我国房地产金融风险及其应对策略

我国房地产金融风险及其应对策略摘要2011年是否是房地产价格的拐点，为此学者和专家进行了激烈的讨论。这从一方面反映了房地产在我国当前及今后是基础产业和支柱产业，将继续拉动国民经济的增长；另一方面也说明了目前我国房地产投资出现过热。房地产与金融已经相互渗透，房地产投资严重依赖银行贷款，一旦房地产出现下降趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化，不良贷款难以消化。风险是客观存在的，它不仅存在于房地产投资中，在银行贷款中也大量存在。我们所做的不是彻底的拒绝风险而是有效避免和降低风险发生的概率。对房地产金融风险的研究不仅可以为普通消费者服务，也可以为政府的宏观政策提供依据。在设计我国房地产金融体系和发展战略时，一定要立足于我国国情，要遵循市场发展的客观规律,认清我国房地产金融发展趋势，找出我们的差距，并在房地产金融创新方面提出相应思路，这才是我们转变房地产金融发展方式、构建适合我国国情的房地产金融体系的出发点和归宿点。关键词：房地产房地产金融风险创新我国房地产金融风险及其应对策略AbstractWhetherthepriceofrealestateisinflectionpointin2011,scholarsandexpertshavebeendisputingformanytimes,andthishasreflectedintherealestateindustry.Estateindustryisthebasisforourcurrentandfuturepillarindustrywhichwillcontinuetostimulatethegrowthofthenationaleconomy；theotherhanditalsoshowsthecurrentoverheatedinvestmentinrealestate.Realestateandfinancehavebeeninfiltrated;realestateinvestmentisheavilydependentonbankloans.Oncethedownwardtrendinrealestate,banksmayworsentheriskoflongaccumulationofbadloanswillbedifficulttodigest.Riskisanobjectiveexistence;itnotonlyexistsintherealestateinvestment,theexistenceoflargenumbersofbankloans.Wedonotcompletelyrejecttherisksbuttoeffectivelypreventandreducetheprobabilityofrisk.Researchonfinancialrisksofrealestatenotonlyserveforthegeneralconsumer,butalsoprovidethebasisforthegovernment’smacroeconomicpolicies.Whenwedesignfinancialsystemandgrowingstrategyofrealestate,weshouldbasedonournationalconditions,followtheobjectivelawofthemarketprogress,recognizetherealestatefinancialdevelopmenttendency,findthedistanceofthem,andproposeinnovatethinkingofrealestatefinancial.Thisisourstartingandfinishingpointofchangingdevelopmentwaysandbuildingsystemofrealestatewhichfitforournationalconditionsfinancial.Keywords:realestate;financialriskofrealestate;innovation我国房地产金融风险及其应对策略目录1.绪论............................................12.房地产金融及房地产金融风险........................12.1房地产金融...............................................12.2房地产金融风险概述.......................................23.我国房地产市场发展现状...........................33.1从产品供给和企业角度分析.................................43.2从市场和消费者角度分析...................................43.3从产品和科技进步的角度分析...............................54.我国房地产金融风险...............................54.1我国房地产金融风险.......................................54.1.1房地产企业过度扩张，信用风险显著.....................54.1.2房地产新政频出，系统性风险陡增.......................74.1.3资产负债结构错位，流动性风险显现.....................74.2我国房地产金融风险的成因.................................84.2.1房地产业融资结构不合理...............................84.2.2房地产金融创新缓慢...................................84.2.3房地产金融法制建设滞后,监管和调控体系不完善.........94.2.4房地产金融运作欠效率,资金投向结构不合理.............94.3我国房地产金融风险的评价................................104.3.1政策风险评价........................................104.3.2房地产信贷风险评价..................................104.3.3流动性风险评价......................................114.3.4行业竞争风险评价....................................115.房地产金融风险的应对策略.........................125.1我国房地产金融的创新现状................................125.2我国房地产金融创新的思路................................135.3房地产企业对金融风险的应对策略..........................176.结束语........................................18参考文献........................................19致谢辞...........................................20附录我国房地产金融风险及其应对策略11.绪论在我国经济高速发展的今天，房地产金融所面临的风险是我们必须高度重视的问题。应对房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险理论的研究将对我国房地产业和房地产金融行业的发展起到理论指导的作用。从微观层面上讲，金融机构、开发商和消费者都希望能够规避房地产金融风险，使自己处在最有利的地位。从宏观层面上讲，研究房地产金融风险及其应对策略是研究房地产业、金融业发展战略以致研究国民经济发展战略的需要。本文认为对我国房地产金融发展过程中已经出现或将来有可能出现问题进行及时的治理和预防是有意义的，可以为国民经济持续健康发展提供有效的理论依据。2.房地产金融及房地产金融风险2.1房地产金融房地产金融是指与房地产生产、流通和消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动[1]。从房地产业与金融业的密切关系中可以看到，房地产金融是房地产业与金融业的互相融合和渗透，是在房地产生产、流通和消费过程中通过贷币流通和信用渠道进行集资、筹资和融资等的一系列经济活动。如果说金融是货币资金的融通，那么，我们也可以把房地产金融称为房地产货币资金的融通[2]。房地产金融的具体业务是指包括房地产企业存贷款、生产性开发贷款、证券（股票、债券）融资、住房消费信贷即购房抵押贷款、住房公积金和房地产保险等方面的资金融通活动。房地产金融是整个金融业的重要组成部分。我国房地产金融风险及其应对策略2由于房地产金融的融资对象具有与一般商品不同，决定了房地产金融具有以下四个特点：房地产金融是一个广阔的金融资产投资领域，需要融通得资金量大；房地产金融具有较强政策性，使房地产成为较好的抵押担保品；房地产金融债权有保障，可稳定的提供源源不断的现金流；房地产流动性可通过证券化经营来弥补[3]。房地产金融体系包括三大部分:1.组织机构体系房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊，它一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。2.金融工具体系在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。3.配套设施体系在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管，高质量的中介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等[4]。2.2房地产金融风险概述房地产金融风险，是指房地产金融领域中的一种“不确定性或信息不对称”[5]，即经营房地产金融业务的金融机构(主要是指金融机构、房地产开发商、房地产投资者、消费者、土地储备机构)，由于决策失误、管理我国房地产金融风险及其应对策略3不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性[6]。房地产业的发展离不开金融的支持，主要体现在以下三个环节：1.房地产的开发环节房地产业是一个资金密集型的行业。投资周期长，资金回收慢，一个房地产项目的开发建设少则需要几百万上千万元，多则几亿、几十亿元。金融机构可以利用其网络优势，吸收企业和居民手中的闲散资金，将短期、小额的资金转化为长期、大额的资金，作为房地产信贷资金的来源。而房地产企业则以土地或房产为抵押，从金融机构融入资金，以保证房地产开发的顺利进行。房地产业的特殊性决定了企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业很容易因资金周转困难陷入困境。2.房地产的消费环节房地产具有高资本价值的属性，其价格的昂贵性使消费者购房时通常会遇到资金不足的困难，而房地产开发企业又希望能够一次性收回资金，如果没有金融机构的介入，销售难以成功。通过金融机构发放房地产消费贷款，可资助购房者提高支付能力，提前实现住房消费。对房地产开发企业来说，此举大大缩短了销售时间，加快了资金周转。3.房地产的建筑环节在我国，在房地产的建筑环节，开发商往往要求建筑企业垫资，而这部分垫资是建筑企业的流动资金，建筑企业的流动资金中有很大一部分来自于银行的流动资金贷款。3.我国房地产市场发展现状我