为火曝。柳南区人口密度大，资源相对紧缺，五菱、柳工雄踞于此。随着飞鹅区商圈的改造，汽车工业与零售商品成为该区的特色。片区内旧机场片聚集了四季花城、华韵上城等若干个大型楼盘，形成浓厚的居住氛围，目前新建商品住宅售价主要价格段为4500-5500元/㎡。（5）柳北区是柳州市的传统工业强区，区域有柳钢、柳化、柳电等大型国企，其经济实力较强，片区内30多万的人口中相当大的一部分是产业工人，有一定的消费能力。不过由于片区工业比较集中，人口密集，居住环境较差；（6）广西柳州汽车城（柳东新区）房地产处于刚刚起步阶段，目前仍无上规模房地产项目上马，现有小项目在售均价约4000-4500元/㎡.柳州市恒辉置业咨询服务有限公司柳州市场动态分析2013年，全国房地产市场依旧产销两旺，柳州楼市自然也水涨船高。在这一年，商业、住宅推盘量整体回暖，楼市成交量也稳中走高，楼市政策频现组合拳，城市综合房价已经由原先的“5”字打头迈向“7”字头，供销市场的火热。2010年起，楼市调控政策已由此前的支持转向抑制投机，政府亦采取多种手段遏制房价过快上涨，近3年以调控为主基调的全国房地产市场，但从根本上说市场需求长期存在，回首望，涨价仍然是市场主流。回顾2013年，中国指数研究院发布的“百城价格”指数显示，柳州新建商品住房均价由2013年1月的5961元/平方米涨至12月的6953元/平方米，一年之中房价更是带领柳州房价由“5”字头迈向“7”字头时代，月份均价差额达992元/平方米。柳州市恒辉置业咨询服务有限公司柳州市场动态分析2013年全年住宅、商业项目累计开盘次数达89次，向市场供应了约9000套商品住宅和一大批商铺、写字楼产品，其中16个纯新项目在2013年首开。其中，2013年12月恰逢年底冲量，为全年开盘总量最多的月份。观察2013年全年开盘情况不难看出，三、四季度为柳州市推盘、推量的高峰，第四季度表现尤为明显，累计开盘、加推次数达34次，共向市场推出3500多套住宅，占全年总推量的38.88%，仍有部分原定12月推出的产品延迟至2014年，因此下半年正是开发商推量供货的时机；而第一季度由于受节日因素影响，1月到春节期间多是房地产市场传统推盘的淡季，住宅产品以少量加推为主。柳州市恒辉置业咨询服务有限公司柳州市场动态分析2013年房价稳步前进，成交量的表现却并不如2012年那样强势，据柳州市房产交易管理网新房网备数据显示，2013年全年新建商品住房成交量为21127套，环比下降1.29%，全年成交面积为2020507平方米，比2012年下降0.49%，虽有所下降，但成交总量基本持平，浮动范围并不大。从区域来看，城中区依旧是柳州最为“抢手”的置业区域，2013年1~12月商品房成交量达7052套，占全市商品房成交量的33.37%，位列5大行政区域（城中区、柳北区、柳南区、鱼峰区和柳东新区）成交量之首，柳南区、鱼峰区、柳北区和柳东新区则分别以4869套、4736套、3299套和1171套排行2~5位。柳州市恒辉置业咨询服务有限公司柳州市区主要楼盘区位图柳州市恒辉置业咨询服务有限公司１）柳州今年来房地产市场概述近年来受国际金融危机和国内宏观环境的影响，政府相继出台一系列的房产新政，全国楼市起伏不定。虽然受到众多因素的影响，但柳州作为以工业为支柱产业的城市，主要来自刚需群体的购房需求为主，使得柳州房地产反而保持了稳定、健康发展的势态，2009--2013年柳州楼市成交量保持稳定，价格则不断上升。全市目前共有389家房地产企业，近三年来柳州市房地产开发项目成倍增加。（２）柳州外来发展商进驻情况概述由于中央政府针对楼市调控连连，部分地产商转战二三线城市，加之柳州本土市场缺乏一定的竞争机制，外地品牌及开发山过得入驻不仅带来规模化的促进，如央企保利集团、中国铁建、荣和集团等都在近几年陆续进驻，再加上原来已进入的盛天集团、阳光100、中房集团等，柳州房地产发展水平得到较好提升，而万达、恒大、华润等企业逐步进入柳州。（３）外来购房者比例分析购房者以本市居民为主，2013年本市购房者比例为92%，外地购房者仅占8%，以首次置业、改善性置业等为主，购房主体包括本地购房者、拆迁户、外来定居者等。（４）产品结构分析产品方面，初步估算目前市面上户型紧凑的一、两房和中小三房（100㎡以下）的比例约占到50%左右，适合刚需群体需求。（５）房地产预售政策情况房地产预售政策较为宽松，达到房地产项目投资总额的25%即可申请办理预售证，一般发展商出地面3-4层即已开盘销售。（６）商业按揭贷款放款商业按揭贷款放款速度一般需3至4个月左右，若发展商同政府、银行等关系较为过硬，则放款速度可较快办理，时间按具体项目为准。柳州房地产市场小结柳州市恒辉置业咨询服务有限公司二、区域分析柳州市恒辉置业咨询服务有限公司柳东新区的功能分区与布局根据土地使用规模和区位特点，整个新区划分为七个功能区，各自包含相应的主导功能。见图2.18。（1）官塘核心建设区：内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心；高教研发区位于该片区的西部，依托柳东大道设置，积极引进国内外著名院校设立分校、研究所等分支机构，建设产学研紧密结合的高教园区，成为区域性科技成果转化基地。（2）滨江生活区：利用柳江东岸天然的生态环境，开发绿色、生态、高尚的居住社区和服务于整个柳州的滨江休闲度假区。（3）物流园区：包括货物的储藏、运输、加工、批发等功能，并配套相应的居住、工业等功能。（4）雒容建设区：依托雒容镇的现有发展基础，发展工业和相应的居住和配套设施，形成功能相对完整的片区。（5）会展服务区：建设工业展览馆及其配套功能，发展酒店、会议、会展、娱乐、休闲等设施，形成具备对外综合服务功能的中心。（6）古亭山-阳和综合服务区：为柳东新区南部的次中心，是未来城市东部形象展示的门户和窗口，具备居住、商业、办公、文化体育的功能。（7）阳和工业区：依托高速公路两侧布局工业用地，以汽车工业和工程机械、通用机械等机械工业为主，扶持机电一体化、生物制药、环保、电子信息等高新技术产业的发展，同时配备相关服务产业。柳州市恒辉置业咨询服务有限公司柳东新区的功能分区与布局柳州市恒辉置业咨询服务有限公司三、基地资源分析柳州市恒辉置业咨询服务有限公司一、基地资源分析基地经济技术指标规划总用地面积：429312.24平方米规划净用地面积：293797.99平方米总建筑面积：675735平方米主要建设内容：住宅商业综合楼幼儿园托老所如图所示，恒大帝景项目位于柳州市河东片，静兰桥南边、桂柳高速出入口东边，古亭大道旁、交通便利，距离三门江公园、柳州市园博园、会展中心、动漫城也就三十几分钟的路程，定位打