产业地产的奥秘(兰德咨询)

兰德咨询（中国）有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心A-612邮编：100097电话：[phone]产业地产之局（上篇）香河地案使土地乱象及其背后的产业地产真相以一种略显突兀的方式暴露了出来。其实，看似“宿命”的结果至今依然充满着诸多不确定性。了解房地产市场动向和房地产企业动态的人想必知道，过去几年里，国内许多大中城市的周边，出现了许多各种名义的产业园区。这些园区，小则几平方公里，大者数十平方公里。无论是什么名目，也无论依托什么产业，如旅游、文化、科技、生态农业等等，这些园区的背后总能找到房地产开发的影子。粗略估算一下，此类项目在国内可能逾千！透过这些林林总总的产业园区背后，也能隐现出开发商战略思维和地产开发模式的转变。以园区建设为名义的产业地产，作为地产运营的新形式，其轮廓渐渐清晰起来。一、产业地产能否上演地产发展的完美结局？产业地产是开发企业提升发展战略和顺应经济发展形势的选择，也是政府由主导发展经济园区向引入市场机制，将经济园区开发建设推向市场化的重大举措。产业地产的应运而生，不仅是国民经济市场化程度深化的表现，也是地产发展运营的一个必然选择。从这个意义上说，产业地产发展，是以往经济开发区模式的一个市场化延伸，并且由于地产开发商为代表的市场力量的介入，其运营也更加富有时代意义。随着一轮又一轮政策调控的实施，开发商面对的地根、银根在不断缩紧，而地价上升、商品房价格受限却不断扩大。融资难、土地获取难、项目运营难，“地产黄金十年”的风光成为国家经济发展伟大进程的一抹浪花，载乎于史，却难现在今。“有地盖房子就赚大钱”已经成为一个传说！地产运营也面临一个历史性的战略转折期。同时，在新经济形势下，全球产业的重组与调整，全国范围内的产业升级改造，为以产业为依托的产业地产来说，提供了历史性机遇，产业地产面对的是广阔的成长空间。二、当前国内产业地产的定位产业地产的运营范畴不再局限于单一的住宅开发或者商业地产开发，而是充分结合土地资源、项目所在地政策与产业经济发展规划、经过科学分析判断而进行的综合性土地项目开发，地产商作为土地资源的运营者于整个产业价值链的组合与配置环节，实施相关的专业开发与配套服务设计、建设、运营，在规划的战略期内，实现多赢、共同促进的局面，赢取长期、持续的高附加值收益的项目运营模式。由于商业模式的转变，地产商的角色也发生了转变，更多的扮演服务商和运营商的角色。兰德咨询（中国）有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心A-612邮编：100097电话：[phone]因此，产业定位是发展产业地产的第一要务。没有一个好的定位，就不会产生出配置合理、效益稳定和持续的产业链条，作为整体产业链条的服务商----地产开发商，没有了良好的价值链条，就不会取得预期开发收益。通过对目前国内产业地产进行一个梳理，我们发现，除了大家所熟悉的商业地产、旅游地产、养老地产等产业地产外，近年来也出现了许多新概念产业地产，其中涉及的主题产业有以下几类。（一）临空产业地产临空经济是依托国际机场，尤其是国际性、枢纽性大机场的人流、物流优势而发展起来的区域经济形态。临空经济是地区性经济发展的发动机。每年100万人次航空旅客运输量相当于产生1.5亿美元的经济效益和3000个就业岗位。由于临空的区位优势、交通利好以及相关配套的成熟，衍生出于依赖机场基础设施和产业环境的相关行业的无意识聚集，称之为“临空产业”，其产业的集聚效应也非常明显。机场邻近地区和外围辐射地区，包含有高新技术产业、会务展览、商业贸易、物流仓储、教育科研等，具有高附加价值行业，符合产业地产开发价值最大化的方向，是产业地产开发的重点吸引对象。近年来，北京、上海、广州、成都、重庆、西安等大中城市，都在围绕机场大力提倡临空经济圈，发展临空产业。（二）创意产业地产从2006年开始，北京、上海相继宣布将创意产业作为城市发展的核心手段之一。创意产业以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主要包括研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等几大类，并涉及众多行业。深圳、上海于2004年即带头建立创意产业基地，随即北京、广州、南京、杭州、苏州、青岛等城市纷纷打造文化创意产业园区。目前，上海已建或在建的文化创意产业园区包括田子坊、M50、创意仓库、合金工厂、海上海、车博会等50多个。作为文化中心，北京目前已形成石景山北京数字娱乐产业示范基地、中关村创意产业先导基地、长安街沿线文艺演出聚集区、什刹海文化旅游区等在内的10个文化创意产业聚集区。（三）总部经济产业地产“总部经济”，是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将兰德咨询（中国）有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心A-612邮编：100097电话：[phone]生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。在具备总部经济发展的条件后，总部经济将会产生税收贡献、消费带动等多种效应，带动区域经济的发展，因此许多城市竞相发展总部经济，以推动地区性经济的快速增长，在大型企业全球化谋局的形势下，总部经济还可以提升城市全球性的知名度和影响力。最近几年，“总部经济”的概念风靡全国。北京强势打造中关村（丰台）总部基地；上海出台优惠政策，向国内外名企总部频送秋波；广州、深圳强强联合欲做南中国总部中心；……据不完全统计，目前青岛、沈阳、大连、杭州、南京、厦门、武汉、西安、重庆等国内各大城市已争相喊出了发展总部经济的口号。（四）信息产业地产信息技术的飞速发展和信息产业的迅速崛起，使信息技术及其产业的渗透性和带动性得以充分发挥作用，驱动着产业结构、就业结构的变化，成为推动传统产业改造和产业优化升级的主要力量，在使整个经济和社会向信息化、网络化方向发展的同时，其对产业地产的优势作用也相当明显，如中关村软件园、大连软件园等以信息技术产业先导的开发模式，就对当地产业链的完善，对于同领域物业起到很好的示范作用，同时将产业地产的发展带入新的发展高潮。（五）生物医药产业地产被誉为“朝阳工业”的生物医药产业，已成为众多投资者与企业家特别关注的热门领域之一。随着高新技术的迅猛发展，生物医药产业可以与计算机、生物芯片、化学合成、纳米技术等实现融合，并有广泛的应用前景。生物医药产业逐渐摆脱缺乏核心技术的现状，转向以研发为主的发展阶段，因此衍生了许多以高附加值、智力密集型的研发机构和企业。以研发为主的企业行为转化为高附加值产品，企业的持续快速发展，都将会产生更高的办公环境要求，产业地产若以生物医药产业为依托，中试实验的需求对产业地产的功能性提出更全面的要求，将有良好的市场预期。许多生物医药产业园，吸引了世界级的产业巨头，对产业的引导与推动，有力的促进了物业的升级。（六）环保产业地产环保产业,包括环境管理和环保设备制造两大类别，但涉及的范围之广，给予产业地产很大的空间,北京环保产业园、苏州国家环保高新技术产业园、青岛国家环保产业园，各地兰德咨询（中国）有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心A-612邮编：100097电话：[phone]环保产业园的建设方兴未艾，使环保产业成为当前影响产业地产的热门产业之一。（七）其他产业地产其他产业包括如重型装备制造业、旅游开发、养生养老等，它们作为国家近阶段鼓励发展的产业类别，形成相关行业的聚集或同行业产业链上下游的有效聚集，也将对于产业地产有积极的推动作用，是目前及其热门的产业定位方向。三、产业地产的典型案例由于产业地产发展模式属于“经济开发区”运营模式的市场化延伸，因此，严格意义上政府主导的国家之间合作建立的产业地产，如苏州工业园，或者完全由政府开发建设的“国家XX开发区”并不能作为产业地产拓展的典型代表。以政策为导向、由地产企业主导、通过进行产业定位并配置、完善产业链条，最终为区域经济发展带来贡献的运营模式，是典型的产业地产项目实践。例如：（一）北京BDA国际企业大道北京BDA国际企业大道，改变了传统产业地产以低价值的厂房等物业为主的开发模式。该项目定位之初，就摒弃了传统的工业地产以承载企业生产活动为主的产品定位，而是选择了将企业产品研发等位于价值微笑曲线两端的高价值企业行为，作为产品的承载对象，因此在开发模式上进行了根本创新，自然避免了低端产品同质化竞争的局面，成为同一地块，选择不同产品而实现土地价值提升的经典之作。北京BDA国际企业大道，引入国际流行的设计语言，采用紧贴国际前沿高科技企业物业潮流的领先型建筑形态——独栋的建筑形态。40多栋建筑，采用错落式建筑布局与高尔夫坡地、穿行式水体相结合，园林景观自成体系。保持了企业的相对独立，但又不破坏景观与建筑的互动性。这样的产品，足以吸引众多企业落户，同时也实现了开发价值的最大化。（二）MAX空港企业园北京空港顺义区的MAX空港企业园，首期面市的一期商务配套与二、三期的企业独栋，规划建筑面积20万平方米，以800-1600平米的花园式、低密度的企业独栋为主体。基于所处空港并且毗邻新国展等利好因素，项目将目标客群锁定为“临空产业、会展产业”相关企业，并在建筑规划及设计方面围绕目标客群的喜好和办公需求进行设计，营销方面以“空港新国展企业独栋”为推广主题，将项目的优势直接传达给目标客群，项目开盘便强势旺销，赢得了广泛的市场关注。兰德咨询（中国）有限公司地址：北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心A-612邮编：100097电话：[phone]规划层面，为企业独栋办公添彩的商务配套也体现了项目构建区域新商务主体的雄心：四星级商务酒店，囊括了餐厅、商场、多功能厅及高档居住，满足企业商务需求；企业研发中心，给企业提供了科研实验的平台，关注企业的发展与成长；公寓式酒店，满足企业精英的个性化居住需求；开放式步行商街，为日常办公、生活提供一个消费、集会的空间，快速方便的满足办公带来的配套需求。MAX空港企业园，引进国际先进的建筑理念在产品层面进行了升级，项目在建设之初就对产业进行规划并依据企业需求特征进行建筑设计、同时推出商业配套区和企业独栋产品，比目前多数产业园开发企业更具前瞻性的眼光，跳出单一产业发展的理念，融入了居住商业等城市功能，倡导生态、健康式办公生活，形成产业功能与城市功能共同发展的多元化园区，是第四代产业园区的典型代表。此类产品升级、拥有前瞻目光先进理念的园区，可持续发展同时将实现入驻企业、开发企业、政府等多方共赢，并促进区域经济的良性增长。（三）北京总部基地位于北京丰台区的总部基地，率先将总部概念引入北京。该项目由于开发规模比较大，因此，如何充分挖掘土地开发价值，实现理想的开发收益，保证资金回笼顺畅，实现整个项目的成功开发，是总部基地项目在开发之初不得不慎重考虑的问题。因此，能否合理采用新的产业地产的开发模式，实现高价值的产品开发，是该项目运作成败的关键。基于这样的考虑，总部基地“总部办公”这个现代企业升级后的企业需求，成为产品的主要服务对象，开发方充分研究了企业内部寻求，找到了合理的价值点，从而实现产品的合理定位和项目开发目标的顺利实现。该项目在运作过程中，也存在“造势”大于“借势”的问题。造势必然意味着高成本的投入，总部基地为了造“总部”之势，付出了巨额宣传成本，但并未取得与之相应的收益。相比之下，“借势”不需要高额的成本支出，是一种更理想的模式。（四）五矿营口产业园中国五矿与营口政府间重要的合作项目，除了重装备制造、精密机械加工、金属材料深加工等五大产业规划外，还特别规划了完善的配套设施，例如居住区、商业区、休闲区等。按照总体规划，规划建设各类住宅10万套，可容纳20万人口左右。园区居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划设置，又根据住宅密度分为兰德咨询（中国）有限公司地址：北京