房地产企业成本管理及日常报销注意事项

房地产企业成本管理及日常报销注意事项2008.10.11提纲一、房地产成本管理1、成本管理的重要性；2、建造成本、开发成本、全成本的区别；3、成本管理的三个意识；4、成本控制的五个要点；5、各种成本的归集分类；6、项目评估其可行性提纲二、日常报销注意事项1、合法票据种类；2、发票如何正确填写；3、费用报销要求4、什么是可以税前抵扣？5、需要代扣个人所得税的项目6、需要作资产管理的内容成本管理的重要性利润=销售收入-成本费用这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。解决方案：房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。（开源节流）对成本的看法1、美国管理大师彼得·杜拉克在《新现实》中对成本有一句非常精辟的话，他说：“在企业内部，只有成本。”2、经营管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一点。——台塑集团董事长王永庆成本控制的要点房地产企业要加强成本控制，必须建立起系统的成本管理体系。它最主要包括以下三个层面：1、最基础成本管理流程与制度体系；2、每一个阶段的控制要点和知识积累；3、从公司的战略角度优化成本结构。成本的三个概念1、建造成本=前期+建安+室外及配套2、开发成本=土地+建造+开发间接费用3、全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）我们说的成本是指全成本成本控制的三个意识一、树立全成本价值观念这是针对整个项目寿命周期而言，一个项目的成本不仅仅是指建造成本，它还包括土地费用、开发间接费用、期间费用等。项目开发完交付业主，成本的发生还没完，后面还有维护、保养等费用，要全盘考虑。成本控制的三个意识二、项目开发阶段与成本控制要关联互动成本控制的三个意识可行性研究阶段：可调整余地最大，通过科学选择项目方案，如建设规模、市场定位等可大幅度调整造价。设计阶段：通过对设计方案比选、优化、限额设计、材料设备档次选型等，可以较大幅度调整造价。招标阶段：合理的招标方式、评标方法、付款方式对造价控制和影响较大。成本控制的三个意识三、知晓“省钱”与“花钱”的误区误区一、设计脱离市场（是做产品，而不是做艺术品）；误区二：过分强调成本控制导致产品品质降低；误区三：只注重“省钱”，而忽略合理“花钱”。要同时关注“边际成本”与“边际效益”问题。全成本控制要点项目开发全成本控制要点1、项目前期成本控制（立项、土地、规划设计）2、项目建设阶段成本控制（招投标、采购、施工）3、管理费用的控制（开发费用及日常费用）4、销售费用的控制（营销环节）5、财务费用的控制（资金占用分析，测算）1、项目前期成本控制（1）定位是关键措施一：搞好市场预测。通过市场行为来选择在市场上占有一定优势的开发项目；措施二：选择定价目标。准确的价格定位能在最短的时间内达到销售目标。1、项目前期成本控制（2）土地价格与获取方式由于土地价格在开发成本中所占比例较大（一般达40%左右），因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。1、项目前期成本控制（3）设计阶段设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键，优秀的设计是项目盈利最基本的保障。合理科学的设计可降低项目工程造价的10%，开发商应依据投资估算要求，有效确定设计限额，控制投资。1、项目前期成本控制尽管设计费在建设工程工程全过程费用中一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计质量的好坏直接影响人力、物力和财力。精明的开发商在做正式施工图之前会请一些专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。2、项目建设阶段成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。开发商要对每一项设计变更的功能目标、工程量及造价增减情况都进行详细分析，严格控制施工中的设计变更。对大宗材料和大型设备实行单独招标采购。2、项目建设阶段成本控制在正式确定中标单位之前，一般都对得分最高的一两家潜在中标单位的标函进行质询。意在对投标函中有意或无意的不明或笔误之处做进一步明确或纠正，对各种有意或无意的误差进行剖析，以确保发包人和潜在中标人等各方的利益都不受损害。2、项目建设阶段成本控制一般材料占全部工程费的65%-75%，所以它对工程成本和项目利润影响很大。所以如何找到最低的价格和最具竞争力的供应商是关键。工程进入施工阶段后，由于工程设计已完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%-10%，节约的可能性很小，但浪费的可能性很大。2、项目建设阶段成本控制所以，要认真做好施工组织设计的审查工作；严格工程变更及现场签证的审查与控制，控制工程直接费用。加快工程进度控制节约成本。3、开发税费的控制（1）期间费用：包括管理费用、营销费用及财务费用。管理费用包括为管理该项目发生的管理成本；营销费用一般是按比例控制的；财务费用主要是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的测算；（2）税务控制：包括税款测算。营业税、企业所得税、土地增值税及使用税等等。做精确的投资估算在明确以上各环节之后，在一个项目开发前，还要做投资估算，根据全成本的构成，测算项目利润率，现金流情况，内部收益率，投资回报期等等，以确定该项目是否可行。成本归集汇总在掌握以上方法的基础上，在房地产成本核算时，将其各项成本具体分为以下九大类进行归集比较，这九大类成本的分类是统一的，可比较的。1、土地成本：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。成本归集汇总2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、基础设施费：开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。成本归集汇总4、建筑安装工程费：指开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。5、公共配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、消防、自行车棚、公厕等设施支出。成本归集汇总6、开发间接费：指开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。成本归集汇总7、不可预见费用：它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1-6项之和为基数，按3%-5%计算。（该费用仅为项目测算时用，真正发生时是没有这一项的）成本归集汇总8、开发期间税费：各种税金。9、开发费用：管理费用（1-8项的3%左右），销售费用（按销售收入一定比例），财务费用根据资金流情况测算。以上1-9项就构成了完整的项目成本估算内容。评价指标体系评价指标盈利能力分析静态指标成本净利润率单位建筑面积净利润率单位销售面积净利润率静态投资回收期动态指标财务净现值财务内部收益率动态投资回收期清偿能力分析贷款偿还期日常报销注意事项一、合法的报销票据有哪些？二、取得发票时应注意哪些内容？三、费用报销要求四、什么是可以税前抵扣？五、需要代扣个人所得税的项目六、需要作资产管理的内容日常报销注意事项一、合法的报销票据有哪些？公司正式发票事业单位统一收据（财政）劳务单工资单其它合法票据普通收据是合法票据，但不能作为费用报销票据发票的要求单位名称必须是公司全称日期发票项目名称金额财务章或发票章费用报销要求费用支出是真实的，可以后期追朔本着厉行节约的原则，谁发生、谁报销费用支出是符合国家的各项法律法规费用支出是符合公司的规章制度票据必须符合上述的规定的种类费用支出是可以后期追朔（可以查询、审计）费用报销要求费用报销应及时，通常以周为单位，当月费用原则上不得放入下个月报销。（举例：办公费、招待费、交通费等）单据粘贴要整齐，报销封面填写要准确，不得涂改，费用开支项目要填规范用语（如不可将交通费写成打的票，办公费写成圆珠笔等）每张发票后面要写经办与证明，办公室采购物资后面要附采购跟踪单先由部门负责人审核，再由财务部审核，最后根据公司授权签批什么是可以税前抵扣税前抵扣指计算企业所得税时可以抵扣的项目（费用及成本）纳税所得额=收入-可抵扣的费用成本收入金额1000010000可抵扣的费用成本10001100纳税所得额90008900交企业所得税33%29702937企业实际支出数39704037什么是可以税前抵扣非税前抵扣的支出：超标准的应酬费超标准的广告费各种罚款支出需要代扣个人所得税的项目1、工资薪金所得：发工资时代扣2、劳务费支付给公司以外的人员的劳务报酬公司内部员工没有劳务费，均纳入工资范畴统一纳税劳务费扣税税率收入≦4000，个人所得税＝（收入－800）×20％4000收入≦20000，个人所得税＝收入×（1－20％）×20％20,000收入≦50,000，个人所得税＝收入×（1－20％）×30％-2000收入＞50,000，个人所得税＝收入×（1－20％）×40％-7000需要纳入资产管理的项目购买固定资产购买低值易耗品事前申请，公司行政部入库管理（台帐）公司财务部监督管理转移时按规定审批谢谢大家！