南昌市物业管理工作监督考核实施办法（试行）

南昌市物业管理工作监督考核实施办法（试行）洪房发[2008]3号各区（开发区、新区）、县房管部门、各物业服务企业及各相关单位：为加强对物业管理工作的考核，充分发挥区、县房管部门和相关单位对辖区内物业管理的指导、监督职能，根据《物业管理条例》和《南昌市物业管理工作职责分工意见》等相关规定，我局制定了《南昌市物业管理工作监督考核实施办法》（试行），现印发给你们，请认真贯彻执行。各物业服务企业应当积极配合所在区、县房管部门和相关单位做好物业管理考评工作，进一步规范企业经营行为，提高本企业的管理水平和服务质量，以维护物业服务企业和广大业主的合法权益。南昌市房产管理局二○○八年四月十六日为整顿和规范物业管理市场秩序，进一步提高我市物业管理整体服务水平，同时充分发挥区、县房管部门对辖区内物业服务企业的指导、监督职能，根据国务院《物业管理条例》和《南昌市物业管理工作职责分工意见》等相关规定，结合本市实际，制定本办法。一、组织领导成立市房管局物业管理工作考评领导小组，小组成员由市房管局分管领导、局物业管理处负责人以及市物业协会等相关部门负责人组成，负责对区、县房管局物业管理工作的组织指导和考评。各区、县房管局相应成立物业管理工作考评领导小组，小组成员由区、县房管局分管领导、局物业办（房管科）和各房管所负责人，以及相关街道、乡镇的部门负责人等组成，具体负责对辖区内物业服务企业的监督考核工作。二、考核对象考核对象分为两级考核：一是市房管局对区、县房管局物业管理工作的考核；二是区、县房管局对辖区内物业服务企业（管理项目）的监督考核。三、考核内容（一）市房管局对区、县房管局物业管理工作考核的基本内容：1、设立机构，有分管领导，配备专职工作人员；2、依法行政，按物业管理工作职责分工履行职能；3、建立辖区内物业服务企业（管理项目）的信用档案；4、对物业服务企业（管理项目）的日常监督检查，按评分高低排名，每两周公布一次结果；5、建立物业管理投诉受理制度，协调处理物业管理纠纷和矛盾；6、依法查处物业管理活动中的违法、违规行为。（二）区、县房管局对辖区内物业服务企业（管理项目）考核的基本内容：1、小区综合管理情况；2、住宅共用部位和共用设施设备的养护和维修；3、公共秩序维护；4、清洁卫生状况；5、小区绿化养护；6、服务效果评价。四、考核方法（一）市房管局对区房管局物业管理工作日常考核设定总分为100分，年终考核得分采用日常抽查考核分别得分的平均值。日常抽查考核，主要根据区房管局对辖区内物业服务企业（管理项目）的监督检查情况进行考核，每两周以各房管所或街道、乡镇范围为单位进行抽查。考核实行百分制。日常抽查考核标准依据是《南昌市物业管理工作考核评分标准》。（二）区房管局对辖区内物业服务企业（管理项目）考核设定总分为100分，其中：日常检查考核占70%，年终考核占30%。日常考核，是指每两周对辖区内所有物业服务企业（管理项目）进行实地检查并评分。日常考核标准依据是《南昌市物业服务企业（管理项目）日常考核评分标准》，年终考核标准依据是《南昌市物业服务企业（管理项目）基础工作与服务效果考核评分标准》。五、考核分数的计算（一）区房管局全年综合考核评分为日常抽查考核分别得分的平均值。（二）物业服务企业（管理项目）全年综合考评分数＝日常检查考核得分70%＋年终考核得分30%。六、考核结果的运用（一）市房管局对区房管局的日常考核结果：按照得分高低依序排名，每两周在“南昌房地产网”和媒体同时公布，年终综合考核结果将作为创先评优的依据。全年考核总分达到80分（含80分）以上的单位，才能参加全市房管系统年度目标工作“先进集体”的评比。对于全年综合考核得分低于60分的为不合格单位，在全市房管系统给予通报批评并限期整改，对督促整改仍不到位的，将书面通报所在区人民政府。（二）区房管局对物业服务企业（管理项目）的考核结果：1、区房管局对管辖范围内的日常检查考评，物业服务企业（管理项目）按得分高低依序排名，每两周报市房管局在“南昌房地产网”上公布，并记入企业信用档案；2、对全年综合考核分数在90分（含90分）以上的企业，将在全市物业管理行业给以通报表彰。连续三年综合考核分数在90分（含90分）以上的企业，建议招标单位在物业管理项目招投标的评标中酌情加分；3、对全年综合考核分数低于60分的评为不合格企业，将通报批评并限期整改。对整改不力的，符合降低资质等级或吊销资质证书等处罚条件的，则给予相应的处罚。考核结果为不合格企业的情况，同时将书面通报物业服务企业（管理项目）所在地的街道、乡镇和社区居（家）委会及业主委员会。七、考核纪律考评人员和被考评对象必须实事求是，不得弄虚作假，不准借考核之机谋取私利，不准搞非法组织活动，干扰或妨碍考评工作。对在考评中违反有关规定的，视其情节轻重和造成的后果，将给予严肃处理。八、市辖四县物业管理监督考核工作参照市区办法执行，时间上每月考评一次。九、本办法于2008年6月1日起实施。（附件一）南昌市物业管理工作考核评分标准区（县）房管局考评组成员（签字）年月日序号基本项目考核内容分值评分细则得分一机构设立(10分)1、成立物业管理工作考评领导小组3不符合不得分2、有分管领导2不符合不得分3、设立专门机构2不符合不得分4、局（所）配备专职工作人员3不符合不得分二建章立制(10分)5、制定物业管理考评实施方案3不符合不得分6、建立物业管理投诉受理制度4不符合不得分7、明确岗位职责3不符合不得分三依法行政(20分)8、宣传、贯彻执行《物业管理条例》4不符合不得分9、按物业管理职责分工履行职能4发现一处扣0.5分10、协调、处理物业管理矛盾和纠纷6发现一处扣0.5分11、依法查处物业管理活动中的违法违规行为6发现一处扣0.5分四档案管理(10分)12、建立辖区内物业服务企业（管理项目）、业主委员会的档案、资料4发现一处扣0.2分13、管理档案归集及时，妥善保管3不符合不得分14、管理台帐真实、完整3不符合不得分五行风建设(20分)15、规范工作人员行为，廉政高效4发现一处不良记录扣0.5分16、公开办事制度、办事程序、办事时限4不符合不得分17、听取社区居(家)委会、物业服务企业、业主委员会或业主的意见、建议，改进和完善管理措施。6不符合不得分18、有专人负责处理业主投诉；设立专门投诉电话，有投诉人及内容记录，投诉处理率达到100%6无记录发现一处扣0.5分；投诉处理率不达标每减少10%扣2分，直至扣完六工作成效（30分）19、选择具有条件的社区进行老城区物业管理试点，逐步扩大覆盖面。6不符合不得分20、对符合成立业主委员会条件的住宅区加以引导，成熟一个成立一个。4发现一处扣0.2分21、组织本部门相关人员和辖区内业委会成员参加物业管理政策法规培训。4发现一处扣2分22、指导、协调物业服务合同终止时的物业管理移交工作。4发现一处扣0.2分23、对辖区内物业小区的物业服务合同以及业主大会议事规则、管理规约等进行备案。4不符合不得分24、检查、监督辖区内物业企业的日常服务，每两周报送一次考评结果。8不符合不得分总评分100（附件二）南昌市物业服务企业（管理项目）日常考核评分标准小区名称：物业企业名称：序号基本项目考核内容分值评分标准得分一综合管理（15分）1、具备企业资质等级。1不符合不得分(含资质过期)2、签订并公布物业服务合同。1不符合不得分3、管理人员取得执业资格，持证上岗。2发现一处扣0.1分4、企业员工仪表整洁，着装统一，挂牌服务。2不符合不得分5、服务人员行为规范，文明礼貌。1不符合不得分6、公布办事制度、办事程序、办事期限，规章制度完善。2未公布扣1分，制度不全扣1分7、在醒目位置公布物业收费项目、标准。2不符合不得分8、按规定每年不少于一次公布年度物业服务资金的收支情况。1不符合不得分9、有高效的投诉、回访处理机制，有专门的投诉、回访处理记录。2无投诉处理机制扣1分，无记录扣1分10、物业服务档案资料齐全，管理完善。1不符合不得分二房屋管理及共用部位设施设备维护（25分）11、水、电、气、电梯、消防等共用设施设备保养完好，运行正常。3发现一处扣0.2分12、各类设施设备管理值班记录完整、准确，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。3无记录，发现一处扣0.2分；无应急预案，发现一处扣0.2分13、管理处按服务等级要求设立值班时间，公布值班电话，报修及时，记录完整。3不符合不得分14、物业区域示意图、路标等标志明显1不符合不得分15、小区内存在危险、隐患部位有安全防范、警示标识或维护设施1发现一处扣0.1分16、排污、排水管道畅通，无堵塞、积水、外溢现象。化粪池定时清淘，有日常维护记录。1发现一处扣0.1分17、路面平整、道路通畅1不符合不得分18、发放住宅装修须知，对业主违章装修行为及时制止，报告执法部门有记录3不符合不得分19、水、电、电梯、消防等设备运行人员具备上岗证，技能熟练。2发现一处扣0.2分20、维护、养护制度健全并在工作场所明示，工作标准、操作流程及岗位责任制明确。1不符合不得分21、各设备房卫生整洁，主要设施设备标志清楚齐全。2发现一处扣0.2分22、小区房屋外观完好、整洁，无违章搭建。2发现一处扣0.2分23、空调安装无安全隐患。1发现一处扣0.1分24、阳台封闭统一有序。1发现一处扣0.1分物业收费标准：高层元/平方米·月；多层元/平方米·月南昌市物业服务企业（管理项目）日常考核评分标准小区名称：物业企业名称：注：如未成立业主委员会，则由业主满意度抽样调查代替该项评分。序号基本项目考核内容分值评分标准得分三公共秩序维护(15分)25、秩序维护员上岗时佩戴统一标志，着装统一，训练有素，举止规范。3不符合不得分26、实行24小时门岗值班，秩序维护员按规定时间到指定区域巡逻，并作好巡逻记录。4发现一处扣0.2分27、小区监控系统等技防设施完好，资料储存及时。2不符合不得分28、对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。2发现一处扣0.2分29、对火灾、治安、交通事故等突发事件有应急预案。2不符合不得分30、秩序维护员应每年不少于2次突发事件应急处理培训（模拟演习）。2发现一处扣1分四清洁卫生(15分)31、生活垃圾日产日清3不符合不得分32、保持楼道、停车场、道路、绿地等公共区域整洁卫生。4发现一处扣0.2分33、各类环卫设施设备清洁完好。2不符合不得分34、小区内无乱设广告牌和乱贴、乱画、乱堆放现象。2发现一处扣0.2分35、二次供水水箱按国家（地方）有关规定定期清洗、消毒、加药，有档案记录。3不符合不得分36、定期开展消杀工作，适时投放消杀药物。1不符合不得分五绿化养护(10分)37、小区绿化有专业人员管理1不符合不得分38、花卉、草坪、树木长势良好，无枯死、大面积病虫害和缺损现象。3发现一处扣0.2分39、绿化带无杂物、垃圾。3发现一处扣0.2分40、根据气候和季节变化，适时组织浇灌、施肥和松土。2不符合不得分41、绿化地设有宣传牌，提示业主爱护绿化。1不符合不得分六社会信誉（20分）42、区、县房管部门评价5满意得5分，基本满意得3分，不满意不得分。43、业主委员会评价（注）5满意得5分，基本满意得3分，不满意不得分。44、街道（乡镇）和社区居(家)委会评价5满意得5分，基本满意得3分，不满意不得分。45、所在公安派出所评价5满意得5分，基本满意得3分，不满意不得分。总评分100考评单位（章）：年月日（附件三）南昌市物业服务企业（管理项目）基础工作与服务效果考核评分标准（年度）小区名称：物业企业名称：物业收费标准：高层元/平方米·月；多层元/平方米·月考评单位（章）：年月日序号基本项目考核内容分值评分标准得分一机构设置（10分）1、内部机构设置健全3不符合不得分2、人员配备合理、高效3有空缺岗位一处扣1分3、建立企业内部考核机制4无定期考核检查记录不得分，证件不全扣1分二建章立制（15分）4、建立劳动用工制度3不符合不得分5、制订员工行为规范3不符合不得分6、明确企业各部门职责范围3不符合不得分7、建立企业员工岗位责任制3不符合