2010+思源经纪+万科无锡滨湖区太湖新城信成道项目市场研究报告

DEPARTMENTMARKETING1苏州思源房产经纪有限公司壹。整体市场经济面MacroEconomic行业面RealEstateMarketDEPARTMENTRESEARCHFig.42,5194,2154,2305,0005,0997,74015,04602,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000常州宁波南京无锡杭州苏州上海2009长三角主要城市GDP总量【亿元】55,29056,86173,99874,92478,98981,14681,646020,00040,00060,00080,000100,000南京常州宁波杭州上海无锡苏州2009长三角主要城市人均GDP【元/人】15961209921859516339182031561916402779078468269916591659408991805000100001500020000250003000035000常州上海杭州南京宁波无锡苏州投资2009长三角主要城市人均存储-消费投资储蓄类（元）城镇居民人均消费性支出(元)05,00010,00015,00020,00005,000,00010,000,00015,000,00020,000,000上海南京杭州宁波苏州无锡2009长三角主要城市人均可支配收入【元/人】3市场研究Marketresearch1.Fig.1Fig.2无锡大势-经济发展势头强劲，投资储蓄旺盛，房价相对较低，仍有较大上升空间经济发展面表现出色，人均经济效率位列7城次席房地产市场面发展相对滞后，需求旺盛，房价仅列7城第六位Fig.3宏观政经MacroEconomy&society经济发展与房价有较大落差DEPARTMENTRESEARCH4市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarketFig.512611257133510951.150.000.200.400.600.801.001.201.401.600200400600800100012001400160018002000新增供应量成交量批售比全国13城市供求走势汇总图单位：万平方米上升10%长春持平微涨0%-+10%天津、杭州无锡、成都大连重庆小幅下调-10%-0%上海、南京武汉北京下调-10%太原1.21.0-1.20.8-1.00.8供大于求供略大于求供略小于求供不应求价格环比指标批售比指标城市风险潜力评估（2010年9月）暖色系：潜力市场冷色系：风险市场Fig.6地产大势-成交放量，涨幅收窄；政策市场风险端倪显现典型13城9月各城市整体供求均双双放量，多数城市均价上涨；多数城市突破市场均衡线，进入潜在风险市场；【fig.5,Fig.6】无锡9月放量成交77万㎡【今年峰值】；供应94万㎡【今年峰值】；价格微张3%【今年第三】。DEPARTMENTRESEARCH5市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0008,000,0002006年2007年2008年2009年2010年2006-2010-Sep.无锡住宅市场年度供求走势图供应面积(M²)成交面积(M²)0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q32006年2007年2008年2009年2010年2006-2010-Sep.无锡住宅市场季度供求走势图供应面积(M²)成交面积(M²)年度数据【Fig.7】08-09年受大势影响波动较大，其余隔年基本实现供求平衡，年均供求-435万㎡vs429万㎡，供求比1.01:1.00。季度数据【Fig.8】09年Q1至10年Q2连续6个季度呈现供不应求，至今年三季度供求反转，受930政策影响，预计整个四季度将进入政策调整期。2010年前九个月余额均成交约445万㎡，较09年全年下降约1/4，“政策市”波动明显。Fig.7Fig.8市场供求-五年供求基本平衡，整体楼市稳健发展DEPARTMENTRESEARCH6市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket4,8024,4304,8185,1926,2085,6995,4626,1467,3927,6438,13801,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0000200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,00001030507091101030507091101030507091101030507091101030507092006年2007年2008年2009年2010年2006-2010-Sep.无锡住宅市场月度供求价走势图供应面积(M²)成交面积(M²)成交均价(元/M²)Fig.92010年1-9月新增供应量较09年同期-同比+50%较前9个自然月-环比+9%成交均价-供应放量，成交冲高回落，价格涨幅相对收窄，市场基本面良好2010年1-9月累计成交量较09年同期-同比-2%较前9个自然月-环比-27%2010年1-9月成交均价较09年同期-同比+29%较前9个自然月-环比+19%DEPARTMENTRESEARCHFig.10Fig.117市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%09.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09万平方米2006-2010-Sep.无锡住宅市场月度存量环比浮动率走势图浮动率存量市场-各产品线成交均有所增加，除90首置产品线库存下降外，其他产品线的库存均出现了上升，改善型产品攀升近2成半存量保有量库存量呈U字形走势，自2010年4月达到谷之后，连续5个月温和反弹，预计四季度受政策影响，库存将继续量攀升。库存环比浮动率4月份以来，库存环比浮动率以平均+4.4%的速度攀升，9月较4月存量攀升了约58万方，主要集中在180㎡以上的再改产品，以及120-144㎡的首改户型。010020030040050060009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09万平方米2006-2010-Sep.无锡住宅市场月度存量保有量走势图存量DEPARTMENTRESEARCH-1.000.001.002.0007M107M207M307M407M507M607M707M807M907M1007M1107M1208M108M208M308M408M508M608M708M808M908M1008M1108M1209M0109M0209M0309M0409M0509M0609M0709M0809M0909M1009M1109M1210M0110M0210M0310M0410M0510M0610M0710M0810M092006-2010无锡住宅市场供求批售比-成交均环比拟合指数走势VerificationExponent9011013015017019007M107M207M307M407M507M607M707M807M907M1007M1107M1208M108M208M308M408M508M608M708M808M908M1008M1108M1209M0109M0209M0309M0409M0509M0609M0709M0809M0909M1009M1109M1210M0110M0210M0310M0410M0510M0610M0710M0810M092006-2010无锡住宅市场成交均价指数走势PriceIndex-20.00%0.00%20.00%40.00%-10.00-5.000.005.0007M107M207M307M407M507M607M707M807M907M1007M1107M1208M108M208M308M408M508M608M708M808M908M1008M1108M1209M0109M0209M0309M0409M0509M0609M0709M0809M0909M1009M1109M1210M0110M0210M0310M0410M0510M0610M0710M0810M092006-2010无锡住宅市场供求批售比-成交均环比走势批售比价格环比8市场研究Marketresearch1.城市地产RealEstateMarket2007年《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。市场反应:当年市场价格暴涨,地王频现。政策出台后,2008年,全年房价出现明显下跌。2008年《关于促进房地产市场健康发展若干意见》,松绑二套房贷。市场反应:其他金融政策全线松绑,2009年楼市复苏,后大涨。2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条),个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复。2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条),要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。可持续发展-市场敏感度、健康度良好；长期发展供求关系仍是决定价格变动的第一要素验证指数：值0,预示价格↓值0,预示价格↑价格指数基期2010年1月；基期指标=100拟合度60%推出拟合价格上升拟合价格下降非拟合政策干扰Fig.12Fig.13Fig.814RESEARCH|DEPARTMENT9宏观政治经济环境稳定向好房地产行业地位稳固，市场需求有支撑开发前景乐观供求左右市场市场健康可持续发展经济发展动力强劲真正藏富于民价格快速攀升存量降至低点市场基础面良好RESEARCH|DEPARTMENT10贰。项目认知宗地Lcation环境SurroundingsRESEARCH|DEPARTMENT11无锡太湖新城信成道东侧地块指标表总用地面积：154134.9地上核定建筑面积：385000备注：因前期总面积尚未敲定容积率可能在2.5容积率：不大于2.5绿化率：不低于30%汽车位：按户1/100㎡设置，尽可能多在地下解决自行车位：在组团内利用建筑下部非汽车库地下室尽可能多解决。商业及公建配套（建议在南端地块解决）(5660)1、配套商业800平米2、文化体育设施（经营性）建面积不小于1000平米，用地面积不小于1600平米。3、物业管理设施1000平米4、托老设施1000平米5、卫生服务设施600平米6、社居委1200平米7、公厕60平米普通住宅(379340)扣除商业及公建配套部分地上计容面积三地块南北纵列，自然分期进退自如，循势而进！宗地概况认知RESEARCH|DEPARTMENT12项目区位认知太湖科教产业园旅游、科教、文化产业集中区太湖新城一体两翼结构中心太湖新城中心区：定位为行政、商务金融办公会展和居住中心，10年9月新行政中心正式启用。两翼东翼：太湖国际科技园定位为国家传感示范基地，“感知中国”中心；西翼：太湖科教产业园定位为创意产业、科教文化、软件研发，服务外包、旅游和高端居住副中心。新城一体两翼齐飞，宗地区位优势明显。宗地地处太湖新城中心区，毗邻市政金匮公园和新市政府，南侧规划地铁1号线已启动建设，中心区规划为商务行政居住，东西两翼产业丰富，区域优势明显太湖