第六章：物业管理企业物业经营管理核算实务

第六章物业管理企业物业经营管理核算实务物业管理企业的经营管理业务主要包括：物业特约服务、公共代办性服务、物业经营服务、房屋中介代销、材料物资销售、废品回收以及商业用房经营等。其中物业特约服务、公共代办性服务、物业经营服务属于主营业务；房屋中介代销、材料物资销售、废品回收以及商业用房经营属于其他业务。物业企业开展多项经营管理服务，在给业主带来生活及工作上便利的同时，也为企业创造一定的收益。一、物业特约服务的会计核算物业特约服务，是指物业管理企业根据管辖区内的物业产权人、使用人的需要提供特殊服务，如家政服务、家教服务、家庭护理服务、装修装饰服务、礼仪服务等。由于物业管理企业提供的特约服务一般不包含在物业服务合同范围之内，因此该项服务费用一般由物业企业管理部门统一制订收费标准，明码实价，双方自愿。物业特约服务的会计核算包括：特约服务收入核算和特约服务成本核算两个方面。（一）特约服务收入核算特约服务收入是指物业管理企业根据管辖区内的物业产权人、使用人的需要提供特殊服务所收取的费用。物业管理企业收取该项服务费时，借记“库存现金”、“银行存款”；贷记“主营业务收入——物业管理收入（特约服务费）”。[例]致远物业管理有限公司致远小区特约服务收费价目表如表所示：致远物业管理有限公司致远小区特约服务收费价目表特约服务类别服务项目收费标准备注装修装饰服务木工8元/小时油工10元/小时瓦工8元/小时特殊工艺品加工面议代请其他装修、装饰服务（布艺、贴画、雕饰）面议代请家政服务买菜煮饭4元/小时（普通）特需，收费面议木地板保洁15元/平方米（含地板蜡）特需，收费面议陶瓷、大理石地板保洁12元/平方米（含地板蜡）特需，收费面议地毯保洁面议代请家具保洁4元/小时不含洗涤剂上门洗衣3元/小时（机洗）若手洗加收1.5元/小时玻璃清洗2元/平方米（双面清洗）不含洗涤剂纱窗清洗2.5元/平方米不含洗涤剂百叶窗清洗3.5元/平方米（双面清洗）不含洗涤剂抽油烟机清洗30元/台/次特需，收费面议儿童看护5元/小时3-6岁儿童儿童上学接送5元/次（单程且5公里内）超过5公里价格面议其他家政服务面议代购商品、代交费用等家教服务家教（小学）30元/小时代请家教（初中）50元/小时代请家教（高中）60-100元/小时代请英语补习70-80元/小时代请音乐、舞蹈、美术补习100-200元/小时代请其他家教服务面议代请家庭护理服务幼儿护理面议代请老人护理面议代请病人护理30元/8小时包食宿、代请孕产妇护理1200－1500元/月包食宿、代请医院陪床40元/8小时包食宿、代请其他护理面议代请其他服务面议面议代请根据上述收费标准致远物业管理有限公司2013年1月为致远小区的有关业主提供特约服务并收取相关的费用如下：①为一期10号楼三单元301室业主刘雀提供装修服务木工400小时，共计3200元；②为一期21号楼六单元808室业主华野提供保洁服务，其中家具保洁20小时计80元，木地板保洁130平方米计1950元，玻璃清洗108平方米计216元，纱窗清洗30平方米计75元，共计2321元；③为二期18号楼五单元221室业主王翰印提供病人护理服务64小时，共计240元。上述款项均为现金收讫。借：库存现金5761贷：主营业务收入——物业管理收入（特约服务费）5761（二）特约服务成本的核算特约服务成本是指物业管理企业为管辖区内的物业产权人、使用人提供特殊服务所发生的各项支出，特约服务成本主要部分是人工费和所需材料费。人工费按服务所需时间和难易程度，物业管理企业有具体规定和“作业派工单”、“工资结算汇总表”所列人工费成本核算；所耗材料根据领料单和购料单实际成本计算。发生特约服务成本时借记“主营业务成本——物业管理成本（特约服务成本）”科目，贷记“应付职工薪酬”、“原材料”、“物料用品”、“低值易耗品”等科目。[例]致远物业管理有限公司致远小区2013年1月，为三期6号楼五单元103室业主徐旭，木地板保洁，根据“领料单”、“作业派工单”和“工资结算汇总表”耗用洗涤用品30元，地板蜡60元；实际分摊人工费270元。借：主营业务成本——物业管理成本（特约服务成本）360贷：物料用品——洗涤用品30——地板蜡60应付职工薪酬270二、公众代办性服务的会计核算公众代办性服务，是指物业管理企业为了方便居民，提高办事效率和服务质量代有关部门收取水费、电费、煤（燃）气费、有线电视费和电话费等服务，并向委托的相关部门收取一定的手续费的一种服务方式。公众代办性服务的会计核算包括：公共代办性服务收入核算和公共代办性服务成本核算两个方面。（一）公众代办性服务收入核算公众代办性服务收入，是指物业管理企业代有关部门收取水费、电费、煤（燃）气费、有线电视费和电话费等向委托的相关部门收取一定手续费的收入。物业管理企业代有关部门收取水费、电费、煤（燃）气费、有线电视费和电话费等这些款项的收取不构成物业管理企业的收入，而属于替有关部门代收的款项不计征营业税。为了反映和监督企业代收款项的增减变动情况，企业应单独设置“代收款项”科目，并按代收代交费用种类设置明细科目进行核算。企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”、“库存现金”等科目，贷记“代收款项”科目；将款项交给有关单位并取得代收、代办手续费收入时，借记“代收款项”科目，贷记“银行存款”、“主营业务收入——物业管理收入（代办服务费）”等科目。[例]致远物业管理有限公司于2013年1月份代收电费242000元、代收天然气费104000元、代收水费74000元，上述款项现金收讫。根据代收协议按1%收取手续费，月末按规定扣除手续费后，余款通过银行全部转交有关单位。根据有关凭证公司编制会计分录如下：（1）致远物业管理有限公司收到代收款项时：借：库存现金420000贷：代收款项——代收电费242000——代收天然气费104000——代收水费74000（2）月末按规定扣除手续费后余款通过银行全部转交有关单位时：借：代收款项——代收电费242000——代收天然气费104000——代收水费74000贷：主营业务收入——物业管理收入4200银行存款415800（二）公众代办性服务成本的核算公众代办性服务成本是指物业管理企业替物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤（天然）气费、有线电视费、电话费等服务而发生的各项支出。在公众代办服务中，其成本主要是人工成本费和应分摊的各种间接费用。人工成本费的核算主要是通过“作业派工单”和“工资结算汇总表”所列人工费成本核算。发生公众代办性服务成本时借记“主营业务成本——物业管理成本（公众代办性服务成本）”科目，贷记“应付职工薪酬”、“应交税费”、“库存现金”等科目。[例]致远物业管理有限公司致远小区2013年1月根据“作业派工单”和“工资结算汇总表”，各种公众性代办服务累计工时1500小时，小时工资率为6元/小时。按代收手续费4200元的5%计征营业税。借：主营业务成本——物业管理成本（公众代办性服务成本）9210贷：应付职工薪酬——工资9000应交税费——应交营业税210三、物业经营服务的会计核算物业经营是指物业管理企业对业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物、公共设施用于经营停车场、游泳池、各类球场等。物业管理企业物业经营服务的会计核算包括物业经营收入的核算和物业经营成本的核算两个方面。（一）物业经营收入的核算物业经营收入是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入，是物业管理企业主营业务收入的重要组成部分。物业经营收入包括房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业企业如果不添加任何设施、设备，直接用于经营，其经营收入作为主营业务收入。如果物业管理企业根据经营需要，对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物、公共设施，添加设施、设备，增加房屋建筑物、公共设施的经济功能；或改变了原有房屋建筑物、公共设施的用途和功能并用于经营，如从事饭店、健身房、歌舞厅、美容美发厅以及商店等经营活动所取得的收入，则属于物业管理企业的其他业务收入的核算范围。物业管理企业收到各种经营收入时，借记“库存现金”、“银行存款”科目，贷记“主营业务收入——物业经营收入”科目。[例]致远物业管理有限公司2013年1月份游泳池收入17800元，停车场收入49000元，地下室出租收入37200元，上述款项通过银行转账收讫。借：银行存款104000贷：主营业务收入——物业经营收入（游泳池收入）17800——物业经营收入（停车场收入）49000——物业经营收入（地下室出租收入）37200（二）物业经营成本的核算物业经营成本是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项费用支出。如房屋出租的摊销，停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。主要包括出租房屋的摊销，经营中经营管理人员的工资及福利费，耗用的材料费以及应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等。出租房屋的摊销是房屋租赁服务成本的主要内容，出租房屋按月摊销，其摊销额应根据出租房屋的账面原值和月摊销率计算月摊销率=（1－出租房屋预计净残值率）÷出租房屋预计摊销年限÷12月摊销额=出租房屋账面原值×月摊销率其中，出租房屋预计摊销年限可比照房地产企业同类结构房屋的折旧年限计算，预计净残值率一般可按出租房屋账面原值的3%～5%计算。为了核算出租房屋的成本，物业管理企业应在“库存商品”科目下设“出租房屋摊销”明细科目，按月计提的出租房屋的摊销额，计入房屋租赁成本，借记“主营业务成本——物业经营成本（房屋出租成本）”科目，贷记“库存商品——出租房屋摊销”。物业经营成本中的经营中经营管理人员的工资及福利费，耗用的材料费以及应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费发生时，应借记“主营业务成本——物业经营成本”科目，贷记“应付职工薪酬”、“原材料”、“物料用品”、“低值易耗品”等科目。[例]致远物业管理有限公司2013年1月向业主委员会支付停车场经营承包费12500、游泳池经营承包费13600元。借：主营业务成本——物业经营成本（停车场经营成本）12500——物业经营成本（游泳池经营成本）13600贷：银行存款26100[例]致远物业管理有限公司2013年，有出租房9套，合计每月摊销成本6860元。借：主营业务成本——物业经营成本（房屋出租成本）6860贷：库存商品——出租房屋摊销6860四、物业企业其他业务的核算物业管理企业除主营业务以外，为取得更多收益，广开经营门路，发展物业管理业务以外的各种服务业务。其他业务收入是指物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入等。为了反映和监督物业管理企业的其他业务的房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入的实现和结转情况，物业管理企业应设置“其他业务收入”科目。该科目贷方登记企业实现的各项其他业务收入数；借方登记企业各项其他业务收入的结转数，月末将本月实现的其他业务收入结转到“本年利润”科目；期末无余额。该科目按其他业务收入的类别设置明细分类科目，一般包括“房屋中介代销手续费收入”、“材料物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等明细科目。其他业务成本是指除主营业务成本以外的其他日常活动所发生的支出。按配比原则，企业实现其他业务收入，应同时反映为取的其他业务收入而发生的其他业务成本。物业管理企业的其他业务成本，包括房屋中介机构的支出，销售的材料物资的成本以及商业用房经营成本等。为了反映和监督物业管理企业其他业务成本的发生、结转情况，企业应设置“其他业务成本”科目。该科目借方登记各类其他业务成本的发生数；贷方登记其他业务成本的结转数；期末将借方归集的全部发生的其他业务成本结转到“本年利润”科目，结转后，期末无余额。为详细反映各类其他业务成本，该科目应按其他业务成本的种类设置：“房