南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法讲座

南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）宁建工字[2008]106号宣贯学习讲座南京市建筑安装工程质量监督站二00八年九月第一部分文件简介一、文件结构及执行日期106号文由文件、附录、附件三部分组成，文件共设5章24条。附录、附件均七项内容。本办法从二00八年十月一日起实施。二、文件出台背景从2006年实施住宅工程质量分户验收以来，住宅工程的质量水平明显提高，质量投诉明显下降60%左右，住户的满意度明显上升，建设部和我省建设厅组织有关方面的领导和专家对我市的分户验收进行了观摩，得到高度的评价。随着居民对全装修住宅需求的不断增加，节能减排基本国策的推行以及南京地区房地产实际情况，自2007年开始，相当数量的商品住宅调整为全装修。据不完全统计，2007年南京全装修住宅工程占全年开工量的7.4%，并有递增的趋势。而全装修工程的施工工序繁杂，材料品种多，现有验收标准不完善，施工单位素质和施工水平参差不齐。施工环节管理不到位，暴露的质量问题比较多，维修量明显高于初装修工程，全装修住宅工程质量及质量管理已引起社会和主管部门的高度关注。面临当前形势，2007年，南京市建筑工程局本着解放思想为民办实事的宗旨，决定完善我市住宅工程质量分户验收制度，推行全装修住宅工程质量分户验收。根据建工局部署，南京市建筑安装工程质量监督站于2007年底，对我市全装修住宅工程的建设规模、质量投诉、维保热点和质量管理薄弱环节等进行了全面调查，在分类统计、汇总的基础上分析研究，同时借鉴外省市及我市已有全装修住宅工程的成功管理经验，建工局于5月份形成全装修分户验收办法的初稿，并在多个全装修住宅中进行试点，结合各方意见，对初稿进行了补充完善，形成《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法》（试行）。三、文件创新部分《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法》除对原《南京市住宅工程质量分户验收管理办法》中的验收项目（墙面、地面、栏杆、防水、给排水、电气、公共部位等）进行了补充和完善外，还增加了细部工程、通风与空调工程、建筑智能工程等验收项目。1、在全国率先实施《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法》是针对全装修工程制定的比较系统、全面、操作性强的分户验收管理规定，在现行国家法律法规和标准的基础上对部分管理内容和技术标准作了补充、提高和创新，并在全国率先实施。2、重点强调了交接验收建筑工程的施工和验收具有系统性，住宅工程装修前已完成工程的质量，直接影响到全装修工程的质量。为保证全装修住宅工程的施工质量，明确土建施工单位和装修等专业施工单位质量责任，确保施工工序的延续性，文件明确在全装修前，建设单位应组织设计、监理、施工（含装修）等单位的相关人员对全装修前的施工质量进行交接验收，共同确认后，方可进行全装修施工。3、突出了“样板引路”的质量管理模式全装修工程的施工工序复杂，涉及的材料种类繁多，材料质量莨秀不齐，为有效控制全装修工程质量，加强质量预控，保证所用建筑材料质量和施工工序的合理性，文件要求实施全装修施工的单位，在进行全装修前必须完成具备交付条件的“样板套”，并展示主要工序的施工断面做法，明确了全装修所用材料和施工质量不得低于“样板套”的标准。4、增加了部分隐蔽工程的专项验收环节全装修住宅工程中部分隐蔽工程，一旦出现质量问题，排查和整改难度大，影响住户正常生活，为强化验收，文件增加了吊顶内管道安装等专项验收内容，并作为全装修分户验收工作的组成部分，具体包括：（1）、给水管道及接口渗漏；（2）、管道坡向、渗漏；（3）、吊顶内管线敷设；（4）、空调风管管道保温。工程竣工验收时，对拼装式吊顶，验收组应对专项验收工作进行复核。5、提高室内环境检测标准《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）规定抽取5%不少于5个房间进行室内环境检测，考虑到室内环境是住户关心的热点，以及对生活质量的重要性和全装修工程的差异性，文件要求每户至少应抽一点进行室内环境的检测，这一规定明显高于国家相关标准要求。6、分户门增加标识目前分户门的品种繁杂（如：防盗安全门、防火门、安全防卫门、钢质门等），相关产品标准不全，概念容易混淆、质量参差不齐，是近期质量投诉热点之一，为加强分户门质量的管理，规定所有住宅工程的分户门应对门的名称、型号、执行标准、防火或防盗级别等进行标识。四、质量管理方面1、强化参建单位管理，保障全装修与土建工程的有效延续全装修工程各参建单位的质量保证体系（包括单位资质和人员资格等）、施工工序的有效衔接和延续是全装修工程质量管理的重要方面，对工程质量有着直接影响。为此，除文件第八条规定各参建单位应建立健全质量保证体系外，对各方质量责任及质量管理做出以下要求：针对参建单位资质，文件第六条规定：“全装修住宅工程的装修设计、施工单位应具有相应的资质。”针对工程质量管理的有效衔接，文件第六条规定：“全装修住宅土建与装修工程的设计、施工应有效衔接。”；文件第八条规定：“全装修住宅工程装修施工应由工程原监理单位实施监理。施工总承包单位应负责全装修施工的管理、协调工作。”；文件第十条规定：“全装修住宅工程应在主体结构验收前制定交接验收方案。在装修工程施工前，应对屋面、地面、外窗及管道渗漏情况，以及室内装修基层、空间尺寸等按《全装修住宅工程交接验收要求》的规定进行交接验收，并形成书面验收意见。未进行交接验收不得进行全装修施工。”针对设计文件，第七条规定：“全装修住宅工程的装修施工图设计文件宜在结构±0.00前完成，经工程原设计单位确认及施工图审查审机构审查合格后方可实施。当设计内容涉及结构和主要使用功能变更时应办理施工图变更审查手续。”2、强调装修成品保护通过对南京地区部分已交付的全装修住宅工程调研，全装修住宅质量报修中因装修成品保护工作不到位，造成的装修材料、部品器具等表面划痕、损伤占有较大比例。为此，文件要求：“全装修住宅工程在装修施工过程中和交付前，应采用包裹、覆盖、贴膜等可靠措施对地面、门窗等容易污染或损坏的成品、半成品进行保护。”五、有关问题解答(一)、名词解释1、什么叫住宅全装修？全装修住宅工程是指交付前所有功能空间的固定面全部装修完成，厨房、卫生间等户内设备安装结束，已具备基本使用功能的住宅工程。2、什么是基本使用功能？已具备基本使用功能是指所有功能空间的固定面已全部装修完成，厨房、卫生间等户内设备安装结束，但不包括家具、部分家电等移动设施。3、什么是全装修住宅工程质量负户验收？全装修住宅工程质量分户验收是指，在施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，按照本办法规定对全装修住宅工程的每一户及公共部位所进行的专门验收。4、什么是交接验收？交接验收是指全装修住宅工程装修施工前，为明确各方责任，保证工程施工及质量的延续性，由建设单位组织施工、监理等单位对已完成的工程量进行的质量验收和交接工作。5、什么叫划痕、损伤、和裂缝？划痕：是指漆膜或保护膜（层）未破坏，站在1M位置观察明显的表面损伤。损伤：是指破坏了漆膜或保护层，基层材料受到轻微的损伤。裂缝：是指站在1M位置检查可以明显可见的裂纹或裂缝。6、什么叫专项验收？专项验收是指全装修分户验收工程针对影响主要使用功能的项目，在吊顶封板等隐蔽验收前进行专门验收。7、什么叫验收记录不真实？竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异、分户验收实测结论错误或误差在5mm以上，经质监部门确认属实的，可判定分户验收记录不真实。8、在材料检验复试过程中所称的同一条件是什么？同一条件是指同一项目、同期施工、同一厂家、同一品种（类型、规格）情况，其中“同一项目”是指同一建设单位在同一地段区域组织建设的建筑工程总称。9、专业单位的含义是什么？专业单位指专业施工、设计和监理单位。专业施工单位类别包括：装修施工单位、通风与空调工程施工单位、建筑智能工程安装单位，资质不低于专业承包二级专业设计单位类别包括：装修设计单位、通风与空调工程设计单位、建筑智能工程设计单位，资质不宜低于乙级。装修专业监理单位的资质不宜低于乙级。(二)、一般规定10、全装修住宅工程的设计有哪些规定？全装修住宅工程的装修施工图设计文件宜在结构±0.00前完成，经工程原设计单位确认及施工图审查机构审查合格后方可实施。当设计内容涉及结构和主要使用功能变更时应办理施工图变更审查手续。11、全装修住宅工程为什么要在±0.00前完成装修设计？根据目前实际情况，全装修工程如果不在±0.00前完成装修设计，主体结构施工期间或完成后再行装修设计，不可避免的发生拆改结构及预埋管线现象。不但造成了大量浪费，也严重影响工程质量。为保证质量、减少浪费，要求全装修住宅工程在建筑设计阶段（最迟不超过±0.00）应完成装修设计。12、全装修住宅工程为什么要先做样板套？全装修工程施工的工序复杂，涉及的材料种类繁多，材料质量莨秀不齐，为有效控制全装修工程质量，要求在大范围进行全装修之前必须完成各施工断面的样板和具备交付条件的“样板套”，明确了全装修所用材料和施工质量不得低于所完成“样板套”的标准。13、全装修住宅工程样板套有要那些规定？全装修住宅工程的样板套应展示地板、吊顶等主要工序的施工断面。样板套完成后，建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修工程操作工艺及质量控制措施后方可展开施工。全装修施工单位宜与样板套的装修施工单位一致。14、全装修住宅工程为什么要进行交接验收？住宅工程已完成部分的质量，直接影响到全装修工程的质量，为保证全装修住宅工程的施工质量，明确土建施工单位和装修等专业施工单位质量责任，强调建设单位在全装修前，组织设计、监理、施工（包括装修）等单位的相关人员对质量进行交接验收，各方对质量共同认可后，进行大范围装修施工。15、全装修住宅工程分户验收对装修材料有那些要求？全装修住宅工程所用的主要装修材料、设备等应符合设计或相关产品质量标准的要求，应有相应的质量证明文件，并与样板套相一致。对人造木板、涂料、天然石材等影响室内环境质量的主要材料应进行甲醛含量、放射性等相关指标的见证检测。16、全装修住宅工程为什么要逐户进行环境监测？为确保住宅工程全装修施工完成后的室内环境质量，防止因环境质量而影响广大用户的身体健康，除了对相关原材料进行检测外，还要求每一住户至少酬一点进行室内环境质量检测。17、全装修住宅工程为什么特别强调成品保护？通过对南京地区部分已交付的全装修住宅工程调研，全装修住宅质量报修中因装修成品保护工作不到位，造成的装修材料、部品、器具等表面划痕、损伤占较大比例，所以要求：“全装修住宅工程在装修施工过程中和交付前，应采用包裹、覆盖、贴膜等可靠措施对地面、门窗等容易污染或损坏的成品、半成品进行保护。”(三)、交接验收18、交接验收的基本条件是什么？屋面、外墙面（含外门窗等）应全面完成；内墙面和无吊顶的天棚抹灰完；防水地面基层找平和防水层施工完；其他房间结构层表面平整度达到找平层要求时，可不做找平层；给水管进户，户内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的给水和排水管道敷设完毕；全装修样板套施工已完成。19、交接验收的内容是什么？内装修基层（墙面、地面、天棚）质量检验；外门窗（含分户门）质量检验；已完阳台栏杆的质量检验；平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验；室内空间尺寸检测；建筑电气工程已完成工作量复核；排水管道通水、灌水试验和已完给水管道强度、严密性试验；烟道设置及附件质量检验等。20、交接验收按什么程序进行？1）、全装修住宅工程主体结构验收前，应制定交接验收方案，并对验收内容、验收标准、参加人员及分组、检验仪器（或工具）、交接批划分、问题处理等进行明确和规定。2）、全装修住宅工程交接验收由建设单位组织监理单位的总监理工程师、专业监理工程师、总包及装修施工等单位的质量负责人、项目经理、施工员、质检员按本附录的要求进行逐套检查验收，并按附表1做好记录。对存在的质量问题拿出整改方案进行整改，交接验收符合要求后及时办理交接验收手续。3）、应以每个单体或不少于10层为一个交接批，酒店式等公寓类不少于5层为一个交接批。4）、每一个交接批在交接验收前三天