龙湖镇房地产市场分析报告

龙湖镇房地产市场分析报告市场策划部1.区域认知4.竞争区域5.总结建议2.市场分析3.重点个案龙湖镇位于郑州市南部，距中心城区11公里，是郑州市南部近郊卫星城。龙湖镇距航空港区18公里，将成为市区与港区的连接枢纽。随着二七新区、南三环、南水北调运河等一系列工程的建设，南区开发速度仅次于东区，成为城市开发热点，龙湖的融城速度大大加速。龙湖十一公里港区市中心龙湖镇距郑州市中心十一公里，属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿门户，是郑州市卫星城。区域认知/城市属性区域认知/城市属性2011年1月26日，“中原经济区”被正式纳入《全国主体功能区规划》，上升到国家战略层面。河南省确立建立“以郑州为核心、省辖市为主体、与周边联动发展”的战略格局，郑州市的经济总量、人居环境、城市框架和影响力将得到进一步提升，促进郑州向国际化大都市发展。龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。郑州都市区的核心发展思路：组团发展、产城融合；以东扩、西、南进、北控为发展方针。郑州市将构筑公路港、铁路港、航空港、信息港“四港联动”的大交通格局。郑州南部的龙湖及航空港区有利于巩固和提升郑州国家级综合交通枢纽地位。郑州市南部是郑州市的外向型交流区域，将以物流为主的空港经济引领都市发展，龙湖、二七新城及港区等南部区域将得到新的发展机遇。区域认知/城市属性“一核”即中部核心区，重点建设高校区、中小学教育园区及科研开发区；东翼发展纺织服装、食品加工；西翼发展休闲居住、特色旅游。东部休闲教育区为房地产发展的主要区域。范围：位于西南绕城高速、南水北调渠以南，京广铁路以西，郑少高速机场联络线、机场东出口联络线以北，郑尧高速公路以东，规划总面积138平方公里。区内有众多产业园区，华南城，华商汇，科技教育园区，纺织服装产业区，郭店机械制造区。一核：中部教育科研区西翼：休闲居住、特色旅游东翼：纺织服装、食品加工区域认知/产业规划龙湖镇按照“一核两翼”的发展方针，着力打造集教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住为一体的宜居教育城。华南城京广快速路、紫荆山路、郑新快速通道、大学路、郑平路、绕城高速等多条道路联接郑州市区与龙湖，目前紫荆山南延工程及郑新快速路南三环段已经开工建设，预计2016年建成通车。地铁2号线联接郑州、龙湖及航空港区，龙湖镇成为郑州市与港区的交通枢纽；地铁2号线南延工程预计2017年建成通车。至港区BRT区域认知/交通规划龙湖镇对外交通呈立体化发展，龙湖紧邻航空港区，地铁2号线及BRT延伸至龙湖，形成航空线、路网线、轨道线的立体交通。河南省第二人民医院新郑市中心医院新郑市第三人民医院新郑博爱医院区域认知/区域配套龙湖镇目前商业集中在大学周围及小乔村，以底层商业为主，商业价值不高。区内目前已经进驻河南省第二人民医院及新郑市第三人民医院，能够满足区内居住人群的基本医疗需求。商业分布区龙湖镇区内道路组织良好，纵横交错呈棋盘式分布；主要道路：老107国道、郑新快速公路、湖滨路、鸿鹄路、文昌路、祥云路、祥和路、双湖大道、泰山路、西南绕城高速等。对外交通不发达，特别是与郑州市区交通不便，目前普通通道仅有老107国道与郑州市区相连，道路货车流量大，粉尘污染严重，不能有力支撑区内房地产发展；对市内客户置业龙湖有一定限制。西南绕城高速老107国道郑新快速路祥云路祥和路双湖大道泰山路鸿鹄路湖滨路文昌路区域认知/区域配套龙湖镇区内交通纵横交错呈棋盘式分布，区内交通便利；对外交通尚不发达，目前与郑州市联接道路仅有老107国道及绕城高速。河南工程学院郑州升达大学中原工学院职工医学院检察官学院法官学院机电学院郑州一中区域认知/区域配套龙湖规划为郑州市的宜居教育城，目前区内已有众多高等学校入驻，如升达大学、中原工学院及河南工程学院等；郑州一中龙湖校区于2013年夏招生，为龙湖教育产业注入新的动力；但目前龙湖镇高教育质量的小学还较为缺乏。龙湖镇内高等学校众多，但高教育质量的中小学缺乏。区域认知/区域属性龙湖镇内环境良好，拥有十八里、十七里河及龙湖等自然水系，为低密度物业产品提供良好的环境。龙湖十八里河十七里河区域认知/小结龙湖镇紧邻郑州市，是郑州南向发展的桥头堡。在中原经济区建设发展及郑州市大都会构想的背景下，龙湖镇能够接受到郑州的辐射，促进自身发展。龙湖镇自然景观优美为低密度社区提供良好的环境，但龙湖镇对外交通通道较少，限制了郑州市客群置业龙湖的意愿。龙湖镇依据“宜居教育城”的规划，区内各种配套正在不断完善中。华商汇、华南城等项目的启动使客户看到了龙湖的发展潜力，加之郑州与龙湖各类交通通道的动工进一步促进龙湖与郑州的融合，调动客户置业龙湖的意愿。市场分析/土地市场近年来龙湖镇土地成交量有大幅增长，土地成交均价波动较大。2010年至2012年龙湖镇土地成交量大幅上涨，2012年土地成交2519亩，同比上涨306%，2013年土地成交2592亩，保持稳定。2011年龙湖土地成交均价为150万元/亩，同比增长27%，2013年土地成交均价下降至123万元/亩。因为龙湖城中村改造项目启动，拉低了土地价格，低楼面价容易增加市场打价格战的风险。市场分析/住宅市场龙湖尚郡龙湖玖号院正商瑞钻家乐香堤苑秦臻置业185亩英郡观澜苑新郑广成置业92亩丹石街区温莎城堡振兴地块301亩双桥印象龙熙湖畔梧桐郡国瑞城锦艺城宽视界九溪郡华南城领城公园1857水榭华城华商汇永丰·金沙湾龙湖上公馆家乐三合里红河谷悦府海棠群缘置业43亩冠融置业49亩溪月林溪湾富田兴龙湾龙湖一品新郑龙城科贸地块87亩盛泰置业71亩森华置业75亩恒昌置业189亩维也纳湖畔德丰麦卡伦基正唐宁1号万隆置业389亩龙湖镇住宅市场呈现四面开花的特征，整体表现为由西向东品质逐步提升的趋势，未来东部及南部为重点发展区域，住宅市场竞争激烈。在售项目21个，其中新开盘项目8个，待售项目11个，潜在项目10个，市场竞争激烈。市场分析/住宅市场龙湖镇近年住宅销量增长迅猛，呈现量价齐升的特征。2012年之前龙湖镇住宅年销售量较为平稳，基本维持在25万㎡左右。2012年龙湖镇住宅销售量64万㎡，同比增长205%，2013年住宅年销量突破100万㎡，达到109万㎡，同比增长70%，销售均价6408元/㎡，同比增长29%，住宅市场火爆。市场分析/住宅市场/别墅市场龙湖镇别墅产品基本被大盘垄断，各楼盘产品品质相差较大，依托景观较为类似。林溪湾是区内高端别墅代表，依托自身园林景观及十七里河景观优势，加上高品质产品取得竞争优势；国瑞城及兴龙湾依托沿河优势及自身产品，占有较高的市场份额；红河谷虽然有不错的景观资源，但产品品质较差，市场份额较少；温莎城堡走产品差异化路线，取得了良好的销售业绩。唐宁1号入市较晚，自身优势弱，销售情况一般。现状序号项目占地（亩）容积率建筑规模（万㎡）物业形态资源类型在售1康桥·林溪湾6500.730双拼、联排、叠加园林景观+十七里河2正商·红河谷5001.550联排、双拼、洋房、高层十八里河3国瑞城7862.1120联排、双拼、洋房、高层十七里河4富田·兴龙湾5111.453双拼、联排、高层十八里河5康桥·九溪郡432384叠加、小高层、高层园林景观6绿都·温莎城堡1412.524叠加、高层产品7基正·唐宁1号1652.527.5联排、高层园林景观未售8水庄7001.750叠加、多层、高层产品——合计3825——438.5————叠加产品面积集中在170-260㎡，联排面积集中在200-280㎡，类独产品面积段为300-320㎡。龙湖镇内别墅产品，叠加产品面积段为170-280㎡，联排集中分为200-280㎡、300-350㎡两个面积段内，类独产品面积集中在300-320㎡区间内，其中，国瑞城双拼户型面积偏大，为470㎡。林溪湾红河谷国瑞城兴龙湾九溪郡温莎城堡唐宁1号水榭华城100200300400500200220-280170-230300190-260400220-260320300-350470200-240180-200300叠加联排类独单位：㎡市场分析/住宅市场/别墅市场叠加价格1-1.3万/㎡，联排1.1-1.5万元/㎡，类独1.3-1.6万元/㎡和1.9-2.3万元/㎡区内叠加产品单价最低，温莎城堡及九溪郡单价较低，互相竞争较为激烈；联排产品林溪湾单价最高；国瑞城由于面积区间较大，为控制总价，其单价相对较低；红河谷和唐宁1号由于自身品质原因其联排单价较低。林溪湾红河谷国瑞城兴龙湾九溪郡温莎城堡唐宁1号1.11.1-1.3叠加联排类独1-1.20.96-1.21.25-1.52.181.3-1.41-1.21.1-1.31.81.95-2.31.6单位：万/㎡1.31.51.71.91.4-1.61.12.1市场分析/住宅市场/别墅市场区内别墅总价在150-800万/套之间，不同类型别墅产品、不同楼盘价格差别较大。区内叠加产品总价偏低，价格段在150-350万/套，林溪湾价格较高；联排产品价格段在230-480万/套，红河谷和唐宁1号价格较低；类独栋价格段在400-800万/套，林溪湾价格最高，温莎城堡价格最低。林溪湾红河谷国瑞城兴龙湾九溪郡温莎城堡唐宁1号100200300400500270-310叠加联排类独600700168-230150-260300-450330-460700610-660230-310200-350430-480580-800480单位：万/套市场分析/住宅市场/别墅市场区内别墅产品当期整体去化率较高，达到85%。区内别墅整体销售情况较为乐观。正商·红河谷采取降价策略，提升产品竞争力，去化速度得到较大提升。新盘九溪郡、唐宁1号总价较低，去化率分别为85%、75%。项目当前分期体量（万㎡）产品形态户型面积（㎡）推出套数可售套数去化率林溪湾二期3批1叠加180-20018075%联排200-240327双拼类独300107红河谷一期2.3联排200-240103395%国瑞城一期2.1联排300-3501231590%双拼47028兴龙湾一期1批1.7联排220-260602065%类独32064温莎城堡一期2批1.5叠加170-26072890%九溪郡一期2.5叠加190-2601283085%唐宁1号一期1批0.65联排217-25328775%合计——8.6————60810185%市场分析/住宅市场/别墅市场区内别墅产品潜在供应量较大，竞争较为激烈。2014年区内别墅产品潜在供应量迅速上升，林溪湾、国瑞城、兴龙湾、红河谷等老牌项目后期供应充足；九溪郡、水庄、唐宁1号等新出项目迅速入市，导致2014年潜在供应量约为14.3万㎡，同比增长37%，市场竞争日趋激烈。项目总体量别墅体量历史推售未来供给201020112012201320142015201620172018林溪湾30174.40.62.11.21.81.81.81.81.5红河谷506.5/0.80.80.80.80.80.80.80.9国瑞城8415/5.3001.61.61.61.61.6兴龙湾538///1.41.51.51.51.50.6九溪郡907///2.54.50000温莎城堡246.7//1.43.51.80000唐宁1号283.5///11.51000水庄562.5////0.80.80.800合计41566.24.46.74.310.414.37.56.55.74.6市场分析/住宅市场/别墅市场区内别墅成交客户多来自金水区、二七区及郑东新区。2012年别墅成交客户多来自金水区、二七区及郑东新区占比在15%左右，金水区达到31%；新郑市、中牟县、管城区各占有5%的比重。建议项目在做推广时，侧重金水区、二七区及郑东新区，兼顾新郑、中牟及管城区。市场分析/住宅市场/别墅市场区内别墅成交客户多关注户型面积、价格、景观规划及升值潜力，相比2011年客户对工期进度及交房时间的关注有明显提高。2011年及2012年两年别墅成交客户关注的焦点大