农贸市场可行性研究报告

CentaPro我专业●我坚持武穴二里半农贸市场前期策划方案二里半实业有限公司现代形象，有别于主城区的最独特的标签。城市的每一处地方都应被赋予其独一的特色，从而刻画孕育在项目的特质……项目市场研究项目发展定位项目规划与运营CommunicateIdeas宏观背景市场现状典型个案市场小结项目市场研究CommunicateIdeas三省七县通衢长江十大深水良港之一矿资源丰富，境内金属矿产有40多种代表金属矿铅、锌、铜、金红石拥湖光山色，广济十景魅力武穴5武穴物产丰富，工业发达，居民收入增长较快。经济武穴20062007200820092010国税税收收入增长率21.6%GDP增长率12.9%国税弹性系数1.67国税税收收入增长率41.2%GDP增长率15.4%国税弹性系数2.68国税税收收入增长率33.4%GDP增长率20.9%国税弹性系数1.6国税税收收入增长率20.4%GDP增长率14%国税弹性系数1.46国税税收收入增长率14.3%GDP增长率16.1%国税弹性系数0.896三大产业协调发展第一产业产值年增长达到14.94亿元，第二产业产值年增长达到14.74亿元，第三产业产值年增长达到14.83亿元。以农业为依托，工业为龙头大力发展旅游业单位：亿元产业武穴以农业为依托工业为龙头大力发展旅游业7城市商业市场发展大致需要以下四大阶段，武穴目前步入到第二阶段向第三阶段转变过程中，商业不同类型的出现将扩大传统商圈经营面，逐渐出现裂变式多向发展。综合型商业形态出现，SHOPPINGMALL、特色主题商业、旅游商业地产等综合型商业形态出现。百货公司出现，商业市场初现雏形商业街、百货公司带动城市商业发展，城市商业圈形成特色经营店、专业市场等丰富业态出现，改变传统商业市场格局（STEP1）（STEP2）（STEP3）（STEP4）第四阶段升级转型时期第三阶段高速发展时期第二阶段突破发展期第一阶段启蒙发展期现代商业发展趋势8农贸武穴菜市场建设是重要的民生工程,也是武穴市创建卫生城、园林城、环境保护模范城和文明城薄弱环节；目前，城区形成规模菜市场共有39个，其中：菜市场4个临时占道点12个超市型菜市场13个9农贸市场分布财政局旁永宁大道西心连心江堤建权宾馆东北北川路东财政局旁永宁大道西心连心江堤建权宾馆东北北川路东东新村菜市场(原大世界农贸市场永宁商场菜市场刘家巷菜市场后坝街菜市场东风小学菜市场刊江医院桥头农贸自产自销市场武穴市主要农贸市场分布图10农贸市场概况序号名称举办单位地点面积（平方）情况简介1东新村菜市场市城管大队小桥小学旁150平时占道经营2北川路东菜市场市城管大队人民医院2000平时占道经营3财政局旁菜市场个人市财政局隔壁2004原大世界农贸市场武穴办事处大世界门口300现占道经营5永宁商场菜市场金典公司永宁商场门口450永宁商场菜市场6江堤市场市场中心外滩50007刘家巷菜市场临时占道刘家巷与北川路交叉口6008心连心菜市场临时占道老检察院旁边509后坝街菜市场临时占道后坝街沿线20010永宁大道西临时占道11建权宾馆东北临时占道12东风小学菜市场临时占道东风小学旁5013刊江医院桥头临时占道30014农贸自产自销市场市场中心外滩700011农贸市场概况名称：北川路菜场物业面积：约2000㎡商铺数量：约50个商铺面积：约15㎡开业率：100%北川路东菜市为自发形成，经营户多在马路旁摆摊经营，部分摊位占据路中心位置，影响城市交通。12农贸市场概况江堤市场分为东、西两块：东面为摊位，主营批发，菜色种类齐全；西面为三轮车，主营零售，以蔬菜为主。名称：江堤菜场物业面积：约5000㎡商铺数量：约100个商铺面积：约15㎡开业率：100%13名称：永宁大道菜场物业面积：约200㎡商铺数量：摊位10个；三轮10个商铺面积：约15㎡开业率：100%由于新项目（新天地小区）在建，菜市场迁至工地外的10个简易门脸，菜市重建后（约1年后，其工程竣工节点定为2012年10月）将集体回迁永宁大道西市场为新天地小区建设期临时摊位，以临时建筑为主，菜市随项目竣工而集体回迁。农贸市场概况14名称：财政局菜场物业面积：约350㎡商铺数量：11个商铺面积：约40㎡（7*6）开业率：约100%财政局菜市仅满足周边居民，规模较小，铺位仅11个农贸市场概况15名称：心连心菜市物业面积：大棚约500㎡商铺数量：大棚46个；侧街185个商铺面积：5~20㎡开业率：100%该区域为武穴最繁华菜市，分为大棚与临街摊贩两部分，临街摊贩经营较不规范。农贸市场概况16建权宾馆东北面菜市场为临街摊贩自发形成，满足周边居民生活为主。农贸市场概况名称：建权宾馆北面菜市物业面积：50米街巷商铺数量：100个商铺面积：15㎡-25㎡开业率：100%17主要农贸市场分析整体形象脏乱差，缺乏统一规划，需要新市场来整合农贸资源，规范经营，提升城市形象。武穴农贸市场调研表项目名称项目规模商户数量商铺面积主营业态功能年租金经营现状备注北川路东约2000㎡5015㎡左右蔬菜、肉类、水产、熟食零售2000-4000一般占道经营严重，流动摊位摆到路中心江堤市场约3900㎡摊位147、流动972㎡-45㎡蔬菜、肉类、干货、禽蛋、调料、水产品东摊农贸批发，西摊零售6000-40000很好分为大棚摊位与流动摊位两个部分，开业率100%，人流20人/分以上心连心500㎡；100米街巷大棚46；街巷18512㎡-15㎡蔬菜、肉类、干货、禽蛋、调料、水产品零售6000左右良好武穴最繁华菜市，人流量达到30人/分以上建权宾馆东北面50米街巷10015㎡-25㎡蔬菜、肉类、水产品零售10000左右很好开业率100%，人流量达到15人/分左右永宁大道西20米街道摊位10；临时108㎡-10㎡蔬菜零售不要租金临时即将迁入新天地小区，为临时市场财政局旁20米街道1116㎡-17㎡蔬菜零售4000-5000一般小型农贸市场，主要满足周边居民18农贸市场小结武穴农贸市场特征无统一规划，占道经营居多市场形态市场分布市场类型经营模式个体建设，基本上处于无人管理状态，市场环境差。政府建设，后期补给管理机制弱分布较分散，依附传统商圈功能单一，规模小、种类少，只具备零售功能近年超市型农贸市场发展迅猛19农贸市场困境规划布局建设规划缺乏前瞻性，与周边居民生活不配套，导致主城区占道经营现象突出，市民意见大。新城区建设较快，但是菜市场规划配套不全，未来老城区的乱象又会在新城区重复。配套实施按照《标准化菜市场设置与管理规范》的要求，设施不完善，市场内道路、消防、排水年久失修残缺不齐，物流配送和安全环节存在隐患。主要硬件不能达标，如市场冷链系统，隔离宰杀、停车场、消防安全、食品安全检测等。管理不善2012年颁布了黄冈城区菜市场建设管理办法，武穴在这方面的管理机制还为空白。管理机制的不完善导致现实菜场的管理混乱。20发展目标市场价值补给市场、完善经营、规范管理社会价值城市角色、便民利民、政府引导开发价值配合政府、关注服务、树立企业品牌农贸市场发展21营销思考点未来武穴农贸市场发展方向:政策化：以政策为导向，政商结合，建立公共事业补偿机制。管理化：规范的市场管理，改变往日形象，提升运营服务水平。武穴农贸市场发展方向规范化物业规划——多品种定制物业，综合电力安全保障系统布局——标准规划要求，满足车流人流要求完善配套——提升城市形象、完善物业功能农贸市场发展22武穴房地产发展随着武穴市新区建设加快，老城区土地放量增大，旧城改造项目增加，房地产项目遍地开花，市场供给量呈上涨趋势；武穴市房地产项目开发于本地企业为主，开发理念落后，甚至很多企业开发经验为零，互相攀比心理，使之一味追求利润最大化，武穴市房价在近三年出现较大涨幅；2011年物价整体上涨，房地产开发综合成本增加，促使今年房价上涨；随着项目增多，项目之间竞争愈演愈烈，很多企业以营销代理模式展开销售，武穴房地产开发企业营销意识逐步提高，竞争加剧。23楼市概况武穴房地产发展住宅概况项目名称项目地点项目体量均价物业形态龙潭国际商贸城武穴市北川路中百仓储旁150000㎡3440元/㎡围合式(以商业综合体为主.5栋商住楼.1栋商业楼)格林华府刊江大道物价局旁20000㎡3250元/㎡联排式、小高层11F、高层17F龙洲新天地永宁大道大世界饶之美路95000㎡3600元/㎡6栋、2栋28F、2栋25F、2栋23F东磁新城花园民主路与刊江大道交汇处130000㎡3700元/㎡（多层、高层)围合式亚兴国际城栖贤路育才高中旁15000㎡3650元/㎡围合式，15层小高层2T3户2T4户24武穴主要住宅项目分析项目名称龙潭国际商贸城项目位置武穴市北川路中百仓储旁楼盘布局围合式(以商业综合体为主.5栋商住楼.1栋商业楼)建筑风格现代开发规模总建筑面积15万方占地规模40000㎡建筑面积15万方(住宅4万方.商业11万方)开盘时间2012.2.6入伙时间2013.12.30周边生活配套中百仓储.长途汽车站.实验二小.建权酒店价格均价3440元/㎡户型二室二厅三室二厅四室二厅复式面积104.106㎡(3540起)122.139㎡(3600起)152㎡(3540起)总套数350套销售率35套未销售物管费1元/㎡主要卖点1.地理位置2.商业配套3.开发品牌项目优势1.武穴市中心地段2.项目周边环境较好、配套齐全3.户型好，通风采光佳4.规模大项目劣势1.期房,周期太长2.大面积房源多,总价高3.商业规模大,环境差,噪音大机会点1、地段优势2.项目户型品质高，采光，通风好(2T3)威胁点1.无专业销售人员2.商业无定位销售策略1.专业团队.专业服务2.新城市中心,新的生活景象3.区位发展趋势龙潭国际商贸城25武穴主要住宅项目分析东磁新城花园项目名称东磁新城花园项目位置民主路与刊江大道交汇处楼盘布局（多层、高层)围合式开发规模13万方占地规模65000平方米建筑面积14万平方米容积率2.15绿化率35%-40%实用率85%建筑密度46%间距25米公摊率15%开盘时间2011年1月底入伙时间2012年初周边生活配套超市、幼儿园、市三医院、瑞明酒店、建行促销手段一万抵二万均价3700元/㎡折扣系数一万抵二万户型二室二厅三室二厅四室二厅复式面积90-96㎡110-115㎡124-137㎡总套数主要卖点产权70年、板式结构、品牌效应项目优势1.体量大，区内配套晚上2.户型设计合理南北通透，阳光充足3.小区绿化规划面积大，人工湖4、开发商实力强，属上市公司项目劣势1.价格高，周期长2.周边居住环境不佳（墓地、高压变电站）机会点东区高端盘、吸引高端客户威胁点武穴人公认的风水极差地地段（以前枪毙犯人的位置）销售策略通过认筹吸引客户（5、1--5、20日进千金）26项目名称明珠豪苑3期项目位置武穴市明珠路188号楼盘布局规划10栋高层，一期一栋1栋17层开发规模15万㎡占地规模40000㎡建筑面积15万方容积率4.3绿化率30%实用率85%建筑密度间距38m公摊率15%开盘时间2011年5月入伙时间2012.12周边生活配套童心幼儿园源丰宾馆黄梅土菜馆发展商及电话湖北泰仁房地产开发有限公司投资商及电话湖北泰仁房地产开发有限公司均价3400元/㎡折扣系数幅度9.6-9.8折户型二室二厅三室二厅四室二厅复式面积1号楼109㎡107㎡2号楼119.5㎡.102.5㎡.125.6㎡.107㎡无总套数120套销售率105套(1.2月每月13套)未销售15套2号楼开始未售主要卖点1品牌地产2首创分户式供暖3城东新区升值地段项目优势1.大型社区，居住氛围成熟2.户型设计合理3.内部配套完善项目劣势1.户型单一2.项目建设周期长3.视野不开阔4.楼间距窄(18-28米)威胁点价格较低、户型小总价不高，吸引部分价格异议客户销售策略1.以本项目一期为重点宣传2.小区配套完善(30000㎡商业)3.地段优势(紧邻新汽车站)武穴主要住宅项目分析明珠豪苑3期27刚需释放刚性需