公寓大厦管理条例

公寓大廈管理條例暨相關子法說明營建署建築管理組中華民國97年8月大綱壹、前言貳、條例暨法令關係說明參、公寓大廈管理條例暨相關法令說明肆、結語壹、前言壹、前言（1/2）訂定背景：先天條件-地狹人稠後天因素-都市化（都市土地不敷使用）發展現象-高層化（平面變垂直使用）。（634層以上禁建命令）-鄰里關係疏遠-法規制度規範空窗（民法物權編799條及第800條）-摩擦、糾紛、爭執、衝突-都市景觀雜亂情形-複合化-公共安全事件頻傳（衛爾康、星鑽KTV）訂定目的（條例#1）：-加強管理維護-提升居住品質-追求三安壹、前言（2/2）參、條例暨法令關係說明各國公寓大廈管理立法例比較國家法令性質名稱制訂時間法國特別法住宅分層所有法1938奧地利特別法住宅所有權法1948西德特別法住宅所有權法暨永久居住權法1951荷蘭特別法住宅所有權法1952瑞士民法民法第712條a至t1965日本特別法有關建物區分所有等之法律1962美國特別法F.H.A基準法1962我國民法民法第799及800條1929特別法公寓大廈管理條例1995參、條例暨法令關係說明（1/5）30年條例（區分所有建築物管理條例）84年6月28日公佈全文52條89年4月26日修正第2條92年12月31日全文修正95年1月18日修正第29條；增定第59-1條施行細則85年10月2日發布94年11月16日修正服務人管理辦法86年9月3日發布91年6月24日修正第十條94年修正公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法85年11月27日會銜財政部發布公寓大廈管理組織申請報備處理原則85年11月22日發布94年1月11日修正94年10月7日修正公寓大廈規約範本85年5月27日發布92年11月11修正第2條94年2月23日修正公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本85年5月27日發布92年11月11修正第2條94年2月23日修正85年95年90年參、條例暨法令關係說明（2/5）法令規章之位階條例暨相關子法位階法律法令規約內部管理規則都市計畫法法律、區域計畫法、建築法、消防法、公寓大廈管理條例、其他相關法律公寓大廈管理條例施行細則、公寓大廈管理組織申請報備處理原則、公寓大廈意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法、建築物室內裝修管理辦法、違章建築處理辦法、招牌廣告及樹立廣告管理辦法、其他相關法令及解釋函令區分所有權人會議決議訂定公寓大廈會議規則、公寓大廈選舉辦法、可授權管委會訂定、公寓大廈財務管理、公寓大廈共用部分管理規則、停車場管理辦法、管理服務人服務規則、其他相關內部管理規則參、條例暨法令關係說明（4/5）1.公寓大廈管理條例施行細則-§622.公寓大廈管理服務人管理辦法-§463.公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法-§174.公寓大廈管理組織申請報備處理原則5.公寓大廈規約範本-§606.公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本7.公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則-§59之1公寓大廈管理條例母法相關子法參、條例暨法令關係說明（5/5）條例暨相關子法位階肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務二、專有、約定專用、共用、約定共用三、公寓大廈管理組織之運作四、規約之訂定五、管理服務人之管理與訓練肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明公寓大廈：1.構造上『或』使用上『或』在建築執照設計圖樣有明確界線，得區分為數部分之建築物『及』其基地。【#3-1】2.多數各自獨立使用的建築物、公寓大廈，其共同設施的使用與管理具有整體不可分性的集居地區者。【#53（1）一宗建築基地（2）山坡地開發許可範圍內（3）其他經地方主管機關認定者管理及組織準用條例的規定。※其他經地方主管機關認定者：經各自建築物所有權人、公寓大廈之區分所有權人過半數書面同意，其共同設施之使用與管理具有整理不可分割之地區。肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（1/17）『區分所有權人』用語定義#3（1-4）有公寓大廈專有部分所有權，及共用部分之應有部分所有權的人。•公寓大廈：構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地•專有部分：公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。即可獨立使用之私有面積所有權•共用部分：公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者•應有部分：供共同使用之公共面積持分肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（2/17）※「公寓大廈」認定：登記型態，同一建號，同一權利主體所有，且無共用部分，即屬無區分。必須同時兼具專有部分及共用部分。※公司行號負責人或員工是否為住戶？※僅具有土地區分所有權人得否參與區權會？※未居住於大廈之區權人是否為住戶？得否擔任委員？※區權人出租他人使用仍得選任委員，但有規約除外規定？※配偶為住戶，或設籍同戶亦為住戶『區分所有權人』用語定義#3（1-4）有公寓大廈專有部分所有權，及共用部分之應有部分所有權的人。肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（3/17）『住戶』用語定義#3（8）（1）區分所有權人（2）承租人（3）其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者（4）業經取得停車空間建築物所有權者※「住戶」認定：自行增設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，依地政相關法令規定已取得建物所有權者。※「住戶」得否選任委員：住戶仍得選任管理委員、主任委員或管理負責人，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外。肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（4/17）『區分所有權人』之權利•除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。（#4）•按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。（#9）肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（5/17）『區分所有權人』之義務與罰則•對專有部分的利用。•專有部分、約定專用修繕、管理、維護。•共用部分、約定共用部分費用之分擔。•管線維修費用之分擔。•公共基金繳納。•繼受人應遵守原區分所有權人之一切義務。肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（6/17）『區分所有權人』之義務與罰則•對專有部分的利用。（#5不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為）•專有部分、約定專用修繕、管理、維護。•共用部分、約定共用部分費用之分擔。•管線維修費用之分擔。•公共基金繳納。•繼受人應遵守原區分所有權人之一切義務。※『正常使用』認定1.建築物之正常使用係指未依建築物建造設計之原意及一般社會經驗之使用方式而為使用而言。2.非僅由規約認定而限制專有部分之使用肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（7/17）『區分所有權人』之義務與罰則對專有部分的利用。#專有部分、約定專用修繕、管理、維護。（#10）共用部分、約定共用部分費用之分擔。管線維修費用之分擔。公共基金繳納。繼受人應遵守原區分所有權人之一切義務。※承租人是否具修繕義務約定專用事項，如該約定未予禁止外，並合於民法規定之當事人間特約由承租人負擔修繕義務者，其包括租賃契約之承租人，尚非法所不許。肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（8/17）『區分所有權人』之義務與罰則對專有部分的利用。#專有部分、約定專用修繕、管理、維護。共用部分、約定共用部分費用之分擔。管線維修費用之分擔。公共基金繳納。繼受人應遵守原區分所有權人之一切義務。※管理費收費標準、管理運用規約中明定管理費用之收費標準授權由管理委員會訂定，非本條例所不許。※管理費爭議係私權管理費的繳納是區分所有權人的義務，至承租人與區分所有權人間之清償關係，係屬私權。※外牆管理費如何負擔外牆，係指建築物外圍之牆壁，由其建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途及相關測繪規定，認定其屬專有部分或共用部分，並可經由規約約定或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人或共同使用肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（9/17）※「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之。※#12管線之認定住戶馬桶之排管介於其直下層天花板內，視為「其內之管線」。『區分所有權人』之義務與罰則對專有部分的利用。#專有部分、約定專用修繕、管理、維護。共用部分、約定共用部分費用之分擔。管線維修費用之分擔。（#11）公共基金繳納。繼受人應遵守原區分所有權人之一切義務。肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（10/17）住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。※專有部分裝修不須經管理委員會同意供公眾使用建築物……尚無住戶向直轄市、縣(市)主管機關申請該專有部分建築物室內裝修許可應先經管理委員會同意之規定肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（11/17）住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。※外牆、屋頂構造及屋頂平臺認定第七條第三款所稱的「屋頂構造」是指構造物體的本身而言第八條：稱「樓頂平台」是指屋頂構造上方的平台空間，而樓頂平台的保管使用範圍應依核准圖所載為準※違反外牆規定處罰程序住戶如有違反公寓大廈管理條例第八條第一項或第九條第二項之情事時，經管理負責人或管理委員會制止而不遵從者…，其立法意旨即為尊重住戶自治精神。…裁處罰鍰，自應踐行第八條第二項或第九條第四項規定程序，即應先經管理負責人或管理委員會制止而不遵從者後，方得據以處罰肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（12/17）住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。※設置無線電台不適用條例第八條第一項91.7.10修正公布之電信法第三十二條、三十三條規定第一類電信事業或公設專用電信設置機關因設置管線基礎設施及終端設備需要，以及因無線電通信工程之需要，得有償使用私有土地建築物，設置無線電台，並應取得管理委員會之同意，其未設管理委員會者，應經區分所有權人會議之同意，不適用公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（13/17）住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。※鐵窗設置適用#8。（92修正時新增）違反#8之處分，應就其行為時法令※違建處理公寓大廈違建，經管理負責人或管理委員會報請處理時，應優先適用本條例第八條及第三十九條第一項第二款之規定立即執行，不宜仍將之列入分類分期分區執行拆除違建之期程肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（14/17）住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分之修繕。公寓大廈周圍限制。共用部分之使用。應依使用執照及規約使用。公共安全、安寧、衛生之維護。※停車位之使用約定公寓大廈停車位之使用管理自得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「停車場使用管理」有關辦法。※非載於規約不生效力有關各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，應載明於規約中，不宜授權由管理委員會另定其使用規則。肆、公寓大廈管理條例暨相關法令說明一、區分所有權人與住戶之權利義務（15/17）住戶之義務與罰則專有部分、約定專用部分