对顺驰发展模式的研究(金地集团)837236715

GemdaleCorporation科学筑家顺驰发展模式研究第一部分顺驰简介第二部分顺驰发展模式初探第三部分顺驰的风险分析第四部分顺驰的战略转型第五部分给金地的借鉴内容概要第一部分顺驰简介顺驰于1994年在天津成立，以房地产中介代理起家，之后开始进军房地产业，现已发展成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有一级开发资质。2003年，顺驰创始人孙宏斌另外成立融创集团，此后逐渐淡出顺驰。而为配合原定于2004年年中的香港上市，原顺驰也于同年改组为“顺驰中国控股”，旗下拥有“顺驰中国”与“顺驰置业”。顺驰简介顺驰简介顺驰中国控股有限公司顺驰置业集团顺驰中国顺驰华北集团顺驰北京集团顺驰上海集团顺驰中南集团融创集团顺驰（孙宏斌个人控股）顺驰中国控股（SUNCO）：开曼群岛注册，孙宏斌作为第一大股东持有70%股份，在北京、上海等地拥有超过35个地产项目，04年的全年销售回款95亿。计划最快2005年下半年完成港股IPO。融创集团（SUNAC）：注册地为天津，孙宏斌个人持有100%股份，在重庆、成都、天津、长春拥有5个项目，04年销售收入25亿。顺驰简介在最先的定位中，顺驰主攻华北、华东、中南等区域，而融创则重点开拓西南、东北区域，在孙宏斌全国的棋局中，顺驰和融创是两颗棋子，分别在不同区域发展，扮演着不同的角色。但自2005年，融创也开始进入长三角等顺驰的范围，更于近期与顺驰合作开发苏州凤凰城项目。顺驰中国与融创之间关联交易甚多，互相担保现象严重。由于信息极度保密，外界更有传闻顺驰中国的部分优良资产被转移到了融创名下。顺驰简介顺驰简介顺驰中国2004年各地区销售回款额（单位：亿元）华北集团北京集团上海集团中南集团总计601120495华北集团63%北京集团12%上海集团21%中南集团4%顺驰简介11640951501500%150%138%58%0204060801001201401600246810121416销售回款(亿元)1164095150增长率1500%150%138%58%20012002200320042005第二部分顺驰发展模式初探•起步阶段的大规模扩张策略•顺驰特有的商业运营模式•快速开发与周转策略顺驰发展模式初探2003年7月20日，在北京昌平金池蟒山会议中心，顺驰开了一个连续达17个小时的会议，全国化战略由此确立。自此，顺驰全国性的异地快速扩展大张旗鼓展开。截至2005年4月底，据不完全统计，顺驰中国在短短20个月的时间内除天津外已经进入14个城市，在建以及待建项目总数超过34个，土地储备面积约806万平方米，规划建筑面积约1032平方米，销售回款更从02年的15亿、03年的40亿，飞速扩大到04年的95亿。起步阶段的大规模扩张策略地区项目名称所在区域占地面积规划建面土地价款每亩地价楼面地价获取时间获取方式上海顺驰蓝湾青浦区87,92580,78711,8709014692003.09.23招投标阳光海岸奉贤区100,000100,00010,0002003.09.04股权转让罗店镇D1.3宝山区95,485114,58228,07319624502004.12.09招投标罗店镇D2.3宝山区116,954140,34534,20919524372004.12.09招投标南京滨江奥城河西区181,942300,00065,30023921772003.11.04挂牌苏州湖畔天城工业园区164,200300,00059,30024119772003.10.22拍卖顺驰·凤凰城工业园区897,8841,616,190273,70020316932004.01.06拍卖无锡顺驰·天鹅湖滨湖新城733,8891,027,444137,40012513372004.03.25挂牌北京顺驰领海大兴区308,700413,60090,50019521882003.12.08拍卖蓝调国际公寓丰台区79,717219,00051,20042823382004.04.13拍卖武汉顺驰·泊林东西湖区173,000216,500石家庄顺驰·蓝郡市中心区186,264335,27559,70021417812003.09.19挂牌荆州太阳城荆州市区255,708255,70816,200422004.01.12挂牌晋中城市艺墅榆次区160,300200,90010,0002003.11.14协议出让郑州郑东第一大街郑东新城753,700600,00053,790488972004.04.22挂牌洛阳洛南第一大街洛阳新区205,754205,75410,600342004.04.25拍卖聊城蓝湾星屿高唐市153,300200,0002004.03.26招投标青岛顺驰.蓝水假期胶州市251,850251,85013,600362004.10.19拍卖济南未定名191,600191,6002004.12.13股权转让天津奥林匹克中心南开区460,840550,000175,15025331852003.08.07拍卖其他项目各区县2,500,0003,000,000350,000顺驰这种近似疯狂的规模扩张、高价拿地，看似不可思议，实则有着坚实的战略支撑。(1)企业起步阶段的需要(2)独到的战略性判断①企业战略机遇期的判断②对地块价值前瞻性的战略判断起步阶段的大规模扩张策略(1)企业起步阶段的需要回头再看2003~2004年顺驰那种高举高打在公开市场拿地的方式，不难发现，这其实是基于其从地域性开发商走向全国性开发商战略起步的第一个步骤。如此大造声势，极好地迎合了媒体猎新的需求，能为顺驰起到提高知名度、展示实力、占有土地资源、增强政府信任、为海外上市打下基础的作用。从结果看来，除了上市由于多种原因暂时没有实现之外，其他都取得了非常好的进展。起步阶段的大规模扩张策略(2)独到的战略性判断①企业战略机遇期的判断对行业成长空间和发展规律的清晰判断，对企业所面临的战略机遇期的深刻体会，是顺驰一系列超常规举动的逻辑起点。2003、2004年对房地产企业而言，正是一个千载难逢的战略机遇期，这个时机抓住了，企业就有可能有一个爆发式的超常规成长；反之，机会将失之交臂。顺驰适时发出了“逆势而上，顺驰飞扬”的声音，加快速度大力向全国各区域市场进军。起步阶段的大规模扩张策略(2)独到的战略性判断②对地块价值前瞻性的战略判断顺驰以高价拿地，其中肯定有强势切入的考虑，有时候在进入某一个城市之初，成本不会是它考虑的重点。但地产商的角色注定，从长远来看，顺驰是必需要考虑每一块宗地的成本支出的，利润必然是它追求的最大目标。因此除了强势切入的原因之外，顺驰敢于高价拿地的另外一个重要原因，应该就是对土地价值的准确预估。起步阶段的大规模扩张策略(2)独到的战略性判断②对地块价值前瞻性的战略判断起步阶段的大规模扩张策略项目名称所在区域占地面积容积率规划建面土地总价每亩地价楼面地价获取时间湖畔天城苏州工业园区164,2001.8300,00059,30024119772003.10.22凤凰城苏州工业园区897,8841.81,616,190273,70020316932004.01.06中海地块1苏州工业园区130,0661.8234,11980,50041334382004.04.21中海地块2苏州工业园区72,3460.857,87725,00023043192004.11.24宁波雅戈尔苏州工业园区255,5392.0511,078141,30036927652004.04.21同类地块苏州工业园区≥300≥25002004年始•起步阶段的大规模扩张策略•顺驰特有的商业运营模式•快速开发与周转策略顺驰发展模式初探(1)以现金流为核心的资金管理单个开发项目行使“现金—现金”的商业模式：买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。每个分公司利用多项目操作优势，将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度。作为集团财务，则是关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内调剂资金。顺驰特有的商业运营模式(1)以现金流为核心的资金管理①整个集团保持较少现金储备，账上决不留多余钱。②地价款由集团集中支付。一线公司项目现金流服务于集团现金流而不是项目本身：①保持现金流入量，加速项目周转率，提前资金回款。②限制现金流出量。③一线公司会努力寻找现金流理想的项目。④子公司层面的融资。⑤工程部门高工作效率和高负荷的工作。顺驰特有的商业运营模式(2)多元的融资渠道目前，顺驰的主要融资渠道为销售回款、银行贷款、信托基金、股权合作甚至寻求民间贷款。①销售回款②银行贷款③房地产信托、国内外基金④与其他公司合作⑤民间融资⑥寻求香港上市顺驰特有的商业运营模式(3)中介与开发联动1994年起家于房地产代理的顺驰，十年后的今天并未放弃二手房业务。顺驰在三级市场争当第一，恰恰为其在二级市场的拼搏打下了深基。一方面，顺驰中介业务为顺驰的地产开发贡献了部分资金，更要重要的是，顺驰通过房地产中介代理真正把握住了行业脉搏，充分获取了比普通市场调研还要准确翔实的各地市场信息，为集团的战略判断提供了依据。时至今日，顺驰的中介连锁与地产开发的互动，已经是顺驰打拼全国市场的王牌之一，这在一般地产企业，是很难做到也是很难模仿的。顺驰特有的商业运营模式•起步阶段的大规模扩张策略•顺驰特有的商业运营模式•快速开发与周转策略顺驰发展模式初探顺驰深入骨髓的现金流管理，必需要速度来支撑。快速开发与周转策略地区项目名称占地面积规划建面土地获取时间A开工时间B开盘时间CB－AC－A上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200300,0002003.10.222004.06.12234无锡顺驰·天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158荆州太阳城255,708255,7082004.01.122004.07.25195晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202上表中的十个项目，从签订土地使用合同到项目开工平均历时97天，而至开盘预售则平均历时202天，平均6个半月的开发回款周期顺驰是这样达到的：•拿地前期准备充分•尽可能的提前建设•注重政府关系•最大限度加快工程进度•各环节员工高负荷、高强度地工作快速开发与周转策略•拿地前期准备充分顺驰大多数项目在拿地之前就完成了很具体的项目规划设计，一旦取得土地，就可以迅速开发。允许前期高额设计、规划费用的存在，顺驰不认为这是成本上无谓支出，即使最终并未摘到该土地。快速开发与周转策略•尽可能的提前建设四证没有拿全之前，在保持各项报批进度的同时，就开始施工建设，允许存在一定违规行为，愿意承受带来的政府部门罚款风险。快速开发与周转策略•注重政府关系顺驰在各地都非常注重政府关系，以确保项目快速开发，包括用地规划、工程规划、预售证等等，也有利于违规之后的一些后期处理。快速开发与周转策略•最大限度加快工程进度在科学、合理施工的前提下，最大限度地加快工程进度，尽可能使用并行施工方式。顺驰在这方面也有失误，比如赶工造成“太阳城”项目质量问题比较严重，影响了消费者口碑与产品