长沙项目商业与公寓部分市场分析与产品定位报告[1]

长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告fyeF房地产策划代理机构二OOX年十月长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM2fyeF目录前言第一节商业部分一、区域商业市场分析1、本案在城市商业歌剧中的位置2、东塘商圈的地位3、东塘商圈商业分析4、雨花亭商圈商业分析5、区域商业物业租售价格分析6、区域商业市场分析总结二、地块商业价值解析1、区域周边环境解析2、地块交通解析3、规划解析4、地块内部物业关系解析5、地块商业价值解析总结三、项目商业定位1、主题定位2、业态选择3、其他部分商业定位及业态选择4、价格定位5、客户定位长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM3fyeF第二节公寓部分一、长沙公寓市场分析1、长沙公寓起源2、长沙公寓销售情况分析3、长沙主要在售公寓分析4、公寓市场分析总结二、地块价值解析1、区域周边环境解析2、地块交通解析3、规划解析4、地块内部物业关系解析5、地块价值解析总结三、项目公寓定位1、项目开发公寓产品的综合论证2、客户定位3、市场形象定位4、价格定位5、关于公寓精装修的探讨结束语长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM4fyeF前言东塘项目包括有住宅、商业、公寓三种产品，住宅部分的市场研究及定位在前期报告中已有详细描述，本报告仅对商业及公寓的市场情况和产品定位作出论述。商业是具有很强区域性的产品，受周边环境影响很大，因此本报告将主要集中于项目所属区域周边的商业情况进行研究，并以此为依据为项目的商业产品进行定位。而项目周边公寓产品较少，将参考全市公寓市场情况为项目的公寓产品作出定位。长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM5fyeF第一节商业部分长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM6fyeF一、区域商业市场分析1、本案在城市商业格局中的位置本案位于长沙市雨花区东塘，虽不在东塘商圈的中心位置，但处于传统的大东塘商圈范围内，距离商圈中心约1100米；同时本案也在雨花亭商圈范围内，距离沃尔玛超市约200米（如下图所示）。两个商圈对本案商业都有相当大的影响，以下我们将对两个商圈的情况作出分析。本案雨花亭商圈大东塘商圈长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM7fyeF2、东塘商圈的地位东塘商圈以劳动路与韶山路交汇处（白沙立交桥）为中心，是一个有多年历史的老商圈，在本地有“长沙的徐家汇”之称。在《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》中，东塘商圈规划为城市中心区内两个“区级商业中心”之一，与X一广场商圈（唯一市级商业中心）、火车站商圈（区级商业中心）形成三足鼎立，并称为“长沙三大商圈”（如下图所示）。东塘商圈在长沙商业格局中所处的重要地位对商家和投资者都具有很强的吸引力。长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM8fyeF3、东塘商圈商业分析（1）东塘商圈的发展概况A、东塘商圈的过去过去，东塘是“长沙的南大门”，是企事业单位及其宿舍区密集的区域，大量的生活配套需求带动了东塘商业的发展，但因周边多为效益并不是太理想的工业企业，居民收入水平不高，因此多为档次偏低的社区配套。B、东塘商圈的现状随着长沙城市的扩张和发展，东塘在城市中的地位逐渐提升，周边一些如长沙卷烟厂等企业的崛起，区域内居民收入水平不断上升，区位价值和需求的提升吸引了很多房地产开发商和商家，他们的到来推动了区域商业的发展快速，并成就了现今的“东塘商圈”。但由于区域发展更多是开发商的自发行为，缺乏政府统一规划，区域商业的发展还存在着不少问题。C、东塘商圈的未来在长沙市政府对全市商业布局作出规划，并将东塘商圈定位为“区级商业中心”后，东塘商圈将在政府规划的指导下走上有序发展之道，可以预见，随着东塘区位价值的提升，东塘商圈在商业布局、物业档次、辐射力等方面都将大大提升。商圈中心区域对本案商业的带动也将起到积极的影响。（2）东塘商圈主要商业物业分析目前，东塘商圈的总商业面积约为50-65万平方米，主要商业物业类型及分布如下图：本案中南机电市场金色家族百信鞋城易佰通讯火宫殿迪信通手机东塘服饰中心东塘服装交易大楼友谊商城通程电器步步高商场国美电器大都市地下商业街恒远商场长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM9fyeF分析：在商圈中心的白沙立交桥十字路口的黄金位置上，除了有商品零售价格几乎是长沙最高的金色家族通程世界名品中心，中高档次的友谊商城和长沙著名的餐饮连锁店火宫殿外，也有中低档次的恒远商场，商业档次参差，布局不尽合理。商圈的主要大型商业包括有百货商场、电器卖场、衣帽服饰、通信产品，可以较好地满足人们日常生活需要，但上档次的大型餐饮、休闲娱乐场所相对较少。东塘商圈的主要大型商业大多集中在商圈中心的400米以内，商业过于集中，客流辐射力不强。本案距商圈中心约1100米，而且其中有几处50米以上的商业断点，商圈中心可能给本案带来的商业客流量有限。即使在中高档的友谊商城，我们也能看到规划布局混乱的现象（例如一楼业态分布无规律、不合理），大都市商业街也未按照原定区域划分经营业态，大部分临街商铺和底商更无经营管理可言。（3）韶山中路商业物业分析本案位于韶山中路，为东塘商圈的南段，韶山中路的商业物业是本项目最重要的比照对象，为此，我司对本地段的商业作了详尽的调查，统计分析如下。A、商业物业类型及分布韶山中路西侧商铺名称产品形态业态分类恒远商场独栋3层综合商场厂家剩余临街商铺衣帽服饰男女内衣临街商铺衣帽服饰雪豹羊毛衫临街商铺衣帽服饰金菊羊毛衫临街商铺衣帽服饰千姿鞋（2间）临街商铺衣帽服饰雪豹牌临街商铺衣帽服饰蜘珠王临街商铺衣帽服饰贴纸像临街商铺精品爱人鞋屋临街商铺衣帽服饰佳平特价2元精品临街商铺日用百货箱包鞋业临街商铺箱包皮具、衣帽服饰牛仔休闲临街商铺衣帽服饰小小精品临街商铺衣帽服饰长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM10fyeF流行时尚临街商铺箱包皮具金童玉女临街商铺衣帽服饰女人心临街商铺衣帽服饰新意服饰临街商铺衣帽服饰非凡鞋店临街商铺衣帽服饰俏佳人内衣临街商铺衣帽服饰芳之音像临街商铺衣帽服饰雄狮临街商铺衣帽服饰超值俱乐部临街商铺衣帽服饰步步高包店临街商铺箱包皮具小靓仔临街商铺衣帽服饰中意皮具临街商铺箱包皮具上海羊毛衫临街商铺衣帽服饰迷你屋临街商铺衣帽服饰无名临街商铺衣帽服饰梦琪布艺临街商铺箱包皮具路易·凡斯度临街商铺衣帽服饰港澳休闲屋临街商铺日用百货新起点鞋业临街商铺衣帽服饰牛仔服饰临街商铺衣帽服饰内衣专卖临街商铺衣帽服饰小百货专店临街商铺衣帽服饰衬衫专店临街商铺衣帽服饰名品牛仔临街商铺衣帽服饰平安音像临街商铺音像摄影调色板临街商铺箱包皮具新靓点临街商铺衣帽服饰休闲服饰临街商铺衣帽服饰内衣专卖临街商铺衣帽服饰古惑仔临街商铺衣帽服饰布艺专卖临街商铺装饰装修睡衣、孕妇专店临街商铺衣帽服饰潮流特区独栋2层衣帽服饰东塘服装交易大楼独栋4层衣帽服饰绿茵阁咖啡厅临街商铺餐饮新星自选超市临街商铺第1层超市新星茶楼临街商铺第2层餐饮米兰馨女装临街商铺衣帽服饰飞鹏文化用品临街商铺文化用品罗莎蛋糕临街商铺糖酒副食艺林大药房临街商铺医药用品杭州丝绸临街商铺衣帽服饰瀚森临街商铺衣帽服饰长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM11fyeF给排水器材店临街商铺装修装饰建行营业厅临街商铺1层银行华鼎大酒店独栋酒店宾馆富豪食府独栋餐饮农村信用社底商银行汪氏蜜蜂临街商铺糖酒副食黄春和临街商铺餐饮鲜花水果临街商铺糖酒副食女一家房产临街商铺房产中介永容广告制作临街商铺广告烟酒商行临街商铺糖酒副食刘阳蒸菜馆底商餐饮紫西临街商铺衣帽服饰茅台酒临街商铺糖酒副食班尼路临街商铺衣帽服饰生活几何临街商铺衣帽服饰新芮临街商铺衣帽服饰北京布鞋临街商铺衣帽服饰HIVI音响店临街商铺电器国际眼镜临街商铺眼镜正佳数码摄影临街商铺音像摄影20米空店临街商铺——20米电动车临街商铺交通20米加华肥牛馆临街商铺3层餐饮融和酒店独栋酒店宾馆星苑宾馆独栋酒店宾馆老德图底商餐饮家德福超市底商超市芭比廊底商美容美发誉高眼镜底商眼镜工行营业厅底商银行中行营业厅底商银行韶山中路东侧商铺名称产品形态业态分类友谊百货独栋综合商场一分利饺子馆临街商铺餐饮好客来华南小吃临街商铺餐饮新雅仕美发临街商铺美容美发真而实临街商铺日用百货森马临街商铺衣帽服饰艾莎居饰专卖店临街商铺装修装饰长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM12fyeF糖炒板栗临街商铺餐饮云雾茶坊临街商铺2楼休闲娱乐潇湘服饰城独栋衣帽服饰北京饺子馆临街商铺餐饮交行大楼（营业厅）裙楼银行温柔服饰临街商铺衣帽服饰巧女人临街商铺衣帽服饰老百姓大药房临街商铺医药用品东塘药店临街商铺医药用品百年吊锅裙楼2楼餐饮新瀚城临街商铺衣帽服饰紫金沙临街商铺日用百货工行营业厅临街商铺银行东方花艺临街商铺装修装饰新东方商店临街商铺日用百货新东方酒店裙楼1楼酒店宾馆湘水人家裙楼2楼餐饮农行营业厅临街商铺银行中华御膳园临街商铺餐饮红诗花苑临街商铺糖酒副食稻香村饼店临街商铺餐饮伊梦照像鑫源水暖电器X金临街商铺半地下层X金交电超达广告临街商铺半地下层广告中国移动营业厅临街商铺半地下层电信大全橡塑销售部临街商铺半地下层工业制品怡康休闲中心独栋休闲娱乐湖南成量工具设备临街商铺工业制品新港客房独栋酒店宾馆博爱广告临街商铺广告袖珍超市临街商铺超市生威娱乐城（KTV）独栋休闲娱乐中南机电市场独栋工业制品万众药品大超市裙楼1、2层医药用品飞珀中西厨房裙楼3层餐饮B、商业物业统计分析长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM13fyeF产品形态统计（按数量计）：业态分类统计（按数量计）：分析韶山中路的商业产品以临街商铺为主，这些店铺开间多为3-6米（其中以3-4米的为多），一般进深较大，面积在50-100平方米之间。韶山中路各类商业业态种类繁多，除衣帽服饰和餐饮业外，其他各种业态比例相当，可以满足普通市民的日常生活需要，但缺乏明显的特色。独栋10%裙楼5%底商6%临街商铺79%独栋裙楼底商临街商铺衣帽服饰37%箱包皮具5%餐饮12%医药用品3%社区配套18%酒店宾馆4%银行电信6%其他8%综合商场2%超市2%电器1%休闲娱乐2%综合商场超市电器衣帽服饰箱包皮具餐饮休闲娱乐医药用品社区配套酒店宾馆银行电信其他长沙LXIBM东塘项目商业和公寓部分市场分析及产品定位报告长沙LXIBM14fyeF在各种业态中以衣帽服饰比例最大（若加上以经营衣帽服饰为主的大都市地下商业街比例更大），但多为个体小型服装店，缺乏面积较大的品牌店；餐饮业也占一定比例，但其中多为小型个体餐饮店，只有少量面积较大的地方特色餐饮外，尤其缺乏国外的特色餐饮店。但韶山中路商业普遍档次较低，并不能充分满足本案所针对的高端客户群的需要；其商业物业产品档次普遍很低、面积较小也是品牌店、高档餐饮、大中型商家难以进驻的主要原因之一。4、雨花亭商圈商业分析（1）雨花亭商圈发展概述本案南面的雨花亭商圈原来是一个以社区配套商业为主、商业氛围并不太浓厚的区域。目前在建的地处韶山路与新建路交汇处东南角的深国投购物中心引进了世界零售业老大沃尔玛和时代华纳影城，这使本地段的商业价值迅速提升，但由于沃尔玛尚未开业（预计今年年底开业），目前该商圈的商业氛围尚未完全形成。在《长沙市城市商业网点布局规划（2005-2020）》中，雨花亭商圈被定位为“社区级商业”，商圈的发展前景相当可观。而且本案距离沃尔玛仅约200米，属于此商圈范围，本案商业的价值也将随着沃尔玛的开业而大大提升。（2）雨花亭商圈商业物业分析A、商圈商业物业类型及分布深国投购物中心，总面积59868平方米，一楼为衣帽服饰、珠宝饰品、精品、眼镜等；二三楼为沃尔玛、时代华纳影城；四楼为餐饮、时