河源市发展分析报告

河源市发展分析报告李华忠2014/3/28摘要:河源市源城区“两江四岸”地区将成为河源市经济发展核心区域，发展潜力大。加快当地旅游业发展，合理开发自然景区，有望带动房价上涨。目录一、城市区位优势......................................................................................2二、城市规划..............................................................................................2三、城市经济现状（2013年）.................................................................3四、房地产基本情况（2013年）.............................................................5五、河源未来发展分析..............................................................................8（一）从新的房地产发展点来看.........................................................8（二）从政府规划分析........................................................................91/1河源市是广东省的一个地级市，辖内有源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。2012年常住人口95万户，366.8万人，汉族人占绝大多数，还有少量的畲族、壮族和苗族等少数民族人口，其中汉族人里大部分为客家人。总面积约15642平方千米，农用地共1410861.72公顷，占土地总面积的90.20%；建设用地面积为85409.60公顷，占土地总面积的5.46%；其他用地共67926.25公顷，占土地总面积的4.34%。2/2一、城市区位优势河源市是广东省连接江西、湖南的重要通道和粤东北山区的核心城市，地处在珠三角向泛珠三角过渡的衔接地带，是南来北往极其重要的交通要地。市域现有及规划主干线将形成“三纵四横三连一环”架构，现有粤赣高速公路、河梅高速公路，国道G105、G205，省道S227、S230、S339、S341、S242，规划新建广大高速公路、汕昆高速公路、揭茂高速公路和东环高速公路；此外，京九铁路、广梅汕铁路穿城而过，规划还将兴建龙柳铁路、龙川至汕尾铁路，以及河源至惠州的城际轻轨等。二、城市规划根据河源市城市总体规划纲要（2008—2020），将河源城市性质定位为：环珠三角地区性中心城市；广东省新兴的先进制造业基地；客家文化中心与生态旅游城市；粤闽赣交通枢纽和粤东北商贸物流中心。规划河源中心城区形成“一带、两轴、两心、四廊、六组团”的“舒展的紧凑型”带型组团结构。如下图所示：3/3一带：（蓝色部分）以东江作为城市发展的纽带，主要突出东江水带的景观功能和服务功能，沿岸线组织各城市功能，形成两江四岸的城市总体规划。两轴：（紫色部分）以河源大道和东环路作为城市拓展的主要轴线，将各片区整合成带型城市发展带。两心：（红色圈内）包括城市中心区和高新区中心。四廊：（蓝色箭头）在各个城市片区之间预留由水体、绿带构成的四条生态廊道。避免城市连片发展。四条生态廊道由北至南依次是木京—洋潭生态廊道、石峡生态廊道、柏埔河生态廊道、埔前河生态廊道。六组团：（黄色圈内）从北至南逐步形成先塘-木京组团、观塘-洋潭组团、白田组团、临江组团、埔前组团、古竹组团6个城市功能组团。三、城市经济现状（2013年）（一）经济稳中向好，发展速度逐季加快。经省统计局核定，全4/4市实现生产总值（GDP）680.33亿元，按可比价格计算，比上年增长12.0%，增速分别比全国（7.7%）、全省（8.5%）快4.3和3.5个百分点，居全省各地级以上市第8位。分季度看，一季度、上半年、前三季度GDP分别增长10.5%、10.8%和11.0%。分产业看，第一产业增加值83.08亿元，增长6.2%；第二产业增加值337.11亿元，增长15.6%；第三产业增加值260.15亿元，增长8.9%。三次产业结构由上年的12.7：48.7：38.6调整为12.2:49.6:38.2，第二产业占GDP比重比上年提高0.9个百分点。（二）农业生产稳定发展，农民收入稳步增加。2013年全市农林牧渔业总产值136.91亿元，比上年增长5.8%，增速比上年加快1.6个百分点。林业、渔业持续较快发展，实现林业总产值18.95亿元，渔业总产值4.13亿元，分别比上年增长17.3%和9.2%。农村居民人均纯收入8790元，比上年增长13.1%。（三）工业生产持续较快增长，园区经济提速增效。2013年全市规模以上工业增加值294.21亿元，增长17.3%，增速比全省快8.6个百分点，居全省各地级以上市第8位。工业对全市经济增长的贡献率达62.1%，拉动全市经济增长7.5个百分点。全市“一区六园”规模以上工业实现增加值200.38亿元，比上年增长44.2%，增速同比提高14.7个百分点；实现入库税收18.88亿元，比上年增长31.3%，增速同比提高2.5个百分点。其中，六个省级产业转移园共实现工业增加值99.52亿元，增长40.2%，占全市规上工业增加值的比重为33.8%，同比提高3.4个百分点。5/5（四）固定资产投资持续扩张，工业投资大幅回升。全市累计完成固定资产投资342.73亿元，比上年增长22.0%，增速同比提高4个百分点，位居全省各地级以上市第10位。其中工业投资113.72亿元，增长36.1%，增幅比上年提高48.4个百分点，分别比一季度、上半年、前三季度分别提高50.9、56.6和36.1个百分点。房地产开发投资增势强劲。完成房地产开发投资89.18亿元，增长32.9%，增幅同比提高18.7个百分点；完成商品房销售面积192.42万平方米，增长50.0%，实现商品房销售额88.11亿元，增长75.5%。（五）内需稳定增长,旅游业平稳较快发展。全市实现社会消费品零售总额236.61亿元，增长13.0%。从消费行业分类看，零售业占主导地位，实现零售额212.53亿元，同比增长13.4%，占社会消费品零售额比重的九成，增幅比全社会消费品零售额高0.4个百分点。从商品销售分类情况看，金银珠宝类、汽车类、服装鞋帽和针纺织品类是拉动限额以上批发零售业增长的主要推手，同比分别增长103.8%、34.7%和20.1%。旅游业平稳较快发展。全市共接待旅游者人数1908.42万人次,增长15.6%，实现旅游总收入152.75亿元,增长15.4%。四、房地产基本情况（2013年）（一）开发投资增长。6/62013年，河源实际完成房地产开发投资额约60.23亿元，同比增长54.55%。施工项目38个，施工总面积约395万平方米，同比增长60.69%；其中住宅施工面积247万平方米，建设住宅约18600套；办公、商业用房施工面积63万平方米。2013年房地产项目竣工面积152万平方米，同比增长69.27%；其中住宅竣工面积120万平方米，9853套。（二）供应量增加。2013年河源市共批准预售项目25个，批准预售面积137.63万平方米，同比增长8%；其中商品住宅批准预售面积108.74万平方米，同比下降4.15%，批准预售商品房9253套，同比增长5%。商业、办公用房供应量同比增长107%。主要在售项目有：雅居乐二期、碧桂园、东江湾、鸿大城、帝豪国际花园、立园世纪、宝豪御龙湾、市商业中心等。（三）销售情况良好。2013年商品房预销售10425套，销售面积127.24万平方米，销售额67.89亿元，分别增长4.5%、17.79%、23.71%。其中住宅销售8990套，同比增长17.41%；住宅销售面积110.97万平方米，同比增长16.27%；销售额53.98亿元，同比增长19.92%。从上数据可以看出，商品房销售受调控政策及新盘扎堆推出影响，成交量起伏不定，全年总成交量同比有较大幅度增长，商业营业性商品房成为投资者新的关注对象。（四）购房人群分布稳定。从购房对象分析，河源市区购房对象情况相对稳定，本市市区户籍和本市县区户籍购房者约占60%，本省外市户籍约占24%，外省及7/7港澳台户籍购房者占16%。从本市户籍之外的40%的比例可以看出，近年来工业立市及宜居环境打造带来的外部需求优势正在进一步发挥作用。（五）房价保持稳定。国家统计局公布数据显示，2013年12月份70个大中城市住宅销售价格中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%,最低为下降1.7%。与2012年12月相比，70个大中城市中，房价上涨的城市有69个，仅温州一个城市下降，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降2.8%，总体来看，全国房价涨势未改。但河源市房价调控取得预期效果，2013年市区平均房价为4865元/平方米，同比上涨3.13%，房价走势平稳，没有大起大落现象。（六）产品供应结构日趋合理。2013年批准预售商品住房9253套，其中建筑面积在120平方米以下的占60%，建筑面积在120～144平方米之间的占26%，建筑面积在144平方米以上的大户型占14%。从批准预售的住房供应结构来看，主要以中小户型为主，其中三房及三房以下户型占总供应量的73%。120平米以下住房和三房以下住房供应成为今年市场供应主流，供应结构日趋合理。8/8五、河源未来发展分析（一）从新的房地产发展点来看从河源市市政府的对未来10年的规划来看，河源除了把发展中心放在促进当地第二产业的增长外，将重点发展当地的旅游业，这符合河源市城市总体规划纲要中“生态旅游城市”的城市定位。根据主导景观和文化特征不同，河源市将形成各具风情的六大特色旅游区，包括：以七寨湖（水库）为主的市区万绿生态旅游度假区；以东源万绿湖为重点的滨水生态休闲度假区；以连平九连山为重点的森林度假区；以和平客乡温泉养生为特色的温泉度假区；以龙川秦风古邑为特色的历史文化旅游区；以“红色旅游”为特色的紫金人文风情特色旅游区。随着全国房价受国家宏观调控与当地经济适用房迅速发展，普通9/9的房地产开发及降价促销对促进当地的房地产经济已失去原先的主导地位，而河源利用自身的自然环境优势，通过商业区与自然风景区在空间上的互相结合，开发具有本土特色的旅游经济区，不但拉动了市内的旅游相关经济的增长，在吸引外来投资客在河源投资的同时，还成为河源房价增长新的利好。（二）从政府规划分析从河源市统计局的人口分布数据及政府规划图可以看出：源城区的常住人口密度远远高于市内其他地区，房产刚性需求大，且政府在2008年至2020年的发展规划中将紧紧围绕着“两江四岸”（左图红色圈内）区域开展建设，源城区位于两江交汇处的区域在未来10年内必定会成为整个10/10河源市的核心商业区，资产增值空间巨大。