二、土地属性与价值实现潜力分析模型

二、土地属性与价值实现潜力分析模型模型说明：本模型适用于项目筛选。实际应用时先进行多人单独赋分，得出平均分后在进行会商，得出最终评分。得分较高者，优选获取。STEP1:土地评估（单独）赋分土地属性项目用地特征价值判断分值汇总一级指标二级指标定性因素/√标准分值评判分值城市区位中观区位位于主城区核心地块或城市副中心，属于重点发展区域，如CBD区、金融区等优7-9分位于主城区的“旧改”区，人口密度较高，投资潜力较大良6-8分位于主城区边缘的成熟区，或新城中心区良5-7分位于城乡结合部，或新兴地产板块一般4-6分位于近郊区，属于城市重点拓展区或卫星城镇的重点发展区域，或城际联络线沿线一般3-5分位于远郊区或卫星城镇的一般区域较差1-4分配套情况商业配套市级中心商圈/商务中心优7-9分市级次中心商圈或区域中心商圈良6-8分区域商业配套完善，能满足居民购物需求一般5-7分区域有适当的社区商业，基本能满足居民购物需求一般4-6分区域商业不能满足居民日常生活需求，需配社区建购物中心商业潜力大2-7分教育配套有能满足区域居民需求的各级别学校，且分布均匀达到便利，有省/市重点小学及大学优7-9分有能满足区域居民需求的各级别学校，到达便利，学校档次较高良6-8分有能满足区域居民需求的各级别学校，离学校有一定距离且学校档次一般一般5-7分基本能满足对各级别学校的需求且距学校有较远距离，学校档次较差较差4-6分学校配套不足或缺乏，但如果能引进优质教育资源，可能成为项目卖点溢价潜力大2-7分医疗配套医院配套完善且分布均匀，到达便利并有1家以上的三级甲等中心医院优7-9分医院分布均匀，有能满足区域居民需求的各级别中心医院，档次较好良6-8分医院满足居住需求到达便利，医院档次一般一般5-7分有适当的医院满足居住需求，但距离医院有一定距离且医院档次较差较差4-6分缺乏医疗配套或者有相应规模较小的诊所很差2-4分康体休闲配套周围运动休闲配套设施完善，如公园、网球场、游泳馆、健身房等，到达方便，档次高优7-9分有适当的休闲运动配套，距离较近，档次较好良6-8分基本满足休闲运动，且有一定距离，档次一般一般5-7分周边区域有适当的运动配套且档次较差较差4-6分周边配套设施不足或者缺乏，可能需要配建，配建后可能成为项目卖点溢价潜力大2-4分交通情况公交站点交通便利，200米内有五条以上公交线路的站点优7-9分交通较便利，200米内有三条以上公交线路站点良6-8分交通一般，500米内有公交线路站点一般5-7分交通较不方便，500-1000米内有公交线路站点较差4-6分交通很不方便，1000米外有公交线路站点,，但可能延伸到项目较差1-3分轨道交通交通便利，500米内有两条以上轨道交通线路的站点优7-9分交通较便利，500米内有轨道交通线路的站点良6-8分交通一般，500-1000米内有轨道交通线路的站点一般5-7分交通较不方便，1000-2000米内有轨道交通线路的站点较差4-6分交通很不方便，没有，或2000米外有轨道交通线路的站点很差0-3分快速通道交通较便利，500米内可到达快速通道优7-9分交通较便利，500-1000米内可到达快速通道良6-8分交通一般，1000-1500米内可到达快速通道一般5-7分交通较不方便，1500-2000米内可到达快速通道一般4-6分交通很不方便，2000米外可到达快速通道一般1-3分资源状况江河湖海山等稀缺自然景观或稀缺的城市人文资源与商业资源占有江河湖海等稀缺景观或人文资源，具有非常好的景观资源优7-9分靠近山、河、海等自然资源，景观条件较好或者位于城市核心区，人文、商业等资源优势明显（如靠近公园、绿地、河道等自然景观）良6-8分稀缺人文、商业资源与景观资源一般，不具稀缺性（如城市未来热点的居住区域，具有较好的人文商业资源；城乡结合部具有较好的人文资源与景观资源）一般5-7分景观资源一般，地块周边基本没有景观或人文资源可供利用，片区前景一般一般2-5分地块周边自然条件较差，但如果配建适当的资源，可能成为项目卖点溢价潜力大1-6分价值潜力片区规划前景片区规划前景好，各方面规划齐全，发展潜力大优7-9分片区规划前景较好，各方面规划配套能基本满足人们生活需求，但档次较好良6-8分片区前景一般，配套一般一般5-7分片区规划前景不好，配套不足，人们对该区域具有一定的抗性较差4-6分片区前景无规划，配套甚至很差很差0-3分片区潜力居住和商业价值认可度很高优7-9分居住和商业认可度较高良6-8分居住和商业价值认可度一般一般5-7分居住和商业价值认可度不高，通过投资拉动，可能会有改观较差4-6分居住和商业价值很差，一两个项目或短期内难有改观很差0-3分STEP2:土地分级/分类判断1城市土地等级等（依照最新城市土地等级标准）2内部土地分类附表□城区□郊区□类型一□类型二□类型三□类型四□类型五□类型六城区栖居型城区改善型城市稀缺型郊区栖居型郊区改善型郊区资源型STEP3土地属性打分根据土地分类情况，以及土地指标量化标准，将各类土地进行打分。STEP3.1单独打分维度土地分类城市中观区位配套情况交通情况资源情况价值潜力商业配套教育配套医疗配套康体休闲公交站点轨道交通快速通道规划前景发展潜力城区城区栖居型城区改善型城区稀缺型郊区郊区栖居型郊区改善型郊区资源型STEP3.2:汇总得分维度得分城市中观区位配套情况交通情况资源情况价值潜力商业配套教育配套医疗配套康体休闲公交站点轨道交通快速通道规划前景发展潜力单独赋分平均得分会商/汇总得分STEP4价值实现再判断最后进行再判断，再筛选，并最终做出项目优选决策。维度测评内容选项/实际值筛选结果1战略符合性1.1土地用途和规划条件是否符合公司产品战略及产品线规划□符合□不符合第一次筛选：□可拿□暂不考虑1.2是否有利于打造或发挥公司的核心竞争力□有利于□基本无关1.3是否有利于优化产品结构□有利于□反而不利于1.4是否触及公司战略规划中所设定的“红线”（不考虑介入的产品类型）□没有触及□已触及1.5是否属于公司战略规划中的“可适时或尝试介入”范围或情形□是□不在范围内2产品竞争力2.1产品：是否可填补市场空白□是□有同类产品第二次筛选：□可拿□暂不考虑2.2产品线：是否有成熟的产品线可以复制（新城市以复制为主）□有□没有2.3如果是竞争较激烈的热点板块，公司是否有是否有成熟且具有较强竞争力的产品线可以置入□有□没有2.4如果没有，为了实现差异化竞争，公司能否研发出差异化、有竞争力的创新产品，资金链或开发周期能否允许□能□不能2.5如果能，创新产品的市场潜力如何，转化为标准化产品的潜力如何□潜力较大□几乎难以复制3“补货”迫切性3.1如果不“补货”，现有存货是否可能导致公司的城市排名下滑或进一步下滑□不会□很可能导致下滑第三次筛选：□可拿□暂不考虑3.2是否有更迫切的需“补货”的城市□有□没有3.3“补货”后，是否有利于城市布局的结构平衡□有利于□反而不利于4资金及周转率4.1资金条件：公司资金状况能否允许□允许□不允许第四次筛选：□可拿□暂不考虑4.2是否有更利于提高公司资金周转率和投资回报率的项目资源□有□暂无测评及筛选结论1.可拿□2.暂不考虑□3.继续进行深入研究，再次提报提报单位和提报日期：备注：①土地属性与价值实现潜力判断分为定性判断和定量判断、正向判断和逆向判断。定性判断根据每个相对应的二级指标选择画“√”。②如需或时间允许进行项目可研，请执行相关制度、规程；如需做出快速定位，请使用《“产品线→项目”组合模型》，初步确定项目定位和方案。附表：土地分类表土地类型区位土地属性特点配套情况交通情况资源情况价值潜力类型一：城区栖居型城区主城区非核心地块或新城中心区周边有完善的生活配套，但配套档次一般交通便捷，公交或地铁站点在步行距离之内景观资源一般居住价值一般类型二：城区改善型城区地块或新城中心区（如CBD）周边有完善的生活配套且配套档次较好，如靠近商业中心、重点学校、市级医院等交通便捷，公交或地铁站点在步行距离之内景观资源一般居住价值较好类型三：城市稀缺型城区地块，如城市CBD区域等周边有完善的生活配套且配套档次较好，如靠近商业中心、重点学校、市级医院等交通便捷，公交或地铁站点在步行距离之内具有特色资源或享受稀缺资源，如景观资源和商业商务资源等居住价值较高类型四：郊区栖居型郊区位于郊区或新城区，或者新兴区域周边配套不足交通不便利，缺乏公交和地铁站点，或者距离公共交通有一定距离景观资源一般或没有居住价值认可度不高类型五：郊区改善型郊区位于郊区或新城区，或者新兴区域配套尚可或者未来规划较好，区域发展潜力大交通便捷，公交或地铁站点在步行距离之内，到城市重点节点（如商业中心）交通便利，有多趟公共交通直达具有一定的景观资源，如靠近公园、绿地等区域居住氛围良好类型六：郊区资源型郊区位于郊区或西城区周边配套不足或一般交通便捷，靠近城市主干道，道路通行状况良好占有江河湖海等稀缺景观或人文资源休闲度假氛围好STEP3.1土地指标排序根据客户调研成果，对土地评估体系中的土地细化指标进行价值排序，为后续采取打分法构建土地指标的两两比较矩阵提供市场依据。通过地块赋值，根据各类型客户对应的土地指标权重情况，得出土地与客户的对应关系。社会新锐交通商业配套片区发展教育配套医疗配套景观资源望子成龙商业配套交通教育配套片区发展医疗配套景观资源三代同堂商业配套交通教育配套片区发展医疗配套景观资源宜居舒适交通商业配套医疗配套教育配套片区发展景观资源富贵之家交通商业配套片区发展教育配套医疗配套景观资源